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대책에도 집값 꿈쩍도 하지 않는 이유

2012-09-26 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,431 | 추천수 166

주택거래 활성화를 위한 9.10 대책이 발표된 지 보름 만에, 9억 원 이하 미분양 주택에 대한 양도소득세 면제 혜택 방안이 국회를 통과했습니다. 하지만 취득세율 감면 방안은 여야 간 이견으로 아직 처리되지 못하면서 부동산 시장에 혼란이 일고 있는데요. 앞으로 부동산 시장 상황과 전망을 살펴보겠습니다. 

1. 9.10 대책이 나온 지 이제 보름 정도 흘렀는데요, 거래 시장이 오히려 위축됐다면서요?
=매수자들이 시행시기가 확정된 이후 매수에 나서겠다며 관망세를 유지하고 있기 때문에 이런 현상이 나타나고 있다. 한 정보업체가 서울부동산정보광장의 아파트 실거래가를 조사한 결과 거래활성화대책이 나온 10일 이후 일주일동안 거래량은 17건에 불과한 것으로 나타났다. 9월 거래량 중 대책이 나오기 전 열흘 동안 1백12건이 거래가 됐으니 전반적으로 부동산 거래 위축이 어느정도 심한 지를 알 수 있다. 실제로 지난 한주간 아파트 매매값이 서울(-0.06%)과 신도시(-0.02%), 수도권(-0.01%) 순서로 소폭 하락해서 여전히 시장은 침체의 골에서 빠져나오지 못하고 있다. 

2. 미분양 주택 양도세 면제 방안이 어제 국회를 통과했는데요, 당초 정부안과는 달리 9억 원 이하의 미분양 주택에만 적용되더라고요, 그 내용을 좀 정리해주시겠습니까?
=국회 기획재정위원회가 어제인 24일 미분양 주택에 대해 5년간 양도소득세를 면제하는 '미분양주택 과세 특례안'을 통과시켰다. 이번 조치의 시행시기를 '관련 법의 국회 상임위 통과일'로 지정했기 때문에 이날부터 시행이 된다. 이에 따라 9월 24일부터 12월 31일까지 구입 계약한 9억원 이하 미분양 주택을 5년 내 팔 경우 양도세가 모두 면제된다. 5년 후에 팔아도 보유 초기 5년간의 양도세는 면제된다. 혜택을 받으려면 이달 24일부터 12월 31일까지 건설사와의 계약서에 도장을 찍어야 한다. 24일 이전에 계약한 후 아직 잔금을 치르지 않은 사람은 수혜 대상이 아니다. 그러나 업체들은 반발하고 있다. 수도권의 장기적체 미분양은 중대형이 대부분인데 개별 업체의 노력으로는 해소가 불가능한 수준인데 양도세 감면까지 제외되면 처분 방법이 없어진다는 하소연이다. 

3. 연말까지 구입하는 주택의 취득세율을 절반으로 인하하는 방안도 9.10 대책에 같이 들어있었는데, 이것은 왜 결론이 나지 않은 거죠?
=행정안전위원회에서는 여야 간 이견으로 취득세 감면을 위한 지방세특례제한법 개정안 처리에 진통을 겪었다. 모든 주택에 대해 취득세를 50% 인하하자는 정부 발표와 관련, 민주당은 9억원 초과 주택에 대해선 취득세를 현행 4%에서 3%로 1% 포인트만 내리자고 수정 제안했지만 새누리당은 난색을 보이고 있는 상황이다. 민주당에서는 수십억짜리 고급주택까지 세금을 감면하면 거래증가를 유인하는 효과는 크지 않고 양극화만 심화시킨다고 비판한다. 새누리당에서는 취득세 1%와 3% 차이가 너무 크고 거래 활성화를 위한 조치인데 9억원 넘는 주택을 제외하는 건 수용할 수 없다고 반대하고 있는 상황이다. 

4. 9.10 대책이 나온 뒤 거래량 감소가 가장 두드러진 곳은 어딥니까?
=대책발표 후 거래량 감소가 가장 큰 곳은 강남권이다. 강남권은 워낙 고가주택이기 때문에 경기위축으로 수요가 많지 않다. 과거에는 재건축 투자수요가 많았지만 요즘은 실수요 위주로 시장이 재편되다보니 거래위축 현상이 나타난다. 고가, 대형주택이 많은 버블 세븐지역에서도 상대적으로 거래량은 많지 않다.간혹 급매물을 중심으로 사볼까 하는 문의는 있다고 하지만 전반적으로는 거래로 이어지지 않다. 

5. 어제, 미분양 주택 양도세 면제 방안이 나온 뒤 주택 시장에 어떤 반응이 좀 있나요?
=모델하우스에 미분양에 대한 문의는 있다. 보도에 따르면 서울 강남구 자곡동 ‘래미안 강남 힐즈’ 관계자는 “양도세 감면 법안이 통과된 후 평소보다 2~3배는 연락이 많이 온다”고 한다.서울시 동대문구 전농동 ‘래미안 전농 크레시티’ 분양사무소 관계자는 “계약하려 했던 실수요자 중심으로 거래가 이뤄지고 있다”고 한다. 경기도 용인시 중동 ‘신동백 롯데캐슬 에코’ 분양사무소 관계자는 “그동안 관망하던 실수요자들이 문의전화를 하고 있다”고 말한다. 전반적으로 이번 양도세 감면으로 분명히 미분양은 줄어들 가능성이 있다. 그런데 워낙 기간이 짧아 효과는 크지 않을 것이라는 얘기가 많다.  

6. 이례적으로 동탄2신도시와 세종시의 경우에는 아파트 분양시장이 청약열기로 뜨겁다는데, 다른 지역으로까지 번지게 하려면 어떻게 해야 될까요?
=세종시같은 경우는 특수한 사정이 있었고 동탄2신도시의 성공요인은 착한 분양가 때문이다. 주변시세보다 평당 100만원 쌌기 때문이고, 위례신도시도 중대형 이었지만 주변보다 적어도 평당 300만원 이상 싸다보니 분양이 잘됐다. 결국 소비자들이 미래가 불확실하니까 그 불확실한 만큼 할인을 해달라는 것인데, 결국 지금처럼 분양이 잘 되게 하려면 분양가에서 경쟁력이 있어야 하는 상황이다. 과거에는 분양가가 비싸도 일종의 대세상승열차에 타는 티켓비용 정도로 생각했는데 지금은 막상 종착역에 가보면 웃돈은 커녕 깡통분양권이 되어버리는 상황이다보니 절망을 하고 있다. 그래서 가격에 매우 민감하게 움직인다. 이점을 잘 파악한 단지들이 성공을 했고 앞으로도 그럴 가능성이 높다. 

7. 그렇다면 이런 상황에서 실수요자들은 언제, 어떻게 움직이는 것이 좋겠습니까?
=지금 각종 세금 혜택을 줄 때 집을 살 까 말까 아니면 이번 세금 혜택기간이 끝나면 다시 떨어질지 몰라라고 생각하는 사람들 2종류가 있는 것 같다. 부동산을 투자수요의 경우 당분간 가격상승 가능성이 낮고 또 투자 메리트가 없어서 보수적으로 판단하는 것이 좋다. 다만 당장 집에 들어갈 집이 필요한 분이 문제인데, 소형은 지난해 전세난에 따라서 많이 올라서 그다지 좋아보이지는 않다. 보금자리주택 같이 거품이 빠진 분양을 받는 것이 유리하다. 중대형은 가격이 워낙 많이 떨어져 집을 넓혀 가실 분들은 무난하지 않을까 생각이다. 

8. 올해 들어서만도 부동산 관련 대책이 수차례 발표됐지만 별 효과를 거두지 못하고 있는데, 전문가로서 어떤 점이 문제라고 보시나요?
=집값이 오르지 않는다는 인식이 가장 큰 원인이다. 집이 단순히 주거수단이라기보다는 집이 투자자산화하다보니 가격이 하락한다고 생각하면 아예 집을 사지 않는다. 주가가 떨어진다고 한다면 주식을 사지 않는 것과 유사하다. 두번째로 결국 수도권 주택시장이 수요 공백이 또다른 원인이다. 왕성한 주택수요를 자랑하던 베이비부머가 은퇴를 하고 또 지방에 혁신도시나 세종시를 건설하면서 수도권 주택수요가 지방으로 분산한 것이다. 그리고 정부 정책이 막상 발표를 내놓고 국회가서 발목이 잡히는 일이 잦다보니 정책의 일관성이나 신뢰성을 잃어버린 점도 침체의 원인으로 꼽을 수 있다. 

9. 그리고 대선 결과를 보고 집을 살 지, 말지를 결정하겠다는 사람도 많은 것 같은데요.보통, 이 대선이라는 변수가 부동산 시장에 얼만큼 영향을 미치는 겁니까?
=과거 대선은 원래 주택시장에 큰 변수였다. 선거에 돈이 풀릴 것이다. 그러면 물가가 오를 테고 그러면 현물자산인 부동산을 사는 것이 유리하다고 판단하는 사람들이 많아지면 집값이 오를 것이라는 기대를 한다. 또 개발공약이 나올 것이고, 부동산 거래활성화대책이 나올 것이다 그러면 집값이 오를 것이라는 생각을 한다. 그런데 지난 봄 총선 때도 그랬는데 선거와 집값은 별로 관계없다는 점이 드러난다. 당시의 주택시장 수급이나 거시경제 영향에 따라 움직인다고 보면 될 것이다. 올해는 더욱이 각 대선후보들이 하우스푸어나 렌트푸어 같은 주거복지 대책을 쏟아내고 있어 과거와는 다른 양상이다.

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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