전체메뉴 NEW

가을 부동산시장의 두 얼굴

2013-10-19 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,616 | 추천수 135

최근 가을 부동산시장의 희비가 엇갈리고 있다. 지역에 따라, 규모에 따라 큰 편차를 보이는 이른바 각개전투 양상이 나타나고 있다. 

1. 전세가격의 고공비행은 지속되고 있는데 월세는 6개월째 하락하고 있다구요, 이해가 안된다는 분들이 많아요? 왜 거렇죠?
-전세가격은 이번주 60주째(1년 넘게) 상승했지만 월세가격은 말씀하신 것처럼 6개월째 하락하고 있다. 그런데 이 때 월세가격은 전세가 월세로 전환할 때 적용하는 월세전환율이 하락하고 있다고 봐야 한다. 집주인들이 전세를 월세로 돌리면서 공급이 과잉된데다 금리가 낮아지면서 나타난 현상이다.그렇지만 과연 월세가격이 하락하면 세입자들의 주거비(집세) 지출이 줄어드는 것은 아니다. 우리나라는 전세를 기준으로 임대료를 산정한다. 전세에서 월세로 돌릴 때 수익률이 낮아졌다는 것을 의미하는 것이다. 가령 지금 아파트를 기준으로 할 때 전환율이 연 6% 정도 되는 데 이것이 낮아지고 있는 것이다. 하지만 전세가격은 계속 오르고 있다. 당연히 월세전환율이 떨어진다고 해서 전체 임대료 부담이 낮아졌다는 것은 아니다. 약간은 통계 착시현상이 있을 수 있다.

2.
전세시장에서도 지역별로 차이가 크다고요? 서울에서 상계동에서는 여전히 매물이 없는 반면 잠실 같은 곳은 이미 전세가격이 하락했다고 하더군요
-전세시장이 강세를 보이는 지역이 주로 외곽, 저가, 소형 주택이라는 점이다. 가을 이사철은 주로 신혼부부 수요인데 이들이 주로 움직이면서 나타나고 있는 것이다. 하지만 잠실 같은 곳은 추석이 끝나면서 이미 소강상태로 접어들었다. 고점 대비 2000-3000만원 하락할 정도이다. 강남 같은 곳은 거의 학군수요가 많이 움직이는 시장이기 때문인데 가을철 이사 수요가 두텁지 않다보니 먼저 약세로 접어든 것 같다. 이런 추세라면 강남지역 전세는 겨울방학이사철이 시작되는 내년 1월이전까지는 소강국면이 불가피해 보인다. 하지만 강북이나 외곽지역은 전세를 구하지 못한 사람들이 많아서 강세를 유지할 것 같다. 전세시장에 강남보다 강북이 더 강세를 보이는 북고남저 현상이 나타난 것이다

3.
서울과는 달리 수도권에서는 전세시장이 북저 남고현장이 뚜렷하다고요, 왜 그런가요
-올 들어 아파트 전세가격이 가장 많이 오른 곳은 용인 수지구 13.87%, 2위는 부천 원미구11.04%, 3위는 성남 분당구 10.68%, 5위가 안양 동안구(평촌) 9.98%, 7위가 의왕 9.36%으로 나타나 10위 권 중에서 경기남부지역이 5곳이나 포함됐다. 그런데 경기북부지역은 6위에 오른 일산서구 9.90% 한 곳에 불과하다. 이처럼 수도권에서 북저남고 현상이 나타나는 것은 남쪽에 산업단지 등이 많이 생겨나면서 배후수요가 많아졌기 때문이 아닌가 생각된다. 판교 디지털밸리, 수원 삼성전자 등에 직원들이 많아져서 그 주변에 전세가격이 많이 오르는 현상이 나타나고 있다. 하지만 각종 산업단지에 근무하는 사람들이 젊은 층들인데 전반적으로 집값이 하락하면서 집을 사지 않고 전세로 눌러앉으려는 사람들이 많아진 것도 전세가격 상승의 원인이다.

  4. 매매시장에서 중소형 중심으로 거래가 될 뿐 대형은 여전히 냉기가 돌고 있다구요
-매매시장에서는 대형은 외면을 받고 있는 상황이다. 실제로 거래가 되고 있다고 하지만 중소형 일뿐 대형은 아직까지 소화불량에서 크게 벗어나지 못하고 있다. 실제로 소형 같은 경우에는 지역에 따라 다르긴 하지만 500-2000만원 정도 오른 곳들이 많다. 하지만 대형은 실제 거래가격을 보면 오르기는 커녕 내린 곳들도 많은 상황이다. 그만큼 평형간 온도 편차가 크다고 볼 수 있다 

5. 미분양이 좀 팔린다고 하는데 중대형은 되레 늘어난다구요
-요즘 미분양이 좀 팔린다고 하지만 대부분 중소형이라고 보면 된다.이러다보니 8월말 현재 수도권의 경우 미분양 중 중대형 비중은 20,982가구로 전체의 56.9%를 차지한다. 불끄진 아파트인 준공후 미분양은 12,361로 전체의 79.0%를 차지하고 있는 상황이다. 이러다보니 중대형 수요가 크게 줄어 건설업체나 분양을 받는 사람들도 모두 고통을 겪고 있다.지금 베이비부머들은 아파트 평수를 넓히면 노후가 보장받는다고 생각을 했다. 유일한 재테크라고 생각했다. 그런데 최근 대형 아파트가 거의 반토막까지 떨어지면서 충격에 휩싸여 있다. 

6. 성공의 상징이었던 중대형아파트 왜 찬밥이 되었나요
-그 이유는 2가지 정도다. 우선 공급과잉으로 건설사들이 미래를 제대로 예측을 하지 않고 수익을 늘리기 위해 대형중심으로 공급을 많이 했다. 그러나 중대형 수요는 주로 40-50대들인데 가구원수가 줄어들고 경기불황으로 실속소비 현상이 나타나면서 수요가 과거 같지 않다. 말하자면 인구구조 변화, 공급과잉 문제가 겹쳐 대형 아파트가 약세를 보이고 있는 것이다. 다만 최근 대형 아파트가격이 단기간 낙폭이 심해 추가하락은 크지 않을 것이다.

 7.지방에서도 지역차별화현상이 뚜렷하다고요. 대구는 요즘 초강세인데, 전남, 전북은 약세라고 하더군요?
-올들어 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 대구나 경북지역이다. 구미같은 곳은 올들어 10.94%가 오르면서 랭킹 1위지역이다. 그런데 상승률이 높은 10위까지 모두 대구, 경북지역이라는 데 특징이 있다. 전남은 올들어 -1.49% 전북은 -1.64% 하락했다. 물론 광주광역시 1.47% 오르긴 했지만 전반적으로 보합권에 머무르고 있다. 그리고 그동안 지방주택시장을 선도했던 부산지역도 -0.94% 하락을 해서 같은 영남권에서 대조를 이루고 있다.지방은 과거에는 동조화현상이 나타나지만 서로 따로 노는 차별화현상이 나타나고 있다.

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기