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6월 주택시장의 주요 이슈 체크해보니

2012-06-15 | 작성자 박원갑 | 조회수 12,655 | 추천수 192

국토해양부가 5·10 주택 거래 정상화 방안의 후속조치로 분양가 상한제를 원칙적으로 폐지하는 등 부동산 시장 과열기에 만들어진 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 또 재건축 부담금의 부과를 2년 동안 중지하며 재건축 용적률 인센티브제를 모든 재건축, 재개발 사업으로 확대 적용하는 방안이 추진된다. 이슈별로 문답별로 다뤄본다.

1.먼저 분양가 상한제 폐지와 관련한 부동산 시장의 움직임은 있었나?
=기대감은 있지만 시장이 워낙 침체가 되어 있어서 이렇다할 움직임은 나타나지 않고 있다.분양가 상한제는 분양가를 매기는 데 상한을 정하는 것인데, 이것을 폐지하면 이론적으로 봤을 때 가장 큰 혜택을 받는 곳이 재건축과 재개발 사업장이다. 분양가 상한제를 폐지하면 일반 분양가를 높여 조합원 부담금을 낮출 수 있게 되고 결과적으로 수익이 늘어나는 효과가 있다. 하지만 지금 부동산시장이 침체되면서 분양가를 많이 못 올리니까 사실상 실익을 챙기기에는 어려운 구조인데 나중에 부동산시장이 활황기로 접어들때 효과가 나타날 것으로 예상된다.

  2.2년 동안 부과가 중단되는 재건축 부담금 그리고 이번에 재개발, 재건축 사업 전체로 확대 적용되는 용적률 인센티브 제도와 관련한 시장 반응은 어땠나?
=평상시 같으면 이 또한 재건축 시장에는 가격이 들썩일 수 있는 호재다. 그러나 분양가 상한제 처럼 큰 영향이 없을 수 밖에 유럽 재정위기 같은 대외 악재가 시장을 짓누르고 있어 투자심리가 회복이 되지 않고 있다. 이런 개별 재료보다는 시장위험이 더 크다고 판단하고 있는 것으로 보인다. 그리고 이번 분양가 상한제나 재건축 부담금은 지난 5.10대책 때 이미 밝힌 내용이고 또 국회를 통과해야 하는 불확실성이 있기 때문에 큰 기대를 하지 않고 있다.

3.총부채상환비율, DTI 규제 완화와 취득세 감면 같은 조치가 없으면 부동산 시장이 살아나기 어렵다는 지적에 대해선 어떻게 생각하나?
=DTI규제 완화나 취득세 인하가 되면 시장이 회복으로 가는 데 도움이 될 것으로 보인다.문제는 DTI규제 완화에 대해서는 정부에서 가계부채 문제 때문에 매우 냉담한 반응을 보이고 있어 쉽지 않을 것 같다. 그런데 부동산 시장의 체력이 바닥난 상황에서는 DTI규제 완화나 취득세 인하를 한다고 하더라고 곧바로 시장이 살아나기는 힘들 것으로 보인다.유럽발 재정위기라는 불확실성이 있는데다 부동산을 자산으로 보는 인식자체가 강하지 않아서 큰 효과를 거두기는 힘들다. 이 때 효과라는 것은 가격이 오르고 거래량이 늘어나는 것을 의미한다고 본다면 그렇다는 얘기다. 그래서 취득세 인하는 필요하다고 보는데 거래가 살아나기 위해서는 투자심리가 되살아나야하고 그러기 위해서는 진입장벽을 낮추는 데 취득세 인하는 도움이 될 것으로 보인다. 그래서 취득단계 문턱을 낮추면 아마도 시장이 연착륙으로 가는 징검다리 정도 역할을 할 것으로 보인다.

 4. 정부가 야당의 반대에도 불구하고 분양가 상한제의 폐지 등 부동산 규제 완화를 추진한데에는 하반기 부동산 시장 전망이 어둡기 때문이 아니냐는 관측이 있습니다. 하반기 부동산 시장 전망은 어떤가?
=이번에 19대 국회의원 개원을 앞두고 정부 입장에서는 수도권 거래활성화에 국회도 나서달라는 무언의 압력도 있었다고 보고 있다. 하반기 수도권 부동산 시장은 올 초만해도 상반기는 낮고 하반기는 높은 상저 하고형태가 될 것으로 내다본다. 하지만 유럽발 재정위기로 상저 하저가 되지 않을까 생각하고 있다. 유럽발 재정위기 불확실성이 걷히면 좀 나아진다고 하지만 과연 체감적으로 좋아질 것으로 보이지는 않는다. 상반기에 많이 하락한 수도권에서는 바닥을 다질 것으로 예상되고 있다. 하지만 지방은 좀 더 지역에 따라 회복세가 지속되는 곳과 약세로 접어드는 곳이 달라 각개전투 양상이 될 것이다.

5. 올해 들어 주택매매 거래가 여전히 부진한 가운데 전년대비 감소폭은 줄어들고 있는 것으로 나타났다고?
=5월 주택 매매거래 동향 및 실거래가 자료에 따르면, 해당 월 주택거래량은 전국 68000건에 달한다. 지난해 5월에 비해서는 20.2% 감소한 것으로 봐야 한다. 주택거래량은 올 들어 지난해 같은달에 비해서는 감소세가 지속되고 있으나 거래량 감소폭은 점차 줄어들고 있으며, 5월 거래량은 4월보다 소폭 증가한 것(+0.6%)으로 나타났다. 하지만 큰 의미를 부여하기 힘들다. 6월 거래량이 많지 않을 것으로 보인다. 결국 전반적으로 거래량이 많이 줄어들었다는 것은 계절적으로 5월이 비수기로 접어든 측면도 있겠지만 투자심리 악화로 매수심리가 바닥권이라는 것을 보여주는 지표다. 침체의 골로 빠져드는 형국이다.부동산시장을 볼 때 가격보다 거래량이 훨씬 더 중요한 지표다. 가격은 거래량의 그림자에 불과하다는 얘기가 나오는 것도 이 때문이다.

6.다음달 지방의 입주 물량 감소로 전체 입주 예정 물량이 줄었지만, 입주 물량 절반 가량이 신도시에 집중됐다고?
=7월 입주아파트의 50%는 신도시에 집중되고 있는 것이 특징이다. 신도시 대거 입주 힘입어 수도권에 70% 이상 몰려 경기(운정·별내·한강·광교), 인천(청라·송도) 입주가 압도적으로 많다. 지방에선 울산에서 많이 집들이가 예정돼 있다. 가뜩이나 지금 수도권에서는 집이 팔리지 않아 주택시장이 소화불량에 걸려 있는데 입주량까지 많으면 시장이 더욱 어렵지 않을까 걱정하고 있다. 그래서 집이 안팔리는 분들은 좀 미리 전세로 내놓은 것이 좋을 듯하다. 또 전세를 구할 분들은 신도시 입주물량에 관심을 가져보는 것이 좋을 것이다. 

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박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

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