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겨울방학 전세 특수는 이대로 끝나나

2012-01-25 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,115 | 추천수 229

지난해에는 설 연휴 이후 전셋값이 고공행진을 계속 했다. 올해도 설 이후 전셋값이 어떻게 변화할지 관심이 쏠리고 있다
1. 지난해 설이 지나고 나서 2월에 전셋값 통계가 가장 높게 나왔다. 올해도 설 이후에 지난해만큼 전셋값이 많이 오를지 여부가 관심사인데.
-1986~2011년까지 26년간 월별 전세가격을 살펴보면 2월 전셋값 상승률이 1.6%를 기록해 연중 최고 기록을 가장 높았다. 설 연휴가 지나면 2월인데 전세가격이 오를까 걱정이다. 하지만 올해에도 과연 설 이후 전세난이 일어날 지에 대해서는 두고 봐야 할 것 같다

2.
서울 고덕 시영 아파트에 이주가 시작됐다. 규모가 2,500가구에 달하는데 주변에 어느 정도 영향을 줄 것으로 보이나?
-요즘 고덕시영 재건축 이주 여파로 강동구는 오름세가 가파르다. 고덕 시영이외에도 6월에는 인근 고덕주공4,7단지에서 1300여 가구가 이주를 할 예정이다. 올해 강동구 입주량이 100여 가구에 불과해서 수급 불균형이 심한 상황이다. 전세난이 일어난다면 강동구발이 되지 않을까 하고 걱정을 하고 있다. 재건축 세입자들은 대체적으로 금액으로는 1억원대 이하의 저가에 규모로는 소형 전세인 것이 특징이다. 아무래도 이주를 하면 송파나 강동구 다세대, 다가구등 저가주택, 아니면 인접한 성남이나 하남 쪽으로 싼 전세를 찾아 이동할 것으로 예상된다

3.흔히 끝자리가 짝수인 해가 홀수인 해보다 전셋값이 높다는 속설이 있다. 그래서 올해 전셋값이 더 오를 수도 있다는 관측도 있는데 어떻게 전망하나.
-결론적으로 말해 이제는 그런 효과가 많이 사라졌다. 짝수효과란 끝자리가 짝수인 짝수해가 홀수해보다 전셋값이 더 많이 오른다는 뜻이다. 그러나 금융위기 사태가 불거진 1998년을 기점으로 짝·홀수해 전셋값 움직임이 뒤바뀌면서 이런 공식이 무너졌다. 더욱이 짝수효과는 1990년 전·월세 계약기간을 최소 2년으로 정한 주택임대차보호법을 시행함에 따라 나타난 것인데 이런 제도가 도입된 지 거의 20년이 지나서 이제는 거의 이런 효과가 없어졌다고 본다. 실제로 홀수해인 올해 전세가격이 오른다고 해도 짝수해인 지난해보다 더 오르기는 힘들 것으로 보인다.

4. 지난해 2월에 전셋값이 높았던 것은 학군 수요 때문으로 분석된다. 그런데 올해 겨울방학에는 고교 선택제 등의 영향 때문인지 학군 수요로 인한 이사가 그리 많지 않았고 하는데.
-최근 명문학군이나 학원들이 밀집해서 교육여건이 좋은 지역은 예년 같으면 겨울방학 이사철이 피크를 이룰 때인데 올해는 딴판이다. 올해 거의 이사수요가 뜸한데 이정도라면 올해 겨울방학이사철 특수는 마무리됐다고 봐야된다.
 왜냐하면 지금 구해야 2월중으로 이사를 갈 수 있기 때문이다. 보통 이사는 계약에서 잔금을 치르며 입주를 할때까지 한달은 잡아야 하기 때문이다. 학군선호지역에서 전세값 약세는 지난해 수능이 쉬웠다는 점과 경기도 좋지 않은데 굳이 돈을 많이 들여 비싼 전세를 구해서 이사를 가야하느냐는 데 대해 의문을 품은 사람들이 많기 때문이다.
 말하지만 진입 수요가 줄어들어들기 때문이다. 다만 주요 학군 지역의 전셋값 안정이 지속될 지 여부는 아직 미지수다. 정부가 오는 2014년부터 내신평가를 상대평가가 아닌 절대평가로 바꾸기로 했기 때문에 우수학군에 대한 수요는 더 커질 수밖에 없는 상황이기 때문이다.

5. 그러면 설 이후에 전셋값이 오를지는 학군 수요보다는 이주 수요로 결정이 될 것으로 보이는데 신혼 부부들이 봄 이사철에 어느 정도나 움직일 것으로 예상하나.
-한해 30만쌍이 결혼하기 때문에 신혼부부 수요들은 시장에 큰 수요층을 형성하고 있는 것은 사실이다. 신혼부부들이 지난해에는 미리 서둘러서 전세를 구하려는 바람에 늦겨울 초봄에 전세가격이 급등한 상황인데 올해에는 그 정도로 조급증이 나타날 것으로 보이지는 않다.
 
전반적으로 아파트 입주량은 줄었지만 지난해 전국적으로 75000가구나 인허가가 난 도시형 생활주택이 올해 입주를 할 것으로 보이기 때문인데 지난해보다는 극심한 형태의 전세난이 일어날 가능성은 낮다.
2
년보다 20%이상 전세가격이 올랐기 때문에 경기침체로 고가전세를 구하는 구매력도 줄어들었다. 그래서 싼 전세를 찾아 신도시나 외곽으로 빠져나가면서 이들 지역 소형 전세들이 상대적으로 강세를 유지할 것으로 예상된다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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