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압구정동 아파트시장 이상기류(하)

2012-08-20 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,091 | 추천수 214

<재건축사업 당분간 표류 불가피>
참여정부 초기 시절 한동안 압구정동은 ‘사교육 1번지’ 대치동이나 도곡동에 밀리는 형국이었다. 하지만 압구정동이 대치동이나 도곡동에 우위를 점하게 된 것은 한강변 초고층 재건축 바람이었다. 압구정동 일대 단지는 2005년 2월 최고 60층의 초고층 재건축을 추진하려다 정부의 저지로 좌초되기는 했다. 하지만 오세훈 시장 시절인 2009년 서울시가 한강 르네상스 2단계 방안인 '한강 공공성 회복 선언'을 통해 한강 변에 최고 50층까지 초고층 아파트 건축을 허용키로 하면서 몸값이 껑충 뛰었다. 하지만 박원순 시장이 한강변 초고층 아파트 건설에 제동을 걸고 나서면서 비상이 걸린 형국이다. 박원순 시장은 취임 초기 강남 재건축 정책을 놓고 소형비율 확대나 공공성을 강조하면서 조합들과 정면 충돌했다. 최근 들어 박시장은 시장(市場)과 절충안을 찾아가는 모습이 나타나고 있지만 여전히 조합들은 노심초사하고 있다.

재건축 아파트는 본질적으로 정부나 지자체 정책의 영향을 많이 받는 상품이다. 용적률이나 소형의무비율, 이주시기 같은 정책 기조가 어떻게 설정되느냐에 따라 사업진척이나 수익률에 큰 차이가 벌어진다. 그래서 재건축은 ‘정책 민감주’로 불린다.

압구정동 일대 재건축은 박원순시장의 정책 변화 없이는 사업 속도를 내기 힘들것이다. 물론 여기에는 여전히 잠자고 있는 분양가 상한제 폐지(분양가 상한제가 폐지되어야 조합원들은 일반 분양가를 올려 자신의 부담금을 낮출 수 있음)나 대형아파트 인기 회복 등 현안이 우호적으로 전개되어야 재건축사업이 수월하다. 만약 그 반대방향으로 흘러간다면 압구정동 등 강남 재건축 아파트들은 불활실성의 터널에서 한동안 빠져나오지 못할 것이다.

<앞으로도 계속될 변동성 장세에 생존비법은>
요즘 전반적으로 압구정동을 비롯한 강남 재건축 아파트가격이 단기적으로 많이 떨어져 매수를 고민하는 사람들이 있다. 그런데 재건축의 수익률이 과거처럼 높지 않아서 시장을 보수적으로 접근하는 게 필요하다. 재건축은 그동안 수익성 자체가 좋아졌다기보다는 주변 시세가 올라서 수익성이 좋아졌다고 볼 수 있다. 그래서 재건축 시장의 수익성은 바로 수도권 전체 시장이 어떻게 움직일 것인가 하고 맞물려 있다. 지금 수도권 부동산 시장은 유럽 금융 위기, 세종시와 혁신도시로 수도권 주택수요의 분산, 값싼 보금자리주택 공급 등 악재가 중첩돼 당분간 크게 오를 가능성이 낮다. 상승 체력이 바닥나 앞으로 기간 조정이나 매물 소화 과정을 좀 더 거칠 것으로 전망된다.

때문에 압구정동 아파트를 비롯한 상당수 강남아파트는 좀 더 바닥을 다지는 양상이 진행될 것이다. 강남 재건축 아파트는 그 자체가 주거공간보다는 자산(asset)의 대상이 된데다 금융시장 영향을 많이 받으면서 변동성이 커졌다. 재건축 시장 같은 변동성이 강한 시장에서는 투자 기회도 많다. 이번 기회가 아니더라도 다음에 기회가 또 온다. 변동성 장세에서 잊지 말아야 할 대명제는 서두르지 말 것이며, 기다리면 반드시 한차례 이상의 매수 타이밍이 온다는 것이다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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