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추석이후 부동산시장은 어떻게 될까

2012-09-28 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,652 | 추천수 161

추석이후 부동산시장은 어떻게 될까.
앞으로 세금혜택이 주어지는 3개월 동안 그동안 시장을 짓누르던 급매물이나 악성매물이 걷히는 압축거래로 반짝 거래 효과 정도로 예상된다. 가을이사철과 맞물려 전셋값 비중 높은 중소형 아파트, 고점대비 40-50%하락해 가격메리트가 부각되는 버블세븐지역 중대형 아파트, 택지지구 분양 단지에 관심이 나타나지 않을까 생각된다.
그러나 거래 활성화로 이어지긴 여전히 불확실하다. 집값 하락에 대한 두려움이 큰 상태에서 이번 세금혜택기간이 끝나 내년이후 다시 침체되지 않을까하는 걱정도 크다. 본격적인 회복세로 접어들기 위해서는 실물경기 회복과 바닥권에 있는 투자심리가 어느 정도 정상화되어야 가능할 것이다. 

 미분양ㆍ신규 분양 시장의 경우 가격경쟁력 여부가 성패를 좌우할 것이다. 잇따른 규제완화책으로 전반적으로 부동산시장 환경이 다소 나아지고 있으므로 분양시장도 지난 봄,여름보다는 나을 것이다. 다만 지금 소비자들이 가격에 민감한 구조다.
최근 동탄2신도시나 위례신도시 분양 성공요인은 착한 분양가 때문이다. 주변시세보다 평당 100만원 쌌기 때문이고, 위례신도시도 중대형 이었지만 주변보다 적어도 평당 300만원 이상 싸다보니 분양이 잘됐다. 결국 소비자들이 미래가 불확실하니까 그 불확실한 만큼 할인을 해달라는 것인데, 결국 지금처럼 분양이 잘 되게 하려면 분양가에서 경쟁력이 있어야 하는 상황이다.

과거에는 분양가가 비싸도 일종의 대세상승열차에 타는 티켓비용 정도로 생각했는데 지금은 막상 종착역에 가보면 웃돈은커녕 깡통분양권이 되어버리는 상황이다보니 절망을 하고 있다. 그래서 가격에 매우 민감하게 움직인다. 이점을 잘 파악한 단지들이 성공을 했고 앞으로도 가을이후에도 가격경쟁력이 결국 분양의 승패를 결정할 것이다.

미분양 주택 양도세 감면은 수도권보다는 지방에 혜택이 돌아갈 가능성이 있다. 수도권 경우에 요즘 인기가 덜한 전용면적 85㎡초과의 중대형 비중이 높기 때문이다. 요즘 부동산 시장이 시세차익에서 임대수익 중심으로 패러다임이 재편되면서 중대형은 임대소득이 극히 낮아 수요가 많지 않은 상황이다. 실제로 8월말 현재 수도권은 전체 미분양분 가운데 61%, 준공 후 미분양은 84%가 중대형이다.

부동산 경기가 올해 바닥치고 반등할 것인가. 이에 대한 답변은 여전히 불확실하다. 당분간 바닥을 다질 것이다. 바닥을 치고 반등하더라도 일시적이다. 물론 악성매물이 소화되면 이번에 시장이 회복체력을 많이 보강할 것이다. 그러나 세금감면이라는 몰핀주사 효과가 끝나는 내년 초 지금과 같은 온기가 지속된다는 보장이 없다. 다시 거래공백이 찾아올 수 있다. 그래서 좀 더 시장을 보수적으로 볼 필요가 있을 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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