일본 버블붕괴이후 중개법인이 늘어난 이유

2012-06-13 | 작성자 박원갑 | 조회수 15,461 | 추천수 207

최근 일본 부동산업계를 방문하면서 느낀 것은 부동산중개업소가 우리나라처럼 많지 않다는 점이다. 대로변에 ‘아파망’과 같은 일부 중개법인 간판만 보였다. 부동산버블 붕괴이후 20년 간 부동산시장이 침체되면서 골목의 중개업소들이 대거 사라졌기 때문이다. 상당수 중개업소들이 중개법인 소속으로 변경되었다.

우리나라 부동산시장의 대호황기가 최근 마무리되고 침체기로 접어들었다. 대 호황기에는 부동산 거래가 활발하지만 침체기에는 상황이 다르다. 부동산의 침체가 시작되면 거래부터 줄어든다. 가격 하락은 일정기간 거래 침체가 지속된 뒤에 나타난다.

가뜩이나 불법 중개업자들이 기승을 부리면서 전체 부동산거래 중 정식 중개업자의 점유비율이 35.4%에 그치고 있는 실정이다. 이마저 도(道)지역은 16.6%, 군(郡)지역은 거래의 4.8%로 뚝 떨어진다. 또 100억 원 이상의 고가 거래 중에서 중개업자의 시장점유율은 22.1%, 법인 고객의 거래건수 중 중개서비스를 이용한 경우는 8.3%에 불과하다.

부동산시장의 브로커인 부동산중개업은 거래로 먹고 사는 서비스업종이다. 거래가 줄어들면 일선 중개업자들의 먹거리가 사라진다. 1991~2009년 토지거래건수(토지 거래에는 아파트나 주택거래도 포함됨)와 부동산중개업자수 간 상관관계를 분석했다. 그 결과 계수 값이 0.758(상관 계수 값은 1% 유의수준 하에서 통계적으로 유의)로 나타났다.

통계학에서 계수 값이 0.7이상이면 매우 강한 상관관계다. 따라서 토지거래건수와 중개업자수 간에는 높은 비례관계에 있다는 뜻이다. 부동산시장에서 거래가 많을 정도로 호황기이어야 나눌 수 있는 파이(pie)가 커져 부동산중개업도 성장하는 것이다. 주택200만호 공급쇼크로 주택시장이 침체기였던 1990년대 초중반에는 부동산 중개업자들이 줄었다. 예컨대 1991년 말 전국 부동산중개업자는 5만5379명에 달했지만 1996년 말에는 4만813명으로 26.3%(1만4566명) 격감했다. 그 이후 부동산경기가 회복되면서 중개업자 수도 함께 늘어났다. 특히 대세상승기 초입이었던 2002년과 2003년에는 전년대비 각각 18.60%, 14.37% 늘어났으며 그 이후에도 꾸준한 증가세다.

우리나라에서 부동산중개업은 이미 포화상태이다. 한집 건너 중개업소가 있을 정도다. 이런 와중에 거래가 줄어들고 가격까지 떨어지면 심각한 타격이 될 수밖에 없다. 그동안 거래가 많지 않아도 중개업소들이 버틸 수 있었던 것은 가격이 비쌌기 때문이다.
 
예컨대 2000년 초반 서울 강남에 국민주택규모인 85㎡ 아파트가격이 3억 원 정도에 형성됐지만 지금은 10억 원을 훌쩍 넘는다. 하지만 가격이 떨어지면 수지를 맞추기가 더욱 어려워져 구조조정의 회오리에 휩싸일 수 있다. 10년 전 미국에서는 인터넷 보급으로 중개업의 위기를 걱정했지만 지금 한국에서는 대 호황 사이클 이후의 시장 침체에 따른 중개업의 위기를 걱정해야할 판이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기