종부세 완화 강남 집값 오를까, 글쎄요

2008-09-25 | 작성자 박원갑 | 조회수 16,894 | 추천수 356
참여정부는 그동안 세금을 대출과 함께 부동산 수요를 억제하는 툴(Tool)로 사용해왔으며 종부세가 그 대표적인 세제라고 살 수 있다.

이번 9.23 대책은 과도한 부동산 세금 규제를 풀어 정상화시키는 과정으로 이해할 수 있다. 특히 강남권에 고가주택을 한 채 갖고 있는 일정한 소득이 없는 고령자들은 부과기준 상향 조정, 세율조정, 고령자 경감제도 등 3중 혜택을 입게 되었다.

보유세의 일종인 종합부동산세는 보유비용에 해당되는 것으로 원론적으로 볼 때 종부세를 줄여주면 보유비용이 감소하는 셈으로 고가주택 매물 압박요인이 줄어드는 효과가 있다. 그러나 중대형 고가주택이 수혜를 입게 되지만 대출규제가 여전한데다 지금처럼 불황기에는 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다. 또 수혜계층이 고가주택, 대형주택이 밀집한 강남을 비롯한 ‘버블 세븐’ 지역에만 집중된다는 점에서 논란이 계속될 전망이다.

 이번 종부세 완화 조치에 따라 강남권을 비롯한 고가주택 보유자 가운데 굳이 서둘러 팔지 않고 관망하려는 사람들이 나타날 수 있다. 당초 내년 3-5월에 종부세 회피 매물이 많이 나올 것으로 예상됐으나 오로지 종부세 때문에 내놓는 매물 출회 압박은 다소 줄어들 수 있다.

그러나 양도세 완화조치 시행시기를 기다려 매도를 염두에 두는 1가구 1주택자들이 적지 않아 당장 많은 매물이 급속히 회수되거나 호가가 상향될 가능성은 적다. 이번 종부세 감면은 획기적인 규제완화보다는 규제를 8.31대책 이전으로 원상 복귀하는 것에 불과하기 때문에 시장에 미치는 파장은 제한적이다.

종부세 9억원 상향 조정은 양도세 고가주택 기준이 높아지면서 어느 정도 예견됐던 사항이다.
매수자들은 여전히 집값이 더 떨어질 것으로 예상하고 있기 때문에 수요 억제카드(Card)로 사용해왔던 세금규제 완화를 하더라도 매수세가 쉽사리 살아나기 어려운 구조다.

지금 주택시장은 고금리, 거시경제침체, 금융시장 불안, 대출규제 등 주택시장외부의 악재들이 수요를 억누르고 있어 세금규제 완화만으로 고가주택 수요 확대→가격상승으로 이어지기는 불투명하다.

더욱이 지금처럼 경기 침체기에는 고가 중대형 주택을 소비(주택 과소비)보다는 소형 주택을 구매하려는 경향이 나타나기 때문에 이런 세제완화가 고가주택 수요 증가로 나타나기 힘들다.

그동안 저금리에 따른 부동산 투자열풍으로 거시경제와의 괴리된 채 주택가격이 올랐지만 지금은 그 괴리가 좁혀지고 있는 셈으로 집값이 오르기 위해서는 살림살이가 나아져야 가능하다.

결국 세금 규제완화의 효과는 소비심리가 극도로 위축돼 있는 지금의 침체기에는 미미하다.

고가주택 분양시장 역시 보유세 부담 경감만으로 과거의 선호현상이 재현되기 어렵다는 얘기다. 따라서 버블세븐지역 고가주택 시장은 당분간 지금과 같은 약보합세 기조가 이어질 것 같다.

다만 이 같은 규제완화는 시장이 정상궤도로 오르거나 활황기가 도래했을 때 한꺼번에 나타나 시장의 불안요인(주택가격 진폭 확대)으로 이어질 가능성이 있다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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