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월세화 시대의 대책 어떻게 봐야 하나

2014-02-20 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,005 | 추천수 130

연초부터 침체된 부동산 시장을 살리려는 대책들이 쏟아져 나오고 있습니다.초과이득환수제 폐지에 이어, 경제혁신 3주년 계획의 후속 조치로 서민주택대출을 대폭 늘리고, 월세 소득공제도 확대하기로 했습니다.전문가 연결해 구체적인 내용과 기대 효과를 짚어 보겠습니다 

##[질문1] 최근 국토교통부의 대통령 업무 보고에서도 거론이 됐는데요. '디딤돌 대출'규모와 대상을 대폭 늘리기로 했는데, 어떻게 평가하십니까?
=올해 11조원을 풀어서 최대 12만가구를 지원하겠다는 것이다. 사실상 전세가 빠른 속도로 월세로 대체되면서 집을 사기가 어려워졌다. 전세는 사실상 살림밑천이다. 집을 사는데 일종의 사다리나 환승역 역할을 했든 것이다. 그런데 전세가 없어지면 이제 집을 사기가 어려워질 수 밖에 없다.그렇다면 좀 더 긴 사다리를 만드는 것인데 그런 측면에서 긍정적으로 평가를 해볼 필요가 있다는 생각이다. 앞으로 더 많은 금리가 싸고 장기간 빌려주는 모기지상품이 다양하게 나와야 할 것이다.

##[질문2]기존의 공유형 모지기나 다른 주택 대출과의 차별성이 있습니까?
=디딤돌 대출은 주택기금과 한국주택금융공사 모기지를 통합한 것이다. 생애 처음으로 집을 사는 무주택자 연소득 7000만원이하면 살 수 있는데 공유형 모기지도 조건은 비슷하다.다만 디딤돌 대출은 전국 주택이 해당된다. 공유형 모기지는 수도권과 5대광역시 아파트로 한정이 제한된다. 금리는 공유형 모기지가 연 1.5%로 낮으니까 금리면에서 유리하다. 디밈돌 대출은 연 2.8~-3.6%정도를 낸다. 공유형 모기지가 얼핏보면 좋은 것 같지만 최근들어 인기는 높지 않다. 아마도 집값이 올라가면서 생초자들이 이익을 나누지 않고 독점하겠다는 생각을 하는 것 같다. 공유형 모기지는 그동안 생애최초구입자에서 5년무주택자로 확대가 되었다.그래서 여러 조건을 보고 판단을 하는 것이 좋다.

  ##[질문3] 전월세 시장이 상당히 왜곡돼 있 다는 게 정부의 판단 같습니다. 이번 후속 대책에 월세 세입자의 소득공제를 총급여 7천만 원 이하로 늘린다는 부분이 포함됐는데, 어떤 의미가 있는 겁니까?
=주택시장에 상당한 의미가 있다. 지금 월세는 전세보다 주거비 부담이 1.6~4배 정도 높다. 지금 월세화시대라는 것은 서민과 중산층들의 임대료 고통이 더 가중될 수 밖에 없는 것이다. 이것은 저소득층 뿐이나라 중산층까지도 겪고 있는 주거난이다. 그래서 이번에 소득공제 대상을 총급여 5000만원에서 7000만원으로 확대하고 소득공제에서 세액공제로 한달 정도 임대료를 깎아주도록 하겠다는 측면이 있다. 그리고 그동안 소득공세 신청을 집주인 눈치를 봐서 못했다. 하지만 그런데 3년안에만 세무서에 경정청구를 하면 소득공제를 받을 수 있게 된다. 이렇게 되면 월세로 사는 샐러리맨들은 소득공제를 다 신청하게 될 것이다.하지만 결국 세입자에게 세금을 되돌려주기 위해서는 그돈 임대료를 받는 집주인에게 과세를 해야 하는 문제가 맞물려 있는 것이다. 그래서 이번에 집주인에게는 그동안 거의 음성소득, 지하경제화 돼 있던 주택임대소득이 양성화된다는 것을 의미한다. 주택시장에서는 다양한 방법으로 나타날 것이다. 세입자가 월급쟁이가 아닌 자영업자들을 받아들일 수 있이고 일부는 전세로 돌리는 사람도 있다. 그리고 주택임대사업이 사실상 상가처럼 투명하게 되는 것인데 워낙 갑작스러운 것이어서 심리적으로 위축될 것이다,.

  ##[질문4] 반면 고가의 전세 거주에 대해서는 대출금을 제한하거나 공적 보증을 중단하기로 했는데, 실제 고가 전세 거주자가 주택 구매로 돌아설 수 있을까요?
=일부는 돌아설 가능성이 있다. 그동안 고가전세 보증금에 대해 과세를 해야 한다는 지적이 많았다. 과세는 힘들지만 여론을 반영한 것으로 보인다. 다만 서울 기준 전세가격 4억 초과 (전국 660만가구, 대부분 수도권 서울 위치)지방 2억원 초과에 대해 한국주택금융공사에서 보증을 해주지 않으면 금리가 0.5%포인트 정도 늘어난다고 한다. 0.5% 때문에 집을 사지 않을 수 있지만 지금 전세값을 더 올려줬다가는 경매로 넘어가면 보증금을 다 잃을 수 있다. 그래서 전세금을 잃을 수 모른다는 두려움에다 보증까지 해주지 않으면 아무래도 집을 사는 수요가 늘어날 가능성이 있다 

##[질문5] 부동산투자회사 '리츠'를 통해 민간자금을 임대주택 사업으로 끌어들인다는 대책이 내놨습니다. 전셋값 고공행진을 차단하는데 효과가 있을까요?
=코앞으로 닥친 봄 이사철 전세난을 막는데는 한계가 있을 수 밖에 없다. 다만 중장기적으로 전월세시장을 안정시키는 제도적인 기반을 마련한다는 데는 의미가 있다. 전월세는 가수요가 없기 때문에 공급에 의해서 가격이 결정되는 구조다. 하지만 공공임대주택이 선진국의 절반도 채안되는 상황인데 임대주택을 어떻게 해서든 늘려야 한다. 하지만 LH가 돈이 없다. 그래서 리츠를 끌어들이겠다는 것이다. 5%정도 수익을 주면 충분히 유인책이 될 수 있지 않을까 생각된다. 

##[질문6] 최근 초과이득환수제 폐지에 이어 전월세 대책까지 주택시장 활성화대책이 나왔는데, 전반적으로 어떻게 평가하시고, 어떤 부분이 미흡하다고 보십니까?
=정부는 지금 투트랙을 쓰고 있는 것이다. 과거 과열기때 과도한 규제를 푸는 게 한 축이고 한축은 전월세난을 어떻게 해결할 것인가 하는 서민주거 안정이라고 본다. 전체적인 방향성에서는 맞는 부분이다. 다만 지금 집주인들이 그동안 거의 내지 않던 지하경제인 주택 월세소득이 갑자기 양성화되다보니 시장에 적지 않은 충격이다. 소득이 있는 곳에는 당연히 세금을 부과해야 한다는 점에서 반대할 사람은 없다. 임대소득이 제대로 신고를 하는 집주인에 대해서 좀 더 완충방안들이 나와야 하지 않을까 생각된다. 지금은 2준택자 이하 주택임대소득이 2000만원이한 인 경우 소득세를 분리과세(14%)한다고 하는데 대상자를 더 넓혀야 충격을 완화할 수 있을 것이다. 

##[질문7] 실제 이런 부분들은 국회에서 법이 바뀌어야 실제 시장에 반영이 될텐데, 앞으로의 과제는 뭘까요? 그리고 추가 대책이 필요하다고 보시는지요?
=이번 대책은 결과적으로 주택임대시장이 전세가 사라지고 월세시대로 급속하게 재편되고 있는 상황에서 월세시대를 준비하기위한 범 정부적인 준비작업이다.전반적으로 오늘 대책과 관련해서는 야당이 크게 반대할 내용은 없다고 보여진다. 지난주 발표했던 강남재건축 개발이익환수나 분양가 상한제와는 달리 과세를 투명하게 하고 세입자를 보호하는 과정이어서 크게 마찰을 빚을 내용은 아니라고 본다.다만 지금 대책은 정부가 준비하고 있는 것은 월세시대를 당연시하고 있는 것이다. 그런데 월세화 속도를 늦출 수가 없을 까. 월세에서 소득공제를 해준다고 하지만 여전히 고비용구조다. 그래서 월세공급도 좋지만 공공이 나서 도심에 소형 전세주택 공급같은 전세공급 확대도 포함됐으면 좋겠다는 생각이 든다

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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