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아직도 재건축에 투자하십니까

2011-11-16 | 작성자 박원갑 | 조회수 15,971 | 추천수 277

서울 재건축 시장에 이상기류가 흐르고 있다. 서울 강남권에서는 한달 새 1억원 이상 빠진 아파트도 나온다. 한강변의 대표적인 재건축 단지인 잠실 주공 5단지 34평형(전용면적 77㎡)은 심리적 저항선인 10억원대가 올 들어 처음으로 깨졌다. 한때 최고의 부동산 우량자산으로 꼽혔던 재건축 아파트시장이 왜 이렇게 무너지고 있는 걸까.

  한때 황금알을 낳은 거위라는 말까지 나돌았던 강남 재건축 아파트 하락세는 올들어 지속적으로 나타나고 있다. 지역으로는 아무래도 재건축이 몰려있는 강남구가 2월 말 부터 지금까지 8.8% 하락했고, 송파구 -7.9%, 강동구 -7.7%, 서초구 -1.7%순(부동산 1번지)으로 하락폭이 깊다. 흥미로운 것은 강남구 재건축의 경우 그동안 급상승의 후유증을 겪고 있다는 점이다. 대체적으로 버블세븐지역 아파트 고점이 2006년 말인데 강남구 재건축은 각종 규제완화에 힘입어 2009년에 더 올라 신고점을 형성하는 바람에 하락 때에는 그만큼 낙폭이 심할 수 밖에 없다. ‘많이 오르면 많이 내린다’는 평범한 진리가 확인되는 셈이다.

  <황금알 낳던 거위 왜 그래?>=국토해양부 실거래가 자료를 보면 개포동 주공 1단지 42㎡의 경우 지난 2월 매매가격은 평균 8억3000만원이다. 이후 계속 떨어져 지난 8월에는 7억3500만, 지난달에는 6억7800만원으로 떨어졌다. 잠실 주공 5 77㎡ 역시 올 1월 11억7700만원에 거래됐지만 최근에는 9억8500만원으로 내려앉았다.

여의도와 반포, 값싼 보금자리주택 공급 논란을 겪었던 과천, 광명 등지도 약세가 이어진다. 중심지역 집값이 하락하면 외곽지역까지 하락세가 이어지는 일종의 ‘물결효과’(Ripple effect) 때문이다.

  하지만 가격이 떨어져도 매수세가 없다. 아무래도 지금은 더 떨어질 지 모른다는 두려움에 선뜻 나서는 사람이 없는 것 같다. 간혹 급매물 가격을 문의하는 사람들은 있지만 계약으로 이어지지 못하고 있는 상황이다. 부동산 투자자들은 가격이 오를 때 사고 떨어질 때 팔려고 하는 습관이 있다. 가격이 오를 때, 바닥을 쳤다는 시그널이 있어야 매수세에 나설 것 같다. 유럽발 금융위기라는 주택시장 외부 변수들이 여전히 안개속이어서 투자수요가 살아나기 힘들다. 여기에다 박원순 시장의 재건축 속도조절, 한강변 르네상스 재검토 소식이 나오면서 투자심리가 얼어붙어 있는 상황이어서 시장반전은 쉽지 않다.

  사실상 올해 재건축 아파트 시장을 돌아보면, 거래가 이렇게 없진 않았고, 가격이 오를 때도 있었다. 하지만 결과적으로 반짝 상승에 불과했다. 올해 재건축 시장은 3.22대책으로 DTI 규제를 도입하면서 내리막을 걸었다. 8월 정부의 다주택양도세 규제완화에다가 10월 재건축 초과이익환수제 완화 방침이 나오면서 '반짝'했지만 큰 파도 속에 묻힌 잔파도에 불과했던 것이다. 재건축은 실수요보다는 투자재 구입 행위에 가까워 외부환경에 민감하게 반응할 수 밖에 없는데 개발 재료들이 시장이 살아날 정도로 받쳐주지 못했던 것이다. 

  <아직도 재건축에 투자하십니까>=요즘 큰 손(자산가)들 사이에서 “아직도 재건축에 투자하냐”고 말이 나올 정도다. 재건축이 인기상품이었던 호황기와는 딴판이다 지금은 집값이 크게 오르지 않으니까 자산가들이 가격상승을 노린 재건축보다는 임대소득으로 보상을 받고 싶어 한다. 그래서 재건축 대신 도시형생활주택이나 오피스텔로수요가 이동하다보니 재건축 수요가 더욱 줄어들 수 밖에 없는 상황이다.

  이런 상황에 박원순 시장의 등장은 시장을 더욱 움츠려들게 했다. 한강르네상스 재검토, 재건축 속도로조절 공약을 내건 박시장 당선이후 한강변 아파트들은 적게는 2000만~많게는 5000만원 정도 하락했다. 재건축은 미래 개발이익을 기대하는 대표적인 투자상품이다. 지금 규제를 강화한다는 방침을 내놓으면 그만큼 미래 투자수익률이 낮아질 것이라는 기대가 형성될 수 있고 그 기대는 현재 시세에 반영돼 가격이 하락하는 것이다. 지금처럼 약세장에서는 시장 에너지가 취약한 상황인데 이런 때에는 악재에만 더욱 민감하게 반응하는 것 같다.

  <시세의 변동성이 커졌다...무리하지 말라>=이런 흐름에서, 재건축 투자를 생각하는 사람들은 시장을 좀 더 보수적으로 보는 것이 좋을 것 같다. 재건축 시장은 본질적으로 내 돈보다는 남의 돈을 갖고 투자하는 사람들이 많고 정부정책에 영향을 많이 받기 때문에 시세의 변동성이 큰 것이 특징이다. 또 변동성 사이클을 자주 만들어낸다는 것이다.그래서 굳이 서둘러서 매입하는 것보다는 가격 메리트가 부각되기 전에는 너무 무리하게 매수할 필요는 없다는 생각이다. 일단 유럽발 위기사태를 지켜보는 것이 좋을 듯하다. 다만 매수에 관심이 있는 분이라면 올해 말로 취득세 감면혜택이 마무리된다는 점을 참고하는 것이 좋다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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