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자기실현적 예언과 부동산 기대심리

2012-09-24 | 작성자 박원갑 | 조회수 11,854 | 추천수 173

도무지 반응이 없다. 정부가 융단폭격식으로 부동산 규제완화책을 내놓아도 시장은 꿈쩍도 하지 않는다. 지난해부터 8차례, 올들어 벌써 2차례 시장을 되살리기 위해 군불을 때고 있지만 여전히 찬 기운만 돈다. 왜 그런가.

 여러 가지 원인이 있지만 가장 큰 원인은 집값 상승에 대한 기대심리(expectation)가 거의 사라진 때문이 아닐까. 심리는 부동산을 둘러싼 변수의 총집합체이다. 시장에 한 두 사람이 집값이 오르지 않을 것으로 생각한다면 시장에 영향을 줄 수 없을 것이다. 그러나 그런 생각이 집단적으로 나타나면 세상은 달라진다. 절대 다수가 한쪽 방향을 확신할 경우 집단적인 예상 자체가 시장을 움직이는 큰 힘으로 작용한다는 얘기다.

이는 집단적 자기실현적 예언(Self-fulfilling prophecy)으로 설명할 수 있을 것이다. 자기실현적 예언은 문자 그대로 경제주체들이 예상하는 방향으로 경제활동의 결과가 실제로 실현되는 것을 의미한다. 많이 알려진 그리스 신화의 피그말리온(Pygmalion)효과나 교육학의 로젠탈(Rosenthal) 효과는 자기실현적 예언의 일환이다.
 
경제에서 자기실현적 예언은 시장 참여자들의 집단 사고화 경향과 연결된다. 어떤 계기로 시장 참여자들이 한쪽 방향으로 예상하게 되면 시장 그 자체가 자기실현적 예언의 상태에 빠지게 된다. 이런 상황에서는 펀드멘털의 변화가 없어도 다수의 시장참여자들이 가격이 오르거나 내린다고 예상하면 실제로 가격이 급등락할 수 있다.

집단적 자기실현적 예언의 예로는 1930년대 영국 신문사의 미인투표, 17세기 네덜란드의 튤립 투기, 1920년대 미국의 다단계 금융사기인 폰지게임(Ponzi game), 일본의 토지 불패신화 등을 꼽을 수 있다. 자기실현적 예언이 상승쪽으로 치우칠 경우 집단적 광기나 투기적 버블로 이어질 수 있음을 보여준다. 반대로 하락장일 때에는 매물이 매물을 부르는 투매로 나타날 수 있는 것이다.

부동산학계의 각종 문헌을 보면 주택매매가격은 주택매매가격 그 자체에 의해 영향을 가장 많이 받는다는 연구가 많다. 미래에 대한 기대가 가격 상승과 하락의 가장 큰 요인이라는 것이다. 그래서 가격 상승에 대한 기대가 없다면 소비자나 공급자 모두 주택시장에 참여하지 않을 것이다.
더욱이 아파트처럼 단순한 주거공간을 넘어 시세차익을 노리고 사고파는 대상인 자산(Asset)이라면 성격이 더욱 뚜렷해진다.

아파트가 온가족이 편히 사는 삶의 공간이라면 가격이 어느 정도 하락하거나 대출 여건이 좋아지면 매입하려는 사람이 나타날 것이다. 그러나 투자 자산을 매입하는 입장에서 가격이 더 떨어질지 모른다는 생각이 들면 손실회피(Loss Aversion)심리로 아예 거들떠보지 않는다. 주가가 하락할 것으로 예상하면 주식을 사지 않는 것과 비슷한 논리다. 심리학자에 따르면 인간은 이득을 보았을 때의 즐거움보다 손실에 따른 고통이 2배 정도 더 크게 느낀다. 손실에 대한 두려움이 팽배한 상황에서는 대출여건 개선이나 세금감면은 집을 살지 말지에 영향을 주기 어려울 수 있는 것이다.

정부가 9월 10일 내놓은 활성화대책은 양도세와 취득세라는 '쌍두마차를 동원한 절박한 경기 부양책이다. 시장을 짓누르고 있는 급매물이나 악성매물이 걷어내 시장이 어느 정도 제 기능을 할 수 있도록 ‘스퀴즈 번트’(Squeeze Bunt)‘를 날린 셈이다.

그러나 시행 기간이 연말까지 3개월 정도로 짧아 효과가 나타나더라도 반짝 효과에 그칠 것 같다. 지금처럼 집값 상승에 대한 기대보다는 하락에 대한 두려움이 더 큰 상황에서 보면 더욱 그렇다. 아마도 본격 회복세로 접어들기 위해서는 실물경기 회복으로 집값이 바닥이라는 신호가 어느 정도 나타나야 가능할 것 같다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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