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재건축 사업의 오해와 진실(1) ‘대지 크기’보다 ‘땅값’이 핵심

2009-01-30 | 작성자 아기곰 | 조회수 15,748 | 추천수 327
‘대지 크기’보다 ‘땅값’이 핵심
재건축 사업의 오해와 진실(1)




최근 서울 송파구 가락 시영 재건축 아파트의 추가 부담금이 예상보다 많이 나오면서 강남권 재건축 아파트의 시세 하락을 주도하고 있다. 재건축 사업에 막연한 기대감을 가지고 있는 사람이 있는 반면 각종 규제로 인해 한물갔다고 폄훼하는 사람도 있다. ‘지피지기면 백전백승’이라고 했듯이 투자에 성공하려면 그 대상에 대해 정확히 알아야 할 것이다.

왜 재건축 아파트인가?

참여정부가 만든 부동산 규제책 중 상당 부분이 재건축 사업에 대한 것이다. 정부가 이처럼 억누르려고 하는 이유는 그만큼 재건축 사업이 폭발력이 있기 때문이다. 이런 상승 잠재력은 어디에서 오는가. 그것은 바로 뛰어난 입지에 있다.

재건축 사업의 대상이 되는 아파트는 적어도 20~30년 전에 지어진 아파트들이다. 본격적으로 아파트 문화가 확산되기 시작한 1970년대 후반부터 1980년대 초반 사이에 지어진 이들 아파트들의 입지가 뛰어난 것은 이들 아파트를 중심으로 기반 시설이 형성됐기 때문이다.

지하철 건설을 예로 들어보자. 새 지하철 노선을 확정하거나 역의 위치를 정할 때 가장 중요한 요소는 이용객의 편리성이다. 지하철역을 아무도 살지 않는 허허벌판에다 세울 수는 없는 것이다. 이런 이유로 지하철역은 사람들이 많이 사는 곳에 만든다. 특히 중층 아파트의 인구밀도가 단독주택 등 다른 주거 시설보다 높기 때문에 이들 아파트들을 중심으로 지하철역이 생기는 것이다.

학원이나 병원, 은행, 쇼핑센터 등도 마찬가지다. 이들 편익 시설들이 자리 잡는 곳은 수요가 많은 곳이다. 땅값이 비싸더라도 사람이 많이 사는 곳, 사람이 많이 몰리는 곳에 이들 편익 시설들이 들어선다.

이런 이유로 도시 기반 시설(Infrastructure)이나 편익 시설들이 처음에 지어진 아파트를 중심으로 들어서게 됐던 것이다. 세월이 흘러 아파트를 지을 땅이 부족해지자 외곽 지역에 새 아파트들을 짓기 시작했다. 입지적인 열세는 있지만 안목치수가 적용된 새로운 평면이나 고급화된 인테리어 등으로 수요자들의 눈길을 끌게 됐다. 이에 따라 수요자는 비록 낡았지만 생활이 편리한 곳에 살 것인지, 아니면 입지는 조금 떨어지지만 새 아파트에 살 것인지 선택하게 됐다.

그런데 세월이 더 지나자 입지는 좋지만 낡았던 아파트를 부수고 그 자리에 최신 평면과 인테리어를 적용한 아파트들을 짓는다는 계획들이 추진됐다. 뛰어난 입지 조건에 새 아파트의 장점까지 더한 것이다. 입지는 변할 수 없지만 낡은 건물은 부수고 새로 지으면 되기 때문에 재건축 아파트가 주거지로 각광을 받는 것이고, 이에 따라 수요가 몰리기 때문에 투자성도 높은 것이다.

이렇듯 재건축 사업에 대한 투자자들의 관심이 높아지자 ‘공식’처럼 시중에 나도는 이야기들이 있다. 그중 대표적인 것이 ‘지분이 많은 아파트에 투자해야 한다’는 것이다. 과연 이 말이 맞을까. 입지가 비슷한 아파트라면 대지 지분이 많은 아파트가 재건축에 유리한 것은 사실이다. 그러나 입지가 다르면 대지 지분이 크다는 것만으로 사업성이 더 좋다고 말할 수는 없다.

지분이 많은 아파트가 최고인가?

예를 들어 보자. 용적률이 각각 100%인 A단지와 B단지가 있다고 가정하자. A단지는 대지 지분이 99㎡(옛 30평)이고 건물 면적도 99㎡인 아파트가 1000가구 있다. B단지는 대지 지분이 66㎡(옛 20평)이고 건물 면적도 66㎡인 아파트 1000가구로 구성돼 있다. A단지의 아파트가 B단지 아파트보다 대지 지분이 무려 33㎡(옛 10평)나 더 많지만 A단지가 B단지보다 사업성이 더 좋다고 말할 수는 없다. 두 단지의 땅값을 비교해 보아야 한다. 교외에 위치한 A단지의 땅값은 3.3㎡당 200만 원에 불과하지만 요지에 위치한 B단지의 땅값은 2000만 원이라고 한다면 A단지 99㎡형 아파트의 땅값은 6000만 원인데 비해 B단지 66㎡형 아파트의 땅값은 무려 4억 원에 달한다.

A, B단지 공히 3종 주거지로서 250% 용적률로 재건축을 한다고 가정하면 A단지는 조합원용으로 99㎡형 1000가구, 일반 분양용으로 149㎡형(옛 45평형) 1000가구를 건축할 수 있다. 이때 조합원용 아파트는 재건축 전과 후 모두 99㎡형이지만 대지 지분은 99㎡에서 40㎡(옛 12평)로 크게 줄어들게 된다. 대신 일반 분양분인 149㎡ 아파트의 대지 지분은 59㎡(옛 18평)가 된다. 한마디로 일반 청약자로부터 받게 되는 59㎡의 땅값인 3600만 원을 재건축 비용의 일부로 충당하는 것이다. 그럼에도 불구하고 건축비 때문에 추가 부담금을 내야 한다. 3.3㎡당 건축비를 500만 원이라고 할 때 99㎡형에 대한 건축비는 1억5000만 원이 된다. 결국 지분 59㎡를 넘긴 대가로 3600만 원을 받게 돼 최종 추가 부담금은 1억1400만 원이 된다. 재건축 전의 낡은 99㎡형 아파트가 같은 평형의 새 아파트로 갈아타는데 1억1400만 원의 추가 부담금이 필요한 것이다.

이번에는 A단지 아파트보다 대지 지분이 적은 B단지 66㎡형 아파트의 예를 보자. B단지는 재건축 후 조합원용 99㎡형 아파트 1000가구와 분양용 66㎡형 아파트 1000가구로 건설될 예정이다. 이때 조합원용 아파트는 대지 지분이 40㎡가 되며 분양용 아파트는 대지 지분이 26㎡(옛 8평)가 된다. 조합원용 99㎡형 아파트의 건축비는 A단지와 마찬가지로 3.3㎡당 500만 원을 적용해 총 1억5000만 원이 된다. 그러나 대지 지분 26㎡를 넘긴 대가가 1억6000만 원이므로 조합원이 부담해야 할 비용보다 오히려 크게 된다. 결국 B단지 조합원의 입장에서는 최종 추가 부담금은커녕 오히려 1000만 원의 개발 이익을 배당받게 된다. 재건축 전의 낡은 66㎡형 아파트가 99㎡형 새 아파트로 바뀌면서 1000만 원의 공돈(?)이 생기게 된 것이다.

대지 지분의 의미와 투자 가치는 무엇인가?

대지 지분이 99㎡나 되는 A단지 99㎡형이 66㎡의 대지 지분밖에 안 되는 B단지보다 사업성이 없는 것은 땅값의 차이에 기인한다. 이처럼 일반인들이 재건축 투자에 대해 상식처럼 알고 있는 ‘대지 지분이 많은 곳에 투자해야 한다’는 것은 오해에 불과하다. 단순한 수치상으로 대지 지분이 많은 곳보다 대지의 가치가 중요한 것이다. 대지 가치는 단위면적당 땅값에다 대지의 크기를 곱해서 나오므로, 단위면적당 땅값도 중요한 변수가 되는 것이다.

그러므로 시간이 지날수록 대지 가치가 높은 곳이 상대적으로 재건축에 유리하다. 앞서 예로 든 A단지와 B단지의 분양가를 비교 분석해 보자. A단지의 99㎡형 아파트의 분양 원가는 1억7400만 원으로, 건축비 1억5000만 원(= 3.3㎡당 500만 원×99㎡)과 땅값 2400만 원(= 3.3㎡당 200만 원×40㎡)으로 구성돼 있다. 결국 A단지 아파트의 3.3㎡당 분양 원가는 580만 원인 것이다. 그런데 철근이나 시멘트 등 원자재가의 상승으로 건축비가 3.3㎡당 700만 원으로 올랐다고 가정해 보자. 이 경우 A단지의 분양 원가는 780만 원으로 오르게 돼 상승률이 34.5%에 이른다.

이에 비해 B단지의 3.3㎡당 분양 원가는 1300만 원으로, 땅값 800만 원과 건축비 500만 원으로 구성된다. 이때 건축비가 700만 원으로 오르더라도 3.3㎡당 분양 원가는 1500만 원이 되므로 상승률은 15.4%에 그치고 만다.

이렇듯 전체 원가에서 건축비가 차지하는 비중이 작을수록 건축비 상승에 대한 충격이 작게 작용한다. 달러화 약세로 기인한 원자재가 폭등 현상이 기정사실화돼 있는 현시점에서 어느 곳에 투자해야 그 영향을 최소화할 수 있는지 짐작할 수 있을 것이다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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