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편향에 빠지지 않는 지혜로운 생각법

2014-05-31 | 작성자 박원갑 | 조회수 13,386 | 추천수 149

삶에서 뭔가 결심을 할 때는 어떤 계기가 있기 마련인가 보다. 필자가 부동산 심리책을 쓰기로 결심을 한 것도 거의 20년 만에 우연히 술자리에서 만난 대학 친구 A 때문이다. 그는 집 때문에 고통을 받고 있었다. 대학 시절 똑똑했던 A는 유난히 차분한 말투에 행동도 신중했던 것으로 기억한다.

그런 그가 대뜸 내가 왜 그런 어리석은 결정을 했는지 모르겠다고 한숨을 내쉬었다. 그가 스트레스를 받고 있는 것은 애물단지가 되어버린 서울 강북의 중대형 아파트 때문이다. 그는 6년 전 가격이 더 오를 것으로 보고 빚을 잔뜩 내 그 아파트를 샀다. 하지만 가격은 오르기는커녕 줄곧 하락세였다. 아파트 값이 최근 약간 회복되었다고 하지만 매입가에서 30%이상 떨어져 있다. 교육비가 많이 들어가는 중·고교 자녀 2명을 둔 가장인 A으로서는 아직 많이 남아있는 대출금과 이자도 부담스럽다.

하지만 너무 자신을 책망만 하지 말라고 했다. 자신을 괴롭힌다고 근본적으로 문제가 해결되는 것이 아니기 때문이다. 그가 집을 샀던 시기는 투기광풍으로 몸살을 앓았던 2000년대라는 특수한 상황이 아닌가. 광풍은 이성을 마비시킨다. 자신이 똑똑할 것 같지만 대부분 상황의 힘에 무너진다. 당시는 누구든지 집을 사기만 하면 큰 돈을 벌 것 같은 재테크 마법에 걸려들었다. 무리하게 대출을 내어 집을 샀던 많은 사람들이 하우스푸어로 전락했다. 하지만 이제는 지난 시절의 아픔을 괴롭더라도 담담하게 받아들이고 새로운 출발을 할 때가 되었다. 그리고 다시는 그런 아픈 과거가 되풀이되지 않도록 과거의 부동산 프레임에서 벗어나야 할 시점이다. 이 책은 A처럼 집으로 상처받은 하우스푸어들이 조금이나마 힐링(치유)의 길을 찾았으면, 좀 더 나아가 다시는 하우스푸어들이 탄생하지 않았으면 하는 마음에서 쓰게 되었다.

대한민국 부동산은 이제 저성장체제로 접어들었다. 이 때 저성장체제라는 것은 장기적으로 명목가격에서 물가상승분을 뺀 실질가격으로 부동산 값이 오르지 않는 것을 의미한다. 달리 말하면 부동산가격 상승률이 물가상승률을 추월하기는 쉽지 않다는 얘기다. 우리 경제의 잠재성장률 하락, 주택보급률 확대, 주력 부동산 소비층인 베이비부머의 은퇴, 30대를 중심으로 한 젊은 층의 구매력 약화 등이 겹친 때문이다.

그렇다고 우리나라 부동산이 일본식 버블 붕괴 같은 극단적인 모습은 나타날 가능성은 낮을 것이다. 부동산시장이 저성장체제로 접어들었다고 해도 한국경제가 성장하는 한 명목가격 기준으로 지속적인 하락 가능성은 높지 않을 것이다. 그래도 시장은 보수적으로 접근할 때 마음이 편안한 법이다. 부동산시장의 체질이 달라지는 만큼 시장 참여자들의 안목도 확 달라져야 할 것 같다. 이런 맥락에서 필자가 이 책을 통해 전하고 싶은 메시지는 크게 4가지로 압축된다.

첫째, 가격(price)보다는 가치(value)를 지향하는 삶의 소중함이다. 여전히 많은 사람들이 대세상승기나 통했던 가격 상승을 최고의 목표로 삼는다. 가격을 종교처럼 숭배하고 가격의 노예가 되어 살아간다. 하지만 변화무쌍한 가격에 올인하는 삶은 행복할 수 없다. 가치보다 가격을 중시하는 환경에서는 하우스푸어의 불행은 언제든지 다시 찾아온다. 가격을 멀리 하라. 집은 투자재인 하우스에서 삶의 가치와 행복을 늘리는 스위트 홈으로 다시 태어나야 한다.

둘째, 심리적 편향에서 벗어나는 지혜다. 부동산시장은 각종 오해와 편견, 욕망, 광기, 공포가 지배하는 심리전쟁터이다. 우리나라 사람들은 부동산에 대해서 유독 속 다르고 겉 다른 이중성을 드러낸다. 있는 그대로 보려고 하지 않고, 보고 싶은 대로 보려고 한다. 전문가들도 자신이 만들어놓은 사고틀로 세상을 자기식대로 해석하기 일쑤다. 그 누구도 편향의 굴레에서 완전히 자유로울 수 없다. 하지만 그 굴레에서 조금이라도 벗어나기 위해서는 남의 입장에서 생각하는 역지사지(易地思之)적인 사고, 일방적인 주장에 빠지지 않는 균형적인 사고, 가끔은 한 발짝 떨어져서 바라보는 거리두기가 필요하다.

셋째, 수익은 공짜가 아니라 고통의 위자료라는 점을 받아들이는 것이다. 높은 수익을 얻기 위해서는 그만큼 많은 마음 고통을 겪어야 한다는 것, 밤잠을 설쳐야 한다는 것을 뜻한다. 그런데도 많은 사람들이 안전성과 고수익을 겸비한 이율배반적인 상품을 원한다. 부동산시장에 마법의 상품은 없다. 장기적으로 부동산, 주식, 채권 등의 수익률은 정기예금이나 물가에 수렴한다. 대박보다는 쪽박을 차지 않는 법을 배우는 슬기가 필요하다. 그리고 부동산 세계에만 갇혀 있지 말고 자산시장이라는 큰 틀에서 폭넓게 바라보는 열린 시각도 절실해진다.

마지막으로, 다가오는 부동산 미래에 대해서는 좀 더 유연한 사고, 통계적 사고를 했으면 하는 바람이다. 한쪽에서 세상이 끝장이라도 날 것 같은 극단적인 비관론이 득세하지만, 또 다른 한쪽에서는 근거 없는 장밋빛 낙관론도 고개를 든다. 판단은 자신의 몫이다. 다만 그런 전망들이 확률적으로나 통계적으로 실현 가능성이 어느 정도 인지를 감안해서 받아들이라는 것이다. (최근 저서 '한국인의 부동산 심리'의 서문 발췌)

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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