서울 전세가격 왜 떨어지나

2018-02-04 | 작성자 박원갑 | 조회수 2,161 | 추천수 67
*공급과잉보다는 미스매칭이 큰 듯
-지방이나 수도권 남부지역은 입주물량 쇼크가 본격화되면서 전세가격이 하락하고 있지만 비서울 대비 입주물량이  많지 않은 서울지역은 수요와 공급의 미스매칭(불일치)가 큰 원인 것으로 분석

1)전세 수요자들이 매수세로 돌아서면서 일시적 전세수요 공백 발생
-애초 전세로 더 거주하려고 했던 세입자들이 집값이 더 오를 지 모른다는 불안감이 커지자 군집행동으로 매수세로 돌아선 것임. 매수로 돌아선 사람들은 고소득 자영업자, 전문직 종사자, 회사원 등 구매력을 갖춘 세입자들인 것으로 분석. 전세가격이 매매가격의 70%에 육박해 전세거주자들이 시장 상황에 따라 언제든지 매수세로 돌변, 시장 불안의 요인이 될 수 있다는 것을 보여줌. 

2)전세를 안고 투자하는 갭투자도 한 요인인 듯
-갭투자는 주택시장에서 전세를 공급하는 효과가 있음. 전세 수요가 줄어들면서 신규 입주단지에서는 전세가비율이 50~60%대로 떨어지고 있으나 세입자를 구하지 못해 투자자들이 고심하고 있음. 

3)서울 전세거주자의 수도권 이동
-발달된 교통수단 활용해 수도권 지역의 싼 신규 아파트로 전세를 찾아 이동하는 '탈 서울현상'도 한몫...강남 재건축 철거이주 수요의 증가에도 불구하고 강남권 전세시장의 약세 요인으로 크게 작용한 것으로 보임

4)겨울방학 이사철 특수 실종에 따른 매물 적체
-한해 최대 이사철인 겨울방학 특수가 없었고, 그때 소화되지 못한 물량이 여전히 적체돼 있다 보니 비수기로 접어들자 전세가격이 빠지는 것으로 판단

*향후 전망
-현재 전세가격 하락이 대세인지 일시적인 현상인지는 미지수임. 다만 봄 이사철이 되어도 물량이 넉넉하기 때문에 전세시장 안정세는 나타날 것으로 보이며 이런 추세는 1~2년 더 이어질 가능성 높음. 수도권 입주물량이 내년에도 계속 늘어나기때문. 분양계약자들이 잔금을 치르기 위해 싼 전세를 지속적으로 공급할 가능성이 높음. 이에 따라 주택의 월세화 현상이 주춤할 것으로 예상되며, 전세공급이 많아 일시적으로 전세 종말보다 전세 부활시대가 이어질 것으로 보임.   

-갭투자의 적신호가 높아짐. 전세가격이 떨어진다면 그만큼 투자비용이 많이 들고, 세입자들과 갈등 문제가 심해질 수 있기 때문.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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