재건축 4중 족쇄, 다시 살아날까

2018-02-12 | 작성자 박원갑 | 조회수 2,116 | 추천수 103

재건축 안전진단 강화 방침을 발표하면서 20%에 불과했던 구조안전성을 50%까지 확대하겠다고 밝혔다. 구조적으로 안전에 큰 문제가 있을 경우에만 재건축이 가능하게 된 것이다. 사실상 재건축 사업 추진에 한 번 더 브레이크를 걸고 나선 것이다.

1. 이번 정부의 발표로 부동산 중개업소에 재건축 아파트에 대한 매수 문의가 아예 끊어졌다고 하던데요? 예고 없이 나온 대책이라 다들 상황을 지켜보는 걸까요?

=갑작스런 것은 아니다. 지난달 중순에는 김현미 국토부 장관이 재건축 사업은 건축물의 안전성, 내구연한 등을 감안해 검토해 볼 필요가 있다고 발언했을 때 시장에서는 두가지를 떠올렸다. 연한을 30년에서 40년으로, 또 하나는 안전진단 기준을 강화하는 것이었다. 이후 시장에서 혼란이 생기자 김 장관은 다시 "재건축 연한 40년에 대해 말한 적 없다"고 말하면서 40년은 일단 유보한 것이 아니냐는 분석이 많았다. 이제 재건축의 첫관문인 안전진단 자체를 통과하기 쉽지 않아 불확실성이 커질 수 밖에 없다. 아파트가 낡았어도 무너질 위험이 없으면 재건축을 하지 말라는 강경 메시지이기 때문에 재건축 추진단지에서는 바짝 긴장하고 있는 상황이다 

2. 이번 강화 조치를 보면 결국 정부가 재건축을 둘러싼 모든 과정에 개입해 강남 집값을 관리하겠다는 것인데, 어떨까요? 과거 참여정부 때도 비슷한 조치를 취했지만 결국 집값은 잡지 못했잖아요?

= 재건축에 대해 4중 족쇄 채우기가 시작되는 것이다. 이번에 재건축 안전진단 강화,조합원지위양도금지, 초과이익환수제 부활된 데 이어 분양가상한제까지 시행되면 재건축 규제가 집중된다.이번에 안전진단 강화는 재건축발 집값 불안이 계속 불안하니까 기선제압용으로 찬물을 확 끼얹는 느낌이 들었다. 집값 불안의 진앙지이자 투기적 수요가 강한 재건축을 잡지 않고서는 집값 불안을 진정시키기 어렵다는 현실적인 고민이 있다. 무분별한 재건축과 재건축에 대한 과도한 기대감을 차단하겠다. 재건축이 일반아파트를 이끌고 가는 모습이니까 재건축 발 집값 오름세를 막겠다는 생각을 하고 있다. 장기적으로는 집값은 수급이 결정하니까...한계가 있겠지만 지금은 당장 급한 불 먼저 끄자는 생각들이 반영된 것이 아닌가 생각된다.  

3. 일부에선 이번 안전진단 강화 방침과 4월 양도세 중과 시행 등이 맞물려서 시세보다 가격을 낮춘 급매물이 나올 수도 있다고 예측하던데요?

=이미 재건축 단지들은 올해부터 재건축초과이익환수제가 시행되면서 조정을 받은 곳들이 많고요. 초기재건축 단지를 중심으로 작게는 2000~많게는 1억원 정도 하락을 한 상황이다. 이번 조치로 추가적으로 하락세는 보이지 않았지만 가격 조정은 불가피할 것이라는 전망이 우세한 상황이다. 조정대상지역에서 4월 다주택자 양도세 중과세 시행을 앞두고 일부 양도세 절세매물이 일부 나올 수 있다. 하지만 여전히 재건축에 대한 기대감이 크고, 부동산으로 몰리는 돈이 많아서 가격이 급락하지는 않을 것이다.    

4. 중개업소들은 정부가 강남 집값을 잡겠다면서 온갖 대책을 내놓고 있지만, 결국은 비강남권 아파트만 타격을 받고 있다고도 합니다. 어떻게 보십니까?

=현재 재건축 연한을 채웠지만 안전진단을 받지 못한 단지는 서울에만 103822가구가 있는 것으로 추정된다. 그중 목동 단지가 있는 양천은 22358가구로 비중이 가장 커 직격탄을 맞게 됐다. 강남 4구는 모두 26025가구로 강동(8458가구), 송파(8263가구), 강남(7069가구), 서초(2235가구) 순인데 강남과 서초구는 많지 않다. 노원구의 경우 8761가구, 영등포도 8126가구보다 훨씬 적다보니 그런 얘기들이 나온다. 70-80년대 초 강남개발이 본격화되면서 안전진단 연한을 채워 이미 그 절차는 통과한 경우가 많은점도 있고 집값이 비싸 재건축 수지가 맞다보니 일치감치 진행된 경우도 많다보니 그런 얘기들이 나오고 있는 것 같다  

5. 이미 안전진단을 통과한 재건축 단지와 분양권, 신규 아파트로 수요가 몰리는 풍선효과를 가져올 거라는 전망도 있는데요?

=재건축과 같은 투자상품인 도심 재개발과 뉴타운으로 수요자 이동가능성이 있어 보인다. 강남 일반아파트는 관심은 늘어날 것으로 예상하나 단기급등(최근 5년새 2배이상 급등 많아 부담이 큰 상황)으로 반사이익은 크지 않을 듯하다. 그동안 강남권은 재건축이 시장을 주도하고 일반아파트는 뒤따라가는 양상이었다...풍선효과는 한계가 있을 것이다. 재건축 안전진단 강화조치 등 규제강화는 매수세 둔화요인으로 작용하나 양도세중과조치가 시행되면 다주택자 매물이 많지 않아 공급도 위축돼 매도자와 매수자의 힘겨루기 양상 나타날 듯하다. 당분간 급등 뒤에 고점에서 횡보하는 `고원현상` 나타날 듯하다.   

6.결국, 수요가 해소되지 않는 강남 지역의 집값을 더 끌어올리게 될 거라는 우려가 있잖아요?

=도심에서 주택공급원인 재건축이 가로막히면 주택공급이 원활하지 않을 수 있다. 그래서 주거복지로드맵에 따른 100만가구 공급계획을 조속히 구체화해서 공급이 착실하게 진행되고 있다는 신호를 시장에 보낼 필요가 있다. 무주택자들이 기다리면 싼 집을 장만할 수 있다는 믿음을 주는 것이 필요하다. 그래서 중장기적으로 수급불안 문제를 잠재울 필요가 있다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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