전체메뉴 NEW

압구정동 아파트시장 이상기류(상)

2012-08-20 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,619 | 추천수 190

지표로 보면 평온하다. 그러나 실제로는 소리 없는 아우성이다. 실제 거래가격 기준으로 가격이 급락한 강남권 아파트시장 얘기다.KB 국민은행에 따르면 올들어 7월까지 강남구 아파트값은 3% 하락했다. 서초구와 송파구는 같은 기간 3.1% 각각 떨어졌다. 하지만 이 지표는 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다.

실제 거래라격은 예상보다 큰 폭으로 하락하면서 여기 비명소리가 터져나온다. 집값이 주식도 아니고 반년 사이에 1억~2억원씩 하락할 줄이야... 투자자들은 꿈도 꾸지 못했던 일이다. 한마디디로 패닉상태다. 지난해말까지만해도 강남 아파트값은 박스권에서 움직이면서 거품이 서서히 빠지는 양상이었다. 하지만 올들어 ‘취득세 인상’ 쇼크로 급락하면서 강남불패신화가 뿌리채 흔들리고 있다. 어지간한 불황에도 굳건히 버틸 것으로 생각했던 강남아파트가 지지선아래로 흘러내리면서 투자자들은 좌불안석이다. 이제는 놀라움과 절망의 단계를 지나 체념상태로 접어든 투자자들도 많은 것 같다.

한강르네상스 바람으로 투자열풍이 불었던 강남구 압구정동 일대도 예외가 아니다. 하지만 다른 단지와는 다른 흥미로운 점이 있다. 압구정동 일대 아파트는 최근 들어 저가 급매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다는 점이다. 하지만 바닥권 매물이 소화되어도 가격은 제자리 걸음이다. 시장을 비관적으로 보고 물건을 내놓은 사람들이 계속 생기고 있다는 증거다. 이런 추세라면 단기간에 압구정동을 비롯한 강남 아파트들이 회복세로 접어들긴 어려울 것 같다.  

<압구정동 아파트 시세 흐름은 쌍봉형 패턴>
대체로 강남권 아파트들의 고점은 대부분 2006년 4분기이다. 그 해 판교 분양열풍으로 강남권(강남구,서초구,송파구)과 목동, 분당, 용인, 평촌을 중심으로 아파트값이 치솟자 정부는 이 일대를 ‘버블세븐’지역으로 지목했다. 그 시세 분출의 핵심지역은 뭐니 뭐니 해도 강남이었다. 그런데 압구정동이나 서초구 반포·잠원동 일대 아파트는 오름세가 여기에 그치지 않았다. 이 일대는 오히려 2010년 1~2분기에 또 하나의 정점을 찍었다. 주식시장에서 흔히 쓰이는 두 개의 봉우리가 형성된 ‘쌍봉형 패턴’이 나타난 것이다. 2010년 1~2분기의 실제 거래가격이 2006년 4분기보다 오히려 높은 곳도 있다. 그만큼 시세를 강하게 분출한 것이다.

서초구 반포·잠원동 일대가 2010년 1~2분기 치솟은 것은 오세훈 시장의 한강 르네상스 추진에다 새로 입주한 반포동 래미안과 자이의 고공비행이 주변지역을 들썩이게 한 측면이 크다. 압구정동 역시 한강르네상스의 가장 큰 수혜자로 꼽히면서 투자세력이 몰려들었다. 한 중개업자는 “당시 압구정동 아파트시장은 흥분상태였다. 가격이 너무 오르다보니 살 엄두를 못내고 차선으로 상대적으로 가격이 낮은 잠실이나 성수동 쪽으로 눈길을 돌리는 경우가 많았다”고 말했다. 압구정동 일대 투자자들이 최근 패닉상태에 빠진 것도 단기간에 걸쳐 급락한 충격파가 큰 것으로 보인다.

  <압구정동 아파트가격 얼마나 떨어졌나>
국토해양부 아파트 실거래가 자료에 따르면 압구정동 대형 아파트는 최근 가격이 급락하면서 역사적 고점대비 많게는 30% 가량 하락한 단지들이 속속 나오고 있다. 압구정동 구현대 4차 117.9㎡(이하 전용면적 기준)는 2006년 4분기 고점에서는 25억까지 팔렸다. 그 이후 2010년 2월 24억4000만원에 팔려 2006년 4분기 당시 고점 시세에 근접했다. 하지만 최근에는 17억 6000만원에 거래됐다. 역사적 고점에 비해 거의 30%가량 하락한 것이다.

신현대 11차 183.4㎡역시 2006년 4분기 고점 당시 28억5000만원에 거래됐으며 2010년 1분기에 27억원, 그해 2분기에 28억원에 각각 팔렸다. 하지만 올 5월에는 20억9000만원에 팔렸다. 5년 남짓 사이에 거의 7억6000만원(27%) 정도 하락한 것이다.

중형도 급락은 예외가 아니다. 구현대 3차 82.5㎡의 경우 2006년 4분기 당시 13억 2천만원에 팔렸다. 2010년 1분기에는 가격이 더 치솟아 14억원까지 팔렸다. 이런 아파트가 지난 5월에는 9억 6000만원에 거래됐다. 이 역시 고점 대비 31% 가량 떨어진 것이다. 요즘은 9억원 초반에도 급매물이 나온다. 심지어 인근의 미성 아파트는 74㎡의 경우 요즘 8억원대에 매물이 나오고 있다. 강남의 한 중개업자는 “최근 강남 아파트 시장의 특징은 ‘낡은 아파트+대형’이 상대적으로 하락폭이 크다는 점”이라며 “압구정동은 중대형 아파트 중심의 부촌인데다 지은지 23년이 넘어 하락폭이 컸다”고 말했다.

압구정동과 함께 한강르네상스 열풍의 수혜자였던 송파구 잠실동 주공 5단지도 하락폭이 크다. 이 아파트의 82.6㎡는 2006년 4분기 고점 당시 16억6000만원원에 팔렸으나 최근 10억원에 거래가 됐다. 고점에 비해 6억6000만원, 하락폭으로는 40%에 이른다.

참여정부 당시에 ‘택시운전사들이 청와대는 몰라도 은마아파트는 안다’는 우스개소리가 나올 정도로 강남 재건축 대박의 상징이었던 대치동 은마아파트도 예외는 아니다. 이 아파트의 84.4㎡는 2006년 4분기 당시 14억원에 팔렸지만 지난 4월에는 8억8500만원에 거래됐다. 고점대비 37% 하락한 것이다. 흥미로운 것은 잠실주공 5단지와 은마아파트의 고점 형태는 압구정동 아파트처럼 쌍봉형이 아니라 외봉형이라는 점이다.

어쨌든 강남지역의 아파트 중 고점에서 30~40%까지 하락한 아파트는 대부분 재건축 대상이거나 재건축 추진 바람이 불었던 곳이다. 잠실동 엘스(옛 잠실 주공 1단지) 등 잠실 새 아파트들은 하락폭이 10~20%정도로 심하지 않다.

수요자들은 지금처럼 부동산 시장이 침체장일수록 불투명한 미래개발 가치보다는 확실한 현재 사용가치에 더 비중을 둔다. 이러다보니 새 집을 선호할 수 밖에 없다. 상대적으로 안전자산에 대한 선호현상으로 볼 수도 있다. 반면 재건축은 주로 실수요보다는 투자수요다. 지금이 앞을 한 치도 내다볼 수 없는 안개속이다보니 투자수요가 위축되고 재건축 가격은 더 하락세를 보인다.

그런데 요즘 은행 PB센터 관계자들의 얘기를 들어보면 최근 압구정동이나 청담동 아파트에 관심을 갖는 사람들이 과거보다 많지는 않지만, 일부 나타나고 있다. 주로 그동안 압구정동 아파트가 비싸 살 엄두가 나지 않았던 관망파 수요자들이 바닥권 매입찬스로 생각하고 있는 것이다. 이들은 절망 속에 희망을 발견한 것일까. 현재로서는 이들이 모험적 투자를 한 것인지, 아니면 마켓 타이밍을 잘 잡은 것인지는 알 수 없다. 그것은 아마도 1~2년 뒤에나 알게 될 것이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기