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주택 시장의 지렛대 효과…수익률 극대화하는 `전세`의 마술

2011-07-22 | 작성자 아기곰 | 조회수 17,699 | 추천수 239
지난 10년(2000~2010년)간 코스피 주가 상승률과 서울 지역 아파트 매매가 상승률은 각각 140%와 147%로 거의 비슷하다. 그럼에도 불구하고 주변을 둘러보면 주식으로 돈을 벌었다는 사람보다 부동산으로 돈을 벌었다는 사람이 훨씬 많다. 이유는 무엇일까.

간단히 말해 주식 투자와 부동산 투자의 특성이 다르기 때문이다. 우선 주식 투자는 기관이나 외국인 투자가와 개미라고 불리는 개인 투자자 간의 경쟁 구조이지만 부동산 투자는 개인 간의 경쟁 구조라는 점이다. 또 주식 투자는 상대적으로 짧은 기간 동안 주식을 보유하는 경우가 많지만 주택 시장은 평균 10년 정도를 보유하는 장기 투자라는 점 등에서 수익률 차이가 날 수 있다. 하지만 이에 못지않은 변수는 바로 ‘지렛대(leverage)’ 효과다.

물론 지렛대 효과는 주택 시장만의 특성은 아니다. 주식시장에서도 지렛대 효과를 통한 투자가 많이 통용되고 있다. 예를 들어보자. 어떤 사람이 자기자본 1000만 원으로 어떤 주식을 샀다고 하자. 1년 후 주가가 10% 오른다고 하면 100만 원의 수익이 생겨 투자수익률(ROI)은 10%다.

그런데 이 사람이 금융회사에서 1000만 원을 대출 받아 자기자본 1000만 원과 합쳐 투자했다면 투자 수익률은 달라진다. 이때 총수익은 200만 원으로 늘어나게 되는데 1년간 대출이자를 60만 원(6%)으로 가정한다면 순수익은 140만 원이 된다. 이때 자기자본은 1000만 원밖에 투자하지 않았으므로 자기자본 대비 ROI는 14%로 높아진다. 주가 상승률이 10%로 같더라도 순수 자기자본만으로 투자한 사람의 투자 수익률은 10%에 그친 반면 지렛대 효과를 이용해 투자한 사람의 투자 수익률은 무려 14%까지 올라간 것이다.


◆ 전세, 가장 안정적 자금 조달원

하지만 이런 지렛대 효과가 언제나 이익을 안겨주는 건 아니다. 주가 상승률이 대출이자보다 훨씬 높을 때는 확실한 효과를 보지만 반대의 경우에는 오히려 손실이 날 수도 있기 때문이다. 예를 들어보자. 어떤 사람이 자기자본 1000만 원으로 주식을 샀다고 하자. 1년 후 주가가 2%밖에 오르지 않았다고 하면 20만 원의 수익이 생겨 ROI는 2%다.

그런데 이 사람이 금융회사에서 1000만 원을 대출을 받아 자기자본 1000만 원과 합쳐 투자했다면 총수익은 40만 원으로 늘어나지만 1년간 대출이자 60만 원을 감안하면 순수익은 오히려 마이너스 20만 원이 된다.

주 가 상승률이 2%로 같더라도 순수 자기자본만으로 투자한 사람의 투자 수익률은 2%가 보장되는 반면 지렛대 효과를 이용해 투자한 사람의 투자 수익률은 오히려 마이너스 2%가 된 것이다. 주가 상승률이 대출금리보다 낮아도 손실이 발생하지만 주가가 하락하면 그 손실의 폭이 배가된다. 이 때문에 주식시장에서 가끔 깡통 계좌가 발생하거나 선물시장에서 주식 고수들도 패가망신하는 것이 이런 지렛대 효과의 부작용 때문이다.

결국 지렛대 효과는 투자 수익률을 높일 수 있는 전가의 보도가 아니라 자신을 벨 수도 있는 양날을 가지고 있다. 이런 양날의 칼은 주택 시장에도 그대로 적용된다. 대출을 많이 끼고 투자하면 상승장에서는 지렛대 효과를 볼 수 있지만 하락장이나 보합장에서는 역효과가 난다는 점에서 주식 투자와 다를 게 없다. 이런 측면에서 보면 투자 수익률을 올리기 위해 과도한 대출을 받아 투자하는 것은 주식이나 부동산 시장이나 바람직하지 않다. 하지만 주택 시장은 양질의 지렛대 효과가 있다. 전세를 이용한 투자가 그것이다.

전세는 조달 비용이 없다는 점, 원금을 단기간에 갚을 필요가 없다는 점에서 금융회사의 대출과 크게 다르다. 물론 전세금도 부채이기 때문에 언젠가 갚아야 하는 것은 맞다. 하지만 2년이라는 전세 기간이 보장돼 있고 2년 후에도 전세금을 반환하는 경우는 거의 없다. 전세 계약을 연장하거나 다른 임차인을 구하면 그만이기 때문이다.

더구나 전세금은 계속 오르는 경향이 있기 때문에 무엇보다 안정적인 자금 조달원이라고 할 수 있다. 국민은행 통계에 따르면 지난 20년간 전국 집값 상승률은 43%에 그친 반면 전셋값 상승률은 111%에 이른다. 아파트 시장만 놓고 보더라도 지난 20년간 전국 평균 아파트 매매가는 85% 상승에 그친 반면 전셋값은 187%나 올랐다. 지역별로는 차이가 있지만 전국 평균으로 볼 때 지난 20년 동안 2년 전 전셋값보다 떨어진 경우, 즉 역전세난이 발생한 것은 1998년의 국제통화기금(IMF) 관리체제 때와 2005년 카드대란의 여파가 있었던 시기, 두 차례밖에 없다.

◆ 장기 투자일수록 전세가 유리

그러면 이런 전셋값 상승이 주택 투자에 어떤 지렛대 효과를 가져오는지 실제 사례를 보면서 살펴보자. 6년 전인 2005년 6월 말 마포구 100㎡ 아파트의 평균 매매가는 3억2000만 원이었다. 2년이 지난 2007년 6월에는 평균 매매가가 4억4400만원으로 올라 39%의 상승세를 보였다. 이때만 해도 부동산 투자는 어떤 투자보다 나은 것으로 보였다. 그러나 국제 금융 위기를 거치면서 2007~2009년의 상승률은 7.0%로 크게 낮아졌다.

이후 경기 침체를 거치면서 2009~2011년의 상승률은 5.7%로 더 낮아졌다. 2년간 상승률이 5.7%이므로 연간 상승률로 따지면 물가 상승률은 물론 은행 이자에도 못 미치는 수치다. 부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다는 말이 실감 날 것이다. 과연 그럴까.

단순히 피상적인 숫자만 보면 그렇게 보일 수도 있다. 하지만 투자의 세계에서는 전혀 다르다. 전셋값 상승에 따른 지렛대 효과가 마술을 부리고 있기 때문이다. 마포구는 지난 6년간 전셋값 상승률이 53%로 매매가 상승률 57%보다 낮은 수치지만 이것으로도 마술을 부리기에는 충분하다.

2005년 6월 당시 마포구 100㎡ 아파트의 평균 매매가는 3억2000만 원, 전셋값은 1억5300만 원이었다. 이때 자기 돈 1억6700만 원을 들여 투자한 사람이 있다고 하자. 2007년 6월이 되자 전셋값이 1억8200만 원으로 올랐다. 전세금이 2900만 원 오른 것이다. 전세금을 올려 받는 순간 자기자본은 1억6700만 원에서 1억3800만 원으로 줄어들게 된다. 그러므로 2009년 6월까지 아파트 값이 3100만 원(7.0%)밖에 오르지 않았지만 투자 자본대비 수익률은 22%나 되는 것이다.

2009년부터 2011년 구간도 마찬가지다. 2009년 6월이 되면서 전세금은 1억8200만 원에서 1억8700만 원으로 500만 원 올랐다. 이에 따라 자기자본은 1억3300만 원으로 줄어들게 된다. 2011년 6월까지 매매가는 2700만 원(5.7%) 상승하는데 그쳤지만 자기자본 대비 투자 수익률은 20%가 넘는다.

그 러면 앞으로는 어떻게 될까. 2011년 6월평균 전셋값은 2년 전에 비해 4700만 원이 더 올랐다. 자기자본이 그만큼 더 회수돼 8600만 원만 남았다는 의미다. 그러므로 향후 2년 집값이 1700만 원, 즉 2년간 3.4%만 올라도 자기자본 대비 투자 수익률은 20%에 이르게 된다.

표면적으로 보이는 수치만 보면 연간 매매가 상승률이 은행 이자 수준에도 못 미치면 손해일 것으로 생각할 수 있다. 하지만 주택 투자는 조달 비용이 전혀 들지 않으면서도 2년마다 계속 올라주는 전세금이라는 제도가 있기 때문에 장기 투자일수록 실제 투자 수익률이 높아지게 마련이다.

이 때문에 수도권 주택 시장이 침체됐더라도 매물이 많이 나오지 않는 것이다. 장기 투자자는 이미 전세금을 통해 자기자본을 모두 회수했거나 대부분 회수했기 때문에 상승률이 낮더라도 손해라는 인식이 적다. 결국 장기 투자자는 과거 시세 차익이 많았기 때문이 아니라 전세금 상승에 따라 자기자본을 충분히 회수했기 때문에 수익률이 높은 것으로 인식하는 것이다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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롱비치 2012-03-20
다만 여기서 재산세, 수리비 및 세입자 교체시 부동산 중계료를 염두에 두면 매 2년마다 적어도 5% 이상의 전세금이 인상되어야 은행 정기예금 이자를 상쇄합니다.
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