하반기 지방은 ‘맑음’ 수도권 아파트는 ‘흐림’

2012-07-13 | 작성자 박원갑 | 조회수 14,379 | 추천수 189
올 하반기에는 수도권 아파트 시장이 깊은 수렁에서 벗어날까.

결론적으로 말해 아파트 시장의 체력이 바닥나 곧바로 회복세로 접어들기는 어려울 것 같다. 일부 지역에서는 단기간 가격 하락폭이 심해 추가적인 낙폭은 크지 않을 것으로 보인다. 하지만 체력 비축 작업이 좀 더 걸릴 것으로 관측된다. 지방은 상반기에 이어 하반기에도 지역에 따라 온도차가 달리 나타날 것으로 보인다.

국민은행에 따르면 상반기 아파트시장은 수도권 약세, 지방 강보합세로 나타났는데 하반기에도 이런 양상이 이어질 것으로 전망된다. 연초만 해도 수도권 시장은 상반기에 약세를 보이다가 하반기에 소폭 회복되는 ‘상저하고’ 형태가 될 것으로 예상됐다. 하지만 상반기 약세가 하반기에도 이어지는 형태가 될 듯하다. 여러 악재가 겹쳐 시장을 짓누르고 있기 때문이다.
현재 수도권 아파트 시장의 약세는 총부채상환비율(DTI) 규제나 값싼 보금자리주택 공급, 집값 하락 기대심리 이외에 인구구조 변화와 국토균형개발 후폭풍 등 구조적인 분석이 필요한 것 같다.

세종시나 10개 혁신도시로 공무원이나 공기업 임직원 등 파워엘리트(권력 집단)의 이동이 본격화하고 있다. 최근 세종시나 혁신도시 아파트 분양 열기는 수도권 아파트 수요가 지방으로 분산되고 있다는 것을 방증한다. 그동안 수요 초과상태였던 수도권 아파트시장은 작은 재료만으로 가격이 들썩였지만 지금은 딴판이다. 오히려 일시적인 수요 공백이 발생했다고 할 정도로 수요가 바닥권에서 헤어나지 못하고 있다.

부동산시장이 자본 이득형에서 임대 소득형 투자시대로 급속도로 재편되고 있는 것도 변수다. 부동산시장이 저성장 체제로 접어들고 720만 명에 달하는 베이비부머가 은퇴를 시작하면서 부동산시장 지형도가 달라진 것이다. 우리나라 전체 주택의 59%인 아파트는 그동안 자본이득형 상품이었다. 상당수 아파트의 임대소득이 은행 정기예금 금리에도 못 미칠 정도로 낮아 가격 상승이 가장 큰 보상책이다.

아파트 구매층이었던 베이비부머는 요즘 가격이 오르지 않는 아파트보다는 월급을 대신할 오피스텔이나 도시형생활주택 같은 임대소득형 상품을 원하고 있다. 주택의 수익상품화가 트렌드인 셈. 젊은층은 구매력이 떨어져 비싼 아파트 시장에 진입 자체를 못하고 있다.

수도권 주택시장에 이런 구조적 문제가 있으나 일본처럼 버블이 붕괴되는 모습은 없을 것으로 예상된다. 세계 유일의 전세 제도가 있는 데다 DTI 안전망, 일본보다 상대적으로 낮은 주택보급률 등을 감안해서 그렇다. 다만 회복을 위해서는 시간이 더 필요해 보인다.

분양시장은 분양가 경쟁력에 따라 성패가 좌우될 것으로 전망된다. 소비자들의 가격 민감도가 높아지고 있어 가격 메리트가 있는 곳만 제한적으로 선전할 것으로 보인다. 최근 전세난 영향으로 각광을 받았던 도시형생활주택의 열기는 공급 과잉 탓에 주춤할 것 같다. 반면 오피스텔의 인기는 당분간 유지될 것으로 보인다.

전세시장은 강남권 일부 재건축아파트 철거이주 수요가 시장을 교란할 소지가 있다. 하지만 최근 2년간 전세금이 급등한 데다 실물경기 위축으로 고가 전세 수요가 줄어 전반적으로 안정세를 보일 듯하다.

지방 시장은 회복세가 당분간 유지되겠지만 일부 지역은 회복의 정점에 도달할 것으로 보인다. 이미 부산이나 대전 등에서는 약세로 접어들고 있다. 다만 가격 하락폭이 크지 않았던 울산, 대구, 광주 등은 하반기에 회복세가 진행될 것으로 전망된다. 결국 지방은 자체 주택 수급 동향이나 지역 경제 사정에 따라 ‘각개전투’ 양상이 나타날 것이다.국민은행 부동산수석팀장 박원갑 박사

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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