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‘블랙 스완’과 수도권 주택시장

2012-06-24 | 작성자 박원갑 | 조회수 16,678 | 추천수 227

어느 누구도 이런 폭락이 나타날 줄 몰랐다. 블루칩이라고 불리던 강남 중대형 아파트값이 서너달 새 2~3억원 떨어질 줄 상상도 못한 일이었다. 하지만 꿈속이 아니라 현실로 나타났다. 주택시장에 블랙스완(Black Swan, 예측할 수 없는 이례적이고 극단적인 변동성)이 출현한 것이다.

집주인들은 급락하는 집값을 보고 충격에 휩싸였다. 지금까지 집값은 그동안 집값은 대체적으로 박스권에서 등락을 거듭하며 거품이 서서히 빠지는 양상이었다. 하지만 최근 단기간에 집값은 박스권을 하향 이탈하면서 속절없이 무너져 내리고 있다. 이제 사놓기만 하면 오를 것이라는 아파트 불패신화가 깨졌다.

이번 급락사태가 일어난 원인은 복합적이다. 올 들어 인상된 취득세 쇼크’, 지속된 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제, 가격 상승 기대심리 상실에 따른 아파트 무관심 족()’ 증가, 주택시장 수요의 구조적 변화, 파워 엘리트(권력집단)의 수도권 이탈 등이 작용한 것으로 보인다.

정부가 올 들어 처음으로 5.10 부동산 거래활성화 대책을 내놓았다. 지난해 나온 거래활성화 대책까지 포함하면 모두 7차례다. 그러나 시장은 오랜 세월 병상에 누워 있는 중환자처럼 좀처럼 기력을 회복하지 못하고 있다. 5.10 대책은 사실상 강남의 파괴력을 활용한 충격요법으로 수도권 시장에 온기를 불어넣는 작업이다. 이른바 부동산 판 낙수효과(落水效果, trickle down effect)’.

큰 강의 물이 잘 흘러야 작은 천도 잘 흐른다는 논리다. 이러한 차원에서 강남 3(서초강남송파구)의 주택 투기지역과 주택거래신고제 지역이 515일자로 해제됐다. 예년 같으면 이 정도의 대책이라면 어느 정도 온기가 느껴졌을 것이다. 흔히 대책의 효과가 있다면 거래가 늘어나고 가격이 오르는 것을 의미한다. 하지만 이번 5.10대책이후 반대로 거래가 줄고 가격이 하락하는 대책의 역설이 나타나고 있다.

그렇다면 왜 시장은 꿈쩍도 하지 않는가. 거래활성화 대책의 효과가 나타나기 위해서는 수요자가 움직여야 한다. 그러나 요즘 도무지 아파트를 사려는 사람이 없다. 최근 단기간에 급락하면서 심리적 지지선이 붕괴되고 있다. 이 같은 현상은 올 들어 인상된 취득세 쇼크‘, 유럽발 재정위기, 계속된 DTI 규제만도 주요 요인에 해당되겠지만 아파트를 인식하는 수요자들의 프레임 변화, 파워 엘리트의 수도권 이탈이라는 구조적 문제가 근본적인 원인이 아닐까 생각이 든다.

수도권 주택시장은 과거와는 달리 약간만 가격이 하락하면 금세 수요가 형성되는 튼실한 시장이 아니라 허약한 체질로 바뀐 것 같다. 따라서 규제 일변도의 수도권 주택시장 정책에 대한 궤도 수정이 필요해 보인다.

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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