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전세가 오르면 집값도 오른다고?

2007-03-23 | 작성자 박원갑 | 조회수 18,126 | 추천수 354

아파트 매매가격이 지금은 안정돼 있지만 혹시 전세가격이 오르면 뒤따라 오르지 않을까요?”

 전세가격이 오름세를 타고 있는 서울 강북권에서 내집 장만을 준비하고 있다는 회사원 박모(32)씨로부터 이런 질문을 받았다. 과거 아파트 전세가격이 매매가격을 선행하는 경향이 많이 나타났듯이 이번에도 그럴 가능성이 있지 않겠느냐는 것이다. 

예전에는 전세가격이 가파르게 오르면 전세 거주자들이 매입 수요로 돌아서는 경우가 적지 않았다. 주로 매매가격 대비 전세가격 비율(전세 비율)이 60~70%로 높은 중소형 아파트에서 이런 경향을 보인다.

 집값의 30~40%만 더 빌리면 내 집을 마련할 수 있기 때문이다. 이럴 때는 적은 자금으로 높은 차익을 얻기 위해 전세보증금을 안고 아파트를 매입하려는 투자자들이 나타나기도 한다. 전세가격 상승이 매매가격 상승의 신호탄이 될 수 있는 것이다. 실제로 2000~2001년 소형 아파트 전세가격이 급등한 뒤 이듬해 매매가격이 크게 올랐다. 
하지만 최근 주택시장의 흐름을 살펴볼 때 전세가격이 매매가격을 밀어 올릴 가능성은 낮은 것 같다. 전세가격의 상승 이유가 예전과는 다르다. 요사이 전세가격이 오르는 것은 집을 사지 않고 전세로 눌러앉으려는 사람들이 늘어났기 때문이다. 시세보다 20~30% 싼 분양가상한제 아파트를 기다리는 무주택자들이 기존 아파트에는 매력을 느끼지 못하고 있는 것이다.  

 집을 살 경우 무주택 자격을 상실해 청약가점제에서 불리해지므로 매입을 꺼릴 수밖에 없다. 더욱이 최근 전세가격 강세는 2~3년 동안 매매가격이 급등하자 집주인들이 재계약시점에서 매매가격에 맞춰 전세가격을 현실화시킨 측면이 강하다. 비싼 매매가격이 상대적으로 싼 전세가격을 끌어올린 것이다.  

일부 공급 부족,종부세의 세입자에 대한 전가 등 전세가격을 끌어올릴 수 있는 요인이 남아있지만 수요도 함께 줄었다. 올해는 지난해와 같은 쌍춘년 결혼수요가 나타나기 힘들고 지난해 일부 세입자들이 집을 사면서 전세시장에서 벗어났다. 따라서 봄철 전세시장이 요동칠 가능성이 낮다.

보유세 중과에 따른 다주택자들의 움직임도 변수다. 값이 잘 오르지 않는 비인기 지역 중소형 아파트를 먼저 처분할 수 있다. 단지 전세가격이 오른다는 이유로 중소형 아파트를 매입했다가는 낭패를 볼 수 있다. 

따라서 최근의 전세가격 상승은 매입 신호로 받아들이기 어렵다는 판단이다. 과거와 달리 전세가격은 오르고 매매가격은 떨어지는 차별화 장세가 나타날 수도 있다. 전세 동향은 집값에 영향을 미치는 한 가지 변수일 뿐이므로 정책, 금리 등 여러 변수를 함께 감안해 매입 여부를 결정하는 게 좋다.  

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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