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문답으로 풀어본 2012년 부동산시장 결산

2012-12-31 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,934 | 추천수 144

2012년 부동산 시장을 정리해본다.

1. 올 한해 부동산 시장을 한 마디로 정리해 본다면,어떤 한해였다고 생각하십니까?
=집은 인간이 살아가면서 꼭 필요한 삶의 안식처 같은 것이다. 그런데 올해는 집이 있는 사람이나 집이 없는 사람이나 모두 고통을 주는 한해라고 볼 수 있다. 지난해에는 하우스푸어가 유행이었는데 올해는 집값 고통이 세입자까지 전이되는 양상이 나타났다고 볼 수 있다 .올해 전세를 재계약해야 하는 사람들은 2년 전에 비해 24%가량 올라서 어려움이 컸다. 그래서 오른 전세가격을 감당을 하지 못하다보니 외곽으로 쫒겨나거나 아니면 오른 전세값만큼 월세로 돌리는 반전세를 받아들여야 하는 문제가 있었다. 집값이 크게 떨어지는 바람에 주택담보대출과 전세보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 일명 깡통 전세도 크게 늘어났다.

1-1. ‘올해 서울아파트값 하락폭이 IMF 이후 최고다’..이런 조사도 있던데, 아파트 거래량과 하락폭.. 구체적으로 어땠나요?=국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 올 들어 11월까지 서울 아파트 매매가는 4.1% 하락했다. IMF로 연 14.6% 폭락했던 1998년 이후 최대 낙폭이다. 뿐만 아니라 이달 들어서도 3주 연속 0.1%씩 내려 연간 최종 하락폭은 더 커질 전망이다.1월부터 11월까지 전국에서 거래된 아파트는 422358건으로 지난해 705303건보다 40% 정도 쪼그라들었다.아파트값 상승에 대한 기대감이 꺾이면서 실수요자들조차 눈치모드로 들어간 것이다. 이는 통계청의 인구조사 결과에서도 입증된다. 통계청에 따르면 올해 상반기 전체 이동 인구 수는 3916000명선에 그쳤다. 1979388만명 이래 최저치로 우리 국민들이 집값 추가하락에 대한 부담감으로 이사도 가지 않는다는 얘기다.

  1-2. 재건축, 재개발 시장도 계속 불안정한 상황이죠?
=재건축,재개발은 현재 가치보다는 미래개발가치를 먹고 자라는 유기체 같은 것이다. 건물이 낡고 낡아서 지금 당장 거주할 수 있는 가치는 떨어지는데 개발을 하면 미래가격이 더 올라갈 것이라는 기대감으로 이뤄지는 시장이라고 볼 수 있다. 미래 가격이 불확실성이 커지면 수요자들은 그 불확실성만큼 가격할인을 요구하는 경향이 나타난다. 가격이 떨어진다는 얘기다.
박원순 서울시장이 올초 "뉴타운정비사업 정책구상"을 발표했다. 집값이 오르지 않는 시대에 뉴타운 본격적인 출구전략이라고 볼 수 있다. 강남 재건축도 사실상 투자수요가 실종되면서 지지선이 무너지는 양상을 빚었다. 재건축은 대표적인 집이 투자상품화된 측면이 강한데, 집이 투자상품화면 얼마나 큰 변동성을 낳는지에 대한 어찌보면 단순한 상식같은 교훈을 되새기게 하는 한해가 아니었나 생각된다.

2. 정부가 주택거래 활성화 정책을 잇달아 내놨지만 별 효과를 보지 못했던 이유는 뭘까요?
=투자심리의 실종에서 가장 큰 이유를 찾아야 할 것 같다. 한두사람이 집값이 내려간다고 생각하면 가격에 큰 영향을 주지 않지만 그런 심리가 집단화하면 시세에 영향을 준다는 것이다. 여기에다 실물경기 침체, 세종시나 혁신도시로 주택수요 이동(수도권 주택수요가 지방으로 그만큼 내려가서 주택수요가 공백이 발생했다는 것이다), 값싼 보금자리 보급이, 그리고 중대형을 중심으로 미분양이 3만가구에 달할 정도로 공급과잉이 문제다. 이런 악재가 중첩되다보니 정부가 계속해서 시장이 살아나라고 군불을 땠지만 가격이 계속 해서 내림세를 보였다.

3. 한편, 오피스텔로 대표되는 수익형 부동산 사업은 침체기 투자대안으로 꼽히면서 인기를 끌었지요?
=오피스텔 열풍은 아파트시장 침체와 인구구조 변화가 맞물려서 생긴 현상이다. 오피스텔에 관심을 가지는 것은 베이비부머를 중심으로 일종의 노후 불안이 가중된 때문이다. 은퇴는 다가오고 뭔가 월급을 대신할 수 있는 수익형 부동산을 찾다보니 그런 것 같다. 아파트값이 오르지 않으니 임대소득으로 보상을 받으려는 심리도 나타난 것으로 보인다. 경쟁률이 40~501, 낮아도 101로 치솟기로 했다. 과거에는 도시형생활주택과 오피스텔을 주로 50-60대들이 많이 분양을 받았는데 요즘은 30-40대로 연령층이 낮아지고 있는 것이 특징이다. 올해 이러다보니 오피스텔 분양이 45000실 정도가 이뤄졌도 오피스텔과 유사한 도시형생활주택도 10만가구정도가 들어서면서 공급과잉 논란이 일었다.

3-1. 내년, 수익형 부동산 사업에 대한 전망은 어떤가요?
=공급과잉 문제가 생기고 있기 때문에 올해보다는 다소 안좋을 것으로 생각된다. 다만 최근 금융종합소득과세 기준이 4000만원에서 2000만원으로 낮아진다면 상대적으로 과세를 느슨하게 하고 있는 수익형 부동산으로 일부 자금이 이동할 가능성이 있다. 이렇게 될 경우 수요기반이 더 확대되는 효과가 있어서 관심이 더 이어질 것으로 예상된다.

4. 그렇다면 내년 집값은 어떨까요? 올해보다 더 떨어질 것이라고 보는 의견이 많던데요?
=대체적인 의견이 2013년 주택시장은 전반적으로 약보합세를 보는 경우가 많다. 해마다 집값 전망을 할 때는 전문가마다 많이 달랐는데 이번에는 비슷해서 전문가들 사이에서도 무리짓기 현상이 나타나고 있는 것 같다. 수도권은 공급과잉 문제, 주택수요의 지방으로 남하문제 등이 겹쳐 약세를 보일 것으로 보고 있다. 다만 하반기 들어 상반기보다 약간 나아질 것으로 보일 것으로 전망하고 있는데 이는 기대와 전망이 뒤섞여 있는 측면이 없지 않다. 지방은 지역에 따라 차별화양상이 나타날 것인데, 전반적으로 상승여진이 있어서 대구나 광주 울산 등은 회복세가 더 이어지는 강보합이 되지 않을까 생각된다.

5. 서민들의 전세난 부담은 계속 커지고 있는데,내년 전세시장에 대한 전망은 전문가별로 엇갈리는 것 같아요, 박원갑 팀장께서는 어떻게 예측하십니까?

=전세시장에 대해서는 상승폭에 대해서는 다소 차이가 있지만 대체적으로 올해보다는 상승폭이 둔화할 것이라는 것에 대해서는 비슷한 의견을 보이고 있다.

전반적으로 1~2년 전의 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮은 것 같다. 그 이유로는 첫째, 단기간 급상승에 따른 피로감이 크다는 점이다. 달도 차면 기운다는 속담이 여기에 해당된다. 둘째, 물가는 오르고 실물경기도 침체되면서 비싼 전세를 소비할 수 있는 구매력도 줄어들었다. 셋째, 쉬운 수능시험 등으로 강남권 교육 이사 수요도 많이 감소한 상황이다. 마지막으로 정부의 지속적인 전월세 안정대책에 힘입어 도시형생활주택이나 오피스텔이 많이 들어서고 있는 점도 또 다른 요인이다. 아파트 입주량은 크게 늘지 않아도 소형 아파트 대체재인 도시형생활주택과 오피스텔 입주가 많아질 경우 전세시장에 안정요인으로 작용할 수 있다.

6. 당장 내일부터 달라지는 부동산 정책도 확인해 둘 필요가 있을 것 같은데요, 소개해주시겠습니까?

=우선 지난 924일부터 시행된 취득세 추가 감면 혜택은 올해 말로 종료된다. 현재는 주택가격을 기준으로 9억원 이하는 취득세율 1% 9~12억원 2% 12억원 초과 3% 취득세율을 각각 적용하고 있다. 따라서 내년부터 취득세는 무주택자 또는 일시적 2주택자가 9억원 이하 주택을 매입하면 2%, 9억원 초과 1가구 1주택자는 4%로 환원된다.다만 박근혜 대통령 당선인과 문재인 후보가 선거과정에서 취득세 인하를 약속했기 때문에 유동적이다. 취득세 혜택이 사라지면 수요자들은 집을 사는 데 진입장벽이 높아진다고 생각하기 때문에 취득세 인하가 시행되는 시점까지 거래가 두절될 수 밖에 없을 것같다.

7. 새 정부가 들어서면 부동산 정책에도 일부 변화가 생길 수 있을 텐데, 박근혜 당선인의 공약 가운데 어떤 걸 가장 관심 있게 지켜보고 계세요?
=박근혜 당선인의 대선 부동산공약 자체가 거래활성화보다는 주거복지에 초점을 맞추고 있는 점도 주목해야 한다. 하우스푸어를 구제하기 위한 '보유주택 지분매각제도’, 철도 부지를 이용한 임대주택중심의 '행복주택‘, 세입자 주거안정을 위한 목돈 안드는 전세제도’, 주택연금 가입대상 50세 이상으로 확대 등 여러 공약들은 일반적으로 재화로서 거래되는 부동산시장에서의 활성화와는 거리가 먼 것이다.
이중 주택연금 가입제도를 현행 60세에서 50세로 앞당겨, 부채부담을 줄여주자는 것이다. 지금 우리나라에서 50대들이 하우스푸어가 가장 많다는 조사가 있다. 집값은 떨어졌지, 그리고 언제 정년퇴직할지 모르지 불안할 수 밖에 없다.50대들이 주택연금을 사전가입하도록 하면 60세에 활용할 수 있는 주택연금을 일시금으로 인출, 이 자금으로 현재의 부채상환에 사용하게 하자는 것이다. 이렇게 되면 기존 주택에 살면서 원리금 상환 부담을 낮출 수 있다. 대출이자를 못갚아 싸게 팔아야 하는 사람들이 줄어든다면 시장은 매물압박으로부터 부담을 덜어주는 효과가 있다. 다만 주택연금 사전가입 대상자는 1가구 1주택자로서 50세 이상, 주택가격 수도권 6억원 이하 (기타 지역 3억원 이하) 주택으로 한정될 것으로 보인다.

7-1. 그래서 내년 한해 부동산 시장 흐름은 어떨 것이라고 보시나요?
=정부가 대책을 내놓더라도 하루아침에 시장의 흐름을 되돌려놓기는 쉽지 않다. 2013년 부동산 시장은 수도권을 기준으로 볼 때 부동산 거품이 해소되는 과정으로 봐야 할 것으로 보이고 따라서 회복을 위한 에너지 비축 과정으로 보는 것이 좋다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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