부동산시장, 초양극화 시대로 접어드나

2018-01-08 | 작성자 박원갑 | 조회수 1,556 | 추천수 75

올해 부동산시장의 흐름을 한 줄로 요약하면 이렇다. 서울 아파트 값은 강남을 중심으로 연초부터 버블을 우려할 정도로 고공행진하고 있다. 하지만 서울을 제외한 나머지 지역은 한겨울 찬바람이 분다. 부동산 시장이 지역에 따라 양극단을 달리고 있는 셈이다. 사실 올해 부동산시장을 둘러보면 악재 투성이다.

올해는 아파트 입주물량 만 해도 역대 최대치인 44만 가구를 넘을 만큼 홍수를 이룬다. 여기에다 전방위적인 대출 및 세금규제, 금리 인상 가능성 등이 시장을 짓누르고 있다. 사실 서울 아파트 값도 거의 5년 가까이 올라 상승에너지가 크지 않은 상황이다. 하지만 정부가 인위적으로 규제를 하면서 시장이 예상과는 전혀 다른 방향으로 움직이고 있다. ‘똘똘한 한 채’ ‘서울 불패신화등 각종 신조어를 낳으며 서울 나홀로 상승세가 계속되고 있다.

이러다보니 서울과 지방 부동산은 완전 딴판이다. 하지만 서울 역시 하반기 들어서는 상승세가 멈출 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 물론 입주물량이 많지 않아 가격이 하락세로 접어들지는 않을 것이다. 그래도 조심하는 것이 좋다. 단기간 급상승에 따른 피로감이 너무 크기 때문이다. 이 정도로 간단하게 정리하고 세부적으로 올해 부동산시장의 변수와 전략을 한번 짚어보자.  

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 총 44만여가구에 달한다. 이는 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 물량이다. 입주물량은 경기 및 인천, 충청권과 영남권에 상대적으로 많이 몰려 있다. 경기, 인천지역의 아파트 입주물량만 해도 185000가구에 달한다. 이는 하우스푸어 사태가 일어났던 2012년 전국 아파트 입주물량보다 6000가구 이상 많은 것이다. 재고물량 대비 입주물량으로 따져보면 실감이 난다. 충북은 재고아파트에 7.44% 물량인 22488가구가 입주할 예정이며, 이어 경남 6.39%, 경기 6.22% 정도다. 올해는 주택공급과잉의 첫해이다. 하반기부터 입주물량 과다에 따른 후유증이 본격화할 것으로 보인다.

후유증은 집주인이 세입자를 구하지 못해서 어려움을 겪는 역전세난부터 시작될 것이다. 다만 집값이 곧바로 곤두박질 칠 것 같지는 않다. 소화불량과 동맥경화증이 심각해져 매물을 시장에서 감당하지 못할 때 나타날 것이다. 말하자면 부동산시장의 임계점을 지나지 않는 한 큰 폭의 하락보다는 소폭 조정을 받는 양상이 나타날 것으로 예상된다. 본격적인 조정은 올해보다는 2~3년 뒤에 나타나지 않을 까 조심스럽게 내다본다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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