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주택 공급과잉론에 대한 소고

2015-11-23 | 작성자 박원갑 | 조회수 3,859 | 추천수 90

요즘 부동산 시장에서는 공급이 과잉이다 아니다를 두고 논란이 되고 있는데, 이 문제 어떻게 바라봐야할지요.   

1. 공급이 과잉이다 부족이다 말이 많은데..수요가 얼마나 되는지 알아야 그보다 많으면 과잉, 적으면 부족이잖아요? 한 해 동안 대한민국에는 집이 몇채나 추가로 공급돼야 적정한 겁니까? 수요가 얼마나 되나요?

=2013년 국토연구원에서 향후 10년간, 2023년까지 주택수요를 연간 39만 정도로 추정했다. 수도권은 연간 22만가구, 비수도권은 17만가구를 추산했다. 이는 2003년에 추정한 연평균 주택수요 44만가구에 비해서는 9만가구 정도 줄어든 것이다. 인구 고령화 등으로 주택수요가 줄어들 수 밖에 없다고 본 것이다.  

2. 그런 수요는 어떻게 도출이 되는 겁니까?

=주택 수요는 3가지다. 우선 가구가 결혼이나 이혼으로 분화되면서 늘어나니 이를 감안하고, 두번째로 소득이 증가할 테니, 이를 반영하고, 세번째로 재건축이나 재개발 개발에 따른 멸실(집이 일시적으로 없어지니)되니 이에 필요한 대체주택이 있어야 하는 점을 모두 반영하는 것이다 

3. 그럼 그 수요정도로 매년 집이 공급되면 될텐데..왜 어느 해에는 공급이 더 많고 많아도 다 팔리기도 하고..어느 해에는 수요만큼도 공급이 안 되고 그럽니까?

=대체적으로 주택시장에서도 수요자 뿐 아니라 공급자끼리 군집행동이나 무리짓기 현상이 생긴다. 시장이 좋으면 이때다 싶어서 한꺼번에 밀옆에 눈치를 보면서 밀어내기를 하는 것이다. 요즘 "물들어올 때 배띄운다는 식"이다. 또한 주택시장 자체가 투자시장으로 바뀌면서 경기를 많이 타다보니 시기를 놓치면 다음을 기약하기 힘들기 때문에 좋을 때 분양이 한꺼번에 쏟아지는 것 같다. 공급이 비탄력적인 측면도 있을 것이다. 수요는 쉽게 조절되지만 공급 조절은 쉽지 않다. 땅을 사는데만 몇년이 걸리다보니 그렇다. 물론 정부 규제완화의 영향도 적지 않은 요인으로 작용하고 있다  

4. 올해는 1년 내내 집값이 올랐는데 올해 실제 공급된 공급량은 어떻게 됩니까?

=올해 10월까지 60만가구를 넘었으니 이후 12월까지 두달분을 포함하면 70만가구를 훌쩍 뛰어넘을 것으로 보인다. 인허가물량이 이렇다는 것이고 아파트 공급량은 50만가구 이상 될 것으로 보인다.2013년에 44만가구, 적정수요량보다 5만가구를 초과했고, 지난해에는 2014년에 51만가구로 12만가구를 초과했다. 올해에는 이런 추세라면 31만가구 이상 공급이 넘치는 것이다.    

5. 내년 이후로 공급되는 공급량은 어느 정도이고, 그것까지 포함하면 공급이 과잉입니까? 아니면 부족합니까?

=관건은 내년에 어느정도 공급이 되는 것이냐는 것이다. 내년에 주요 대형 주택업체들이 올해보다는 30%정도는 줄인다고 한다. 이렇게 될 경우 공급과잉에 대한 우려는 다소나마 해소될 것이다. 건설산업연구원에서는 내년이 공급이 줄더라도 2013년 물량인 44만가구를 훨씬 넘어 48만가구가 공급될 것으로 예측한다. 그런데 과연 가능할 지 여부는 시장 동향에 달려 있을 것이다. 올해 분양을 하지 못한 물량이 내년으로 이월될 수 있고, 지금 부동산시장을 보면 매매시장은 다소 숨고르기를 하는 상황인데, 분양시장은 여전히 뜨거운 게 사실이다. 내년 대출 심사가 까다로워지는데, 분양시장 중도금 집단대출은 예외로 한다면 분양시장 호조세는 이어질 수 있다  

6. 서울 강북구에 사는 사람이 강북구에는 집이 모자라는데 경기도 안산에는 집이 좀 남는다고 거기로 바로 이동하지는 않을거라서..전체적인 총량은 수요 공급이 대략 일치해도 지역별로는 집값이 오르거나 떨어지는 지역이 있을텐데, 그건 예측하기 어려운 겁니까?

=주택수요는 국지적인 특성은 있는 것 같다. 하지만 기존에 살 던 곳이 교육문제나 직장 문제 등으로 이동하기는 쉽지는 않은 것 같다. 어느정도는 수요는 분산시키는 효과는 있을 것이다. 주로 주변지역에 까지 영향을 미칠 것이다. 안산에 집이 많이 공급이 된다면 그 주변인 시흥이나 수원, 군포지역에는 집값이 하향 안정효과가 있을 것이다. 하지만 안산에 많이 주택이 공급되더라도 의정부 시장에 미치는 것은 지리적으로 한계가 있을 것이다.

7. 내년 부동산 경기는 상저하고 상고하저 상저하저..말들이 다 많은데...박 위원께서는 어떻게 보시나요? 그리고 그 근거는 뭡니까?

=사실상 내년에는 거래량 증가율이나 가격 상승률이 올해보다는 떨어지는 저성장 상황이라면 상반기와 하반기 구분이 미미할 수 있다. 잔파도에 불과할 수 있기 때문이다. 저도 최근에는 상고하저쪽을 봤다. 상반기에는 개발공약이 나올 수 있는 총선도 있어서 어느정도 지금의 호조세가 이어질 것으로 예상했다. 하지만 최근 분위기가 확 달라지는 모습이다. 공급과잉논란, 미국 금리인상, 대출심사가 까다로워지는 등의 불확실성이 많이 언론을 통해 부각되고 있다. 시장이 갑자기 냉각되는 분위기다. 이런 추세라면 상반기에 시장이 이런 불확실성에 짓눌리다가 어느정도 하반기에 벗어나지 않을까 하는 생각에서 상저하고가 될 수 있다는 생각을 하는 것이다. 어쨋든 상저하고가 될지 상고하저가 될 지 여부는 1-2월 겨울방학이사철이 지나봐야 알 수 있을 것 같다. 현재는 안개속이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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