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2014년 부동산시장을 보는 눈

2013-11-15 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,883 | 추천수 144
벌써 연말이다. 한해가 거의 마무리 단계로 접어드니 주택시장의 관심은 내년으로 모아지고 있다. 과연 내년에는 수도권 주택매매시장이 장기침체의 터널을 벗어날 수 있을 것인가. 아직 성급하긴 하지만 전체적인 시장여건은 올해보다 나을 전망이다. 반면 지방은 그동안 상승 사이클을 마무리 짓고 하락세로 접어들 것으로 예상된다.

2014년 부동산시장의 변수를 보자. 내년 부동산시장에서는 주요 상승요인(+)과 하락요인(-)이 시소게임을 벌일 것으로 보인다. 이 중 상승요인은 실물경기 회복과 전세난이다. 부동산시장이 투자수요 중심에서 실거주수요 중심으로 바뀌면서 실물경기 흐름이 중요한 변수로 부각되고 있다. 주택의 구매력은 안정적인 소득과 일자리가 전제돼야 하기 때문이다. 연구기관마다 다르지만 내년 실물경기는 올해보다는 나을 것이라는 전망이 주류를 이룬다. 실물경기의 개선은 부동산시장에서 태부족한 유효수요를 늘리는 힘으로 작용할 것이다.

또 하나, 전세가격이 고공비행하면서 전세수요 중 일부는 중소형을 중심으로 매매수요로 전환될 것으로 보인다. 아파트전세가비율이 서울지역의 경우 평균 60%를 넘어섰고, 새 아파트는 80%를 넘어선 단지도 많다. 수도권아파트의 평균 경매낙찰가율은 80% 언저리다. 전세가격을 더 올려주다 나중에 경매에 부쳐지면 보증금을 건지지 못하는 '깡통전세'가 될지도 모른다는 두려움으로 세입자들은 반전세로 전환하거나 구매로 돌아설 것이다. 서글픈 얘기지만 전세난으로 어쩔 수 없이 집을 사는 수요가 생길 것이라는 얘기다.

아울러 내년에는 정책변수가 시장에 미치는 영향이 다소 줄어들 전망이다. 정부의 부동산대책 발표가 올해보다 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 6월에 치러질 지방선거의 경우 국지적인 시장교란요인으로 작용할 가능성이 있으나 일시적인 변수다. 모든 변수의 총집합체라고 할 수 있는 심리요인은 다소 가변적일 것으로 점쳐진다.

하지만 내년 부동산시장을 짓누르는 복병도 많다. 부동산을 살리기 위한 정부의 '군불 때기'는 올 연말이면 거의 마무리돼 내년 이후에는 이런 정책적 효과를 기대하기 어렵다. 미국의 양적완화 출구전략으로 시중금리가 인상될 수 있다는 불확실성도 주택시장에는 불안요인이다. 금리가 인상되면 빚에 쪼들리는 하우스푸어와 렌트푸어가 늘어 주택시장에 하락 압박요인으로 작용할 수 있다.

이런 점을 종합할 때 내년 수도권 주택시장은 보합세, 일부지역의 경우 강보합세 정도로 예상된다. 전반적으로 박스권에서 크게 이탈하지 않는 가운데 매물 소화과정을 거칠 것으로 예상되나, 지역에 따라 온도차가 크게 나타날 것으로 보인다. 수도권에서 집값은 상승요인과 하락요인이 교차해 본격 상승세로 돌아서기는 쉽지 않다.

더욱이 베이비부머의 은퇴 등 인구구조의 고령화, 잠재성장률 하락 등으로 부동산시장이 본격적인 저성장 체제로 접어든 점도 고려돼야 한다. 수도권 주택수요의 지방 혁신도시나 세종시 이동이 내년에도 계속되리라는 점, 가계부채가 심각하다는 점도 회복세를 지연시키는 요인일 것이다.

결국 수도권 주택시장은 시장분위기가 개선되더라도 그 정도가 미미해 모든 집주인들이 피부로 느낄 정도는 아닐 것으로 보인다. 시장이 평균수준으로 정상화되기 위해서는 체력을 더 비축해야 한다는 것이다. 주택시장을 여전히 보수적으로 봐야 하는 이유다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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