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2013년 부동산시장을 보는 눈

2012-12-30 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,926 | 추천수 141

2013년 수도권 주택시장은 전반적으로 약보합세, 지역에 따라 게걸음 장세가 예상된다. 실물경기 침체와 심리적 위축 등으로 주택 구매 수요가 늘어날 가능성이 크지 않기 때문이다. 전세시장은 급등 가능성은 낮지만 빠른 속도로 월세화현상이 나타나고 있는 소형주택을 중심으로 불안이 예상된다. 지방 주택시장 역시 상승에 거의 정점에 도달하고 있거나 이미 지나고 있어 급등락보다 횡보할 것으로 전망되고 있다.

2013년 주택시장에서는 가격을 끌어올릴 호재와 하락요인인 악재가 서로 시소게임을 벌일 것으로 보인다. 주택수요의 가장 큰 변수인 실물경기는 침체가 이어져 2013년에도 회복을 기대하기 어렵다는 예상이 많다. 주택시장이 투자자 시장에서 실수요 시장으로 재편되면서 실물경기 흐름은 중요하다. 주택의 구매는 안정적인 소득과 일자리가 전제되어야 가능한데 실물경기가 침체라면 수요 역시 위축될 수 밖에 없기 때문이다. 여기에다 지방에 혁신도시나 세종시 건설로 수도권 주택수요가 지방으로 남하(南下)하면서 일시적인 공백이 발생한 점도 문제다. 적어도 2013년까지는 수요 공백을 메우기는 힘들 것으로 보인다. 왕성한 주택수요를 자랑하던 베이비부머가 은퇴를 본격화하고 젊은 층들도 주택을 구매할 메리트를 크게 느끼지 못하고 있다. 이런 점들은 시장을 짓누르는 악재가 될 수 밖에 없다.

다만 새로운 정부가 추가적인 주택경기 활성화 대책을 내놓을 수 있다는 점은 긍정적인 측면이 될 것으로 보인다. 그리고 경기 부양을 위해 금융당국이 기준금리를 추가 인하할 가능성도 있는 데, 이 경우 부동산시장에는 온기를 불어넣는 요인이다.

아파트 입주 예정량은 넉넉하지 않은 편이다. 부동산114에 따르면 2013년 전국 아파트 입주 예정량은 2012년보다 6.6% 늘어난 185083가구에 이른다. 하지만 2008~2012년 평균치 259174가구에 비해서는 28.6%가 줄어든 것이다. 따라서 2013년 아파트 입주량이 예년 평균보다 줄어든 것으로 봐야 하며, 이에 따라 수급불균형은 계속될 가능성이 있다.

전반적으로 수도권 주택시장은 상반기보다는 하반기 시장여건이 좋은 전약 후강예상된다. 다만 체감적으로 주택시장이 좋아지려면 좀 더 시간이 걸릴 것으로 점쳐지고 있다. 우리나라 부동산이 일본과 같은 극단적인 버블 붕괴현상은 일어나지 않을 것이지만 본격 회복세를 보이기 위해서는 에너지 비축이 더 필요하기 때문이다. 부산과 대전 등 지방은 이미 상승에너지를 대거 분출해 2013년 상승속도는 둔화될 것이다. 일부지역에서는 약세로 돌아서는 곳도 나타날 전망이다.

최근 가격이 급락한 중대형 아파트의 경우 좀 더 재고조정 과정을 거칠 전망이다. 앞으로 2-3년 더 가격조정이나 기간 조정을 거칠 것으로 예상된다는 얘기다. 과거처럼 중대형 아파트가 옛날처럼 시장을 주도하기는 힘들 것이다. 다만 그동안 단기간 급락해 과매도권 상태인 아파트, 고점 대비 반 토막 난 아파트는 하락폭은 크지 않을 것 같고, 서서히 바닥을 다지는 모양새가 될 것으로 예상된다. 입지에 따라 대형아파트 거품의 해소과정은 달리 나타날 것이다.

전세시장은 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세를 보일 것으로 예상된다. 전반적으로 1~2년 전의 극심한 전세난이 재연될 가능성은 낮은 것 같다. 그 이유로는 첫째, 단기간 급상승에 따른 피로감이 크다는 점이다. 달도 차면 기운다는 속담이 여기에 해당된다. 둘째, 물가는 오르고 실물경기도 침체되면서 비싼 전세를 소비할 수 있는 구매력도 줄어들었다. 셋째, 쉬운 수능시험 등으로 강남권 교육 이사 수요도 많이 감소한 상황이다. 마지막으로 정부의 지속적인 전월세 안정대책에 힘입어 도시형생활주택이나 오피스텔이 많이 들어서고 있는 점도 또 다른 요인이다. 아파트 입주량은 크게 늘지 않아도 소형 아파트 대체재인 도시형생활주택과 오피스텔 입주가 많아질 경우 전세시장에 안정요인으로 작용할 수 있다. 실제로 부동산 114조사 결과 2013년 오피스텔 입주예정물량은 27175실로 20121879실보다 크게 늘어난다. 따라서 전체적인 전세난보다는 국지적 전세난이 일어나는 등 지역적으로 분화되는 형태가 나타날 전망이다.

대표적인 수익형 부동산인 상가의 경우 자본이득에 대한 기대감소, 저금리에 힘입어 수요가 증가할 것으로 예상된다. 그러나 상가는 공급과잉에 낮은 임대수익이 복병이다. 그래서 무차별적인 랠리보다는 유동인구가 많은 역세권 상가나 아파트 단지형 상가 등에 선별적인 관심이 이어질 것으로 보인다. 또 다른 수익형 부동산인 도시형생활주택 공급물량이 최근 2년 간 공급물량이 크게 증가하고 있다. 이런 추세라면 2013년 말에는 공급과잉으로 수익률이 하락할 뿐만 아니라 월세 세입자를 구하지 못해 어쩔 수 없이 전세로 돌리는 집주인들이 나타날 가능성이 있다. 이처럼 쏠림현상에는 항상 후유증이 있다는 사실을 명심해야 할 것이다.

토지시장은 원재료 시장 성격이 강한 시장이어서 침체가 이어질 것 같다. 부동산 시장 가운데 회복이 가장 늦은 후행적 성격이 강한 부동산이다. 2013년에는 대규모 주택개발사업이나 국책사업도 활발하지 않아 땅 수요는 많지 않을 것으로 보인다. 다만 도심 역세권 등은 각종 수요로 강세가 예상된다. 전반적으로 토지시장은 본격 회복이 오기 위해서는 시간이 많이 걸릴 것으로 생각된다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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