2017년 역전세난 일어날까

2015-12-03 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,400 | 추천수 112

1. 과연 2017년에 주택시장에 역전세난이 생길까. 2017년이 되면 아파트 입주 물량이 많아져서 공실이 생기게 될 거고 그러면 집주인들은 너도나도 전세를 놓으려고 할 거기 때문에 역전세가 많이 생길거다, 이런 얘길 듣는다. 과연 가능성이 있을까?

=역전세난이 생길 가능성은 열려 있다. 다만 역전세난이 어느 정도이냐가 문제다. 가량 간단한 감기 몸살로 그칠지, 심각한 폐렴으로 갈지 여부를 내다보기는 힘든 상황이다  

2. 그렇게 생각하시는 근거는 뭡니까?

=물량 앞에 장사 없기 때문이다. 전세가 전반적으로 사라지는 구조적 전환기에 있지만 입주물량이 많이 쏟아지는 상황에서는 충분히 역전세난이 생길 수 있다.역전세난 생겼던 지난 2009년 당시와 상황이 좀 다른 측면이 있다. 전세가비율이 많이 올랐다는 거다. 앞으로 당분간 오늘 가능성이 있다.20091월 전국 아파트 전세가비율은 52.3%, 서울은 38.2%에 불과했다. 지금은 73.7%, 3.0%를 차지하고 있다. 요즘 아파트 입주단지의 전세가비율은 대개 60~70%정도 되는 것 같다. 세입자들로부터 무이자 대출을 그 정도를 낸다는 거다.분양받은 사람 입장에서 생각해보자. 지금처럼 전세가 사라지는 과정, 품귀현상이 지속되는 국면이라면 혹은 전세가비율이 입주단계에서 50%를 넘어선다면 몸살을 앓겠지만 폐렴으로 까지는 가지 않을 것으로 보인다. 이미 세를 놓고 있는 경우 문제는 상황에 따라 다를 수 있다. 개인적으로는 전세가 비율이 높은 지역일수록 사실상 대부분 자금을 세입자로부터 빌려쓴 상황인데, 목돈을 갖고 있지 않은 상황에서는 전세가격이 떨어지면 다소 곤란을 겪을 수 있겠다는 생각이 든다.    

3. 그러면 혹시나 역전세가 발생한다고 하면 집주인이나 전세 세입자 입장에서는 어떻게 대비를 좀 해야겠습니까?

=역전세난은 세입자에게 전세보증금을 제때 되돌려주지 못해서 애를 먹는 거다. 요즘 전세가격이 급등하면서 매매가격과 차이가 별로 나지 않으니 전세를 안고 투자하는 일종의 지렛대 투자인 갭투자가 인기를 끌고 있는데 전세가격이 만약 떨어진다면 큰 낭패를 당할 수 있다. 투자를 하더라도 되돌려줄 보증금 일부를 비상용 자금으로 보유하는 게 좋다.그리고 전세가비율이 낮아진다면 입주 때 전세를 놓을 경우 많이 못받을 수 있다. 만약에 전세를 놓을 경우 별도의 자금이 필요할 수 있다는 생각이다.전세 세입자도 신경을 쓰야 한다. 매매가격과 전세가격 차이가 크지 않은 상황에서 전세가격이 하락하면 보증금을 떼이는 깡통전세가 될 가능성이 크다. 만약 전세가비율이 80%,90% 넘어설 경우 전세보증금을 올려줄 것이 아니라 부담이 되더라도 일부를 월세로 돌리는 반전세 형태로 계약하는 것도 좋을 것이다  

4. 전세는 그럼 내년에 어떻게 움직일거라고 예측을 하십니까?

=전세난은 좀 더 이어질 것이다. 2016년 아파트 입주 예정량은 크게 늘지 않는다. 전세시장은 인허가물량이나 분양물량보다는 입주물량에 영향을 미친다. 부동산114에 따르면 2016년 전국 아파트 입주 예정량은 2015년보다 4% 정도 늘어난 273142가구에 이른다. 서울을 포함한 수도권은 113012가구로 2015년보다 10.3% 늘어날 전망이다. 주로 경기지역에서 입주 예정 물량이 집중적으로 늘어난다(201569280가구201683355가구). 그러나 강남 재건축과 강북 뉴타운 철거이주수요가 몰릴 서울의 경우 2016년 입주예정 물량이 22039가구로 201521088가구보다 소폭 늘어나 전세난이 계속될 것으로 전망된다. 그러나 2016년에는 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮아보인다. 2016년이 글로벌 금융위기이후 전세수요가 많지 않은 짝수해이긴 하지만 단기간 급상승에 따른 피로감, 대체재인 오피스텔과 빌라 입주물량 증가 등을 감안할 때 전반적인 전세난보다는 국지적인 전세난 가능성이 높아 보인다   

5. 지금은 집을 살 시기라고 보세요 아니면 좀 더 기다려야한다고 보세요? 시장에서는 어떻게 예측을 하고 있습니까?

=좀 관망해도 좋을 것 같다. 올 겨울 주택시장에 가장 큰 이벤트가 미국 금리인상과 가계부채관리방안 시행인데, 시장 영향이 어떻게 될지 가늠하기 힘들다. 벌써부터 지금 주택시장은 관망분위기로 접어든 것 같다. 급하게 살 필요가 없다고 생각하는 것 같다. 일부에서는 500-2000만원 정도 떨어진 급매물이 나오고 있다. 하지만 거래는 안되는 수준이다. 이런 분위기라면 좀 더 지속이 될 것 같다. 그래서 집을 사더라도 2-3개월, 1분기 정도는 좀 더 지켜보는 것이 좋을 것 같다. 다만 분양은 자신이 원한다고 당첨되는 것은 아니다. 실수요자라면 꾸준히 청약전략을 세울 필요는 있다. 다만 집값이 크게 오르는 시대는 아니기 때문에 주변 시세보다 너무 분양가가 비싼 곳은 피하는 것이 좋을 것이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기