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변하는 부동산의 가치

2014-03-11 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,383 | 추천수 120

중앙은행이 금테크로 손해를 보다니

최근 국정감사에서 한국은행의 금 투자 실력이 도마에 올랐다. 금 보유량을 계속 늘렸는데 금값이 하락하면서 수억 달러의 천문학적 평가손실을 봤기 때문이다. 국내 최고의 예측 전문가 집단인 한국은행이 어떻게 한치 앞을 내다보지 못했느냐는 비난이 쏟아졌다. 예측 실패는 고스란히 국고 손실로 이어질 수 밖에 없다. 금은 대표적인 안전자산으로 알려져 있다. 하지만 금이 투기의 대상이 될 때 더 이상 안전자산이 아니다.

오히려 급격한 가격변동이 노출되는 위험자산이 되는 것이다. 한국은행으로서는 금값이 그 정도로 급락할지는 상상도 못했을 것이다. “하락하더라도 어느 정도에서는 진정되겠지하는 기대 속에 매입을 했을 것이다. 하지만 현실은 악몽으로 바뀌었다. 금 투자를 담당했던 한국은행 임직원의 스트레스는 말이 아닐 것이다. 미래의 가격을 예측하기란 그만큼 어렵고 힘든 것이다. 그런데, 이런 엉뚱한 생각을 해본다. ‘만약 금에서 이자나 배당이 나온다면 어떻게 될까.’ 예측 실패에 비난도 많이 받지 않았을 것이고, 담당자들도 곤혹스러움이 덜 했을 것이다.

한국은행의 금 투자 실패 교훈에서 우리는 무엇을 배울까. 바로 가격의 변화율에 초점이 맞춰진 투자가 얼마나 위험한 가하는 점이다. 미국에서는 시세차익형 투자인 토지투자자를 악어 사육업자로 빗댄다. 주인은 오로지 돈을 벌기 위한 목적으로 악어를 키운다. 그래서 사육(보유)기간 중에는 주인에게 행복을 안겨주지 않는다. 도살을 해서 가죽이나 고기를 나눠 팔 때에만 행복을 안겨준다. 사실상 자본이득을 추구하는 투자자는 투자의 과정에서 얻는 행복보다는 오로지 사세차익이라는 결과에만 관심을 가진다. 시세차익이 없으면 불행을 느낀다. 하지만 젖소 사육업자는 그렇지 않을 것이다. 젖소는 나중에 고기로도 팔 수 있지만, 사육 중 짜내는 우유라는 운용수익을 더 큰 목적으로 생각한다.

시세 차익형 투자자는 악어사육자처럼 부동산을 매도했을 때 단 한 번의 행복을 맛볼 수 있다. 가격이 오르지 않으면 행복은 저 멀리 달아난다. 이제는 부동산의 가치평가 패러다임도 바뀌어야 할 것 같다. 미국의 투자이론가 윌리엄 번스타인은 부란 비유동성 재산의 집합이 아니라 소득의 흐름이라고 말했다. 예컨대 당신이 과수원을 보유하고 있다면 그 가치는 단순히 땅과 나무의 시세가 아니라 과수원에서 나오는 소득으로 따져야 한다는 것이다.

이렇듯 부동산도 이제 현금흐름이 발생하는 금융상품일 뿐이라는 인식이 필요하다. 아담 스미스는국부론에서 가옥의 임대료 시장이자율이 연 5% 라면 가옥의 임대료는 연 7~7.5%가 되어야 한다고 했다. 즉 주택 임대수익은 시장이자율(가령 정기예금)1.4~1.5배가 되어야 한다는 것이다. 사는 집을 제외한 부동산을 보유할 것인지, 말 것인지 판단은 현금흐름이 수도꼭지에서 물 흐르듯이 잘 발생하는 가이다.

받을지 안 받을지 모르는 단 한 번의 행복(시세차익)에 연연하지 말고 여러 번 쪼개서 행복(운용수익)을 받는 지혜가 필요하다는 얘기다. 부동산시장이 인구 고령화, 잠재성장률 하락으로 저성장체제로 접어든 만큼 부동산을 보는 눈이 달라져야 한다. 바로 악어 사육업자에서 젖소 사육업자로 마인드로 바꾸는 것이다. 부동산의 최종 목적은 우리 삶의 행복이다. 부동산에서 행복은 자주, 쪼개서 받을수록 좋다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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