전체메뉴 NEW

수익형 부동산 상품의 미래

2011-11-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,287 | 추천수 252

요즘 같은 부동산시장 침체국면에서 주목을 받는 것이 틈새상품이다. 도시형 생활주택, 오피스텔, 고시원, 상가 등 수익형 부동산 상품들이 그것이다.
 
시세차익에 초점이 맞춰져 있는 아파트 상품이 기대에 못 미치자 임대소득으로 보상을 받으려는 심리가 작용하고 있는 것이다.

더욱이 베이비부머를 비롯한 은퇴 예정자들을 중심으로 노후의 안정적인 소득을 기대하는 사람들이 많아지면서 수익형 부동산 수요가 늘어나고 있다. 하지만 시장은 그렇게 녹록치 않다. 경기침체에다 공급과잉 등 여러 복병들이 있기 때문이다.

2012년 시장을 전망할 때 주거용 수익형 부동산과 상업용 수익형 부동산은 구분해서 살펴볼 필요가 있을 것 같다.

주거용 수익형 부동산의 인기는 전세난이 2012년에도 지속될 것인가가 중요한 포인트다. 주거용 수익형 부동산은 대체로 전세보다 월세로 받는 형태인데 최근 월세 수요 증대 현상은 전세난으로 생긴 파생수요 성격이 강하다.

즉 전세공급이 부족하다보니 집주인들은 시장에서 우월적인 지위를 갖게 되자 자신에게 유리한 월세계약을 요구하기 때문이다. 월세는 대체적으로 월 0.5~0.6%[연 6~7.2%]에 해당하는 금액을 받고 있는데 정기예금 금리[3%대]보다 훨씬 높다. 소형 주택 불균형에서 촉발된 이번 전세난은 앞으로 1~2년 정도 지속될 가능성이 있다.
 
따라서 전세난에 편승한 이들 월세형 주택 상품은 좀 더 주목을 받을 것 같다. 다만 지금 속도로 공급이 진행된다면 2012년 말쯤에는 월세주택이 공급과잉 가능성이 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

따라서 주거용 수익형 부동산을 분양받거나 개발할 때에는 공급과잉이 오더라도 공실이 발생하지 않도록 자체 경쟁력을 갖추는 것이 필요할 것 같다. 대학가나 역세권, 산업단지, 오피스 배후 단지 등 배후수요가 풍부한 곳을 고르는 것이 좋다.

상업용 수익형 부동산은 옥석가리기가 필요하다. 2012년에는 경제성장률이 잠재성장률을 밑돌 것으로 예상돼 소비심리 침체로 상가시장도 활기를 띠지 못할 수 있다.

상업용 부동산은 실물경기를 민감하게 반영하기 마련이기 때문이다. 따라서 상업용 수익형 부동산은 유동인구가 많은 역세권 등 비교적 불황에 강한 지역을 고르는 것이 좋다.

요즘 강남역세권 등 일부 지역을 제외하곤 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가가 흔치 않다. 안정적 상가 투자의 대명사였던 아파트 단지 내 상가도 예전 같지 않다.
 
꼭대기에 영화관을 낀 옷가게 중심의 복합쇼핑몰(테마 상가)이나 근린상가는 아예 무너져 내리고 있다. 소비 침체의 시대와 상가공급의 과잉시대의 상가는 더 이상 ‘머니 파이프 라인’의 로망이 아니라는 점을 명심해야 한다.

임대형 상품인 상가의 가치를 결정하는 본질적인 요소는 임대료 수입이다. 따라서 건물의 가치는 임대료가 결정한다고 해도 과언이 아니다.
 
하지만 우리나라 상가시장, 특히 상가 빌딩시장에서는 앞뒤가 뒤바뀌었다. 임대료 보다는 시세차익에 더 비중을 두는 사람들이 많다. 마치 대세 상승기 시절 아파트를 사듯이 상가를 투자한다.

이러다보니 임대료가 낮아도 앞으로 가격이 오를 것이라는 막연한 기대로 상가빌딩을 매입하는 현상이 일어나는 것이다. 부동산 버블기의 투자 습관을 아직 버리지 못하고 것이다. 건물 주인이 받는 상가 임대료는 세입자가 내는 것이다.

세입자들이 장사가 안 돼 허덕이면 시장 논리에 따라 상가 임대료도 낮아질 것이다. 임대료가 낮아지는 만큼 건물의 가치 또한 하락할 수밖에 없다는 사실을 잊지 말자. <박원갑 국민은행 부동산수석팀장(부동산학박사)>

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기