많이 지으면 지을수록 경쟁 더 심해진다

2010-11-29 | 작성자 아기곰 | 조회수 16,512 | 추천수 302

배추 파동과 도시형 생활주택


지난여름 유난히 변덕스러운 날씨가 이어지면서 배추 작황이 좋지 않자 배추 값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 배추 한 포기에 1만 원이 넘으면서 작년에 비해 몇 배나 비싼 배추를 먹게 된 것이다. 이렇게 되자 정부는 부랴부랴 중국산 배추를 수입했다. 하지만 중국산 배추가 국내에 도착하기도 전에 국내 배추 값이 빠르게 제자리를 찾아가기 시작했다.

배 추 값 하락을 예상한 유통업자들이 서둘러 배추를 출하한 때문도 있지만 과거에 비해 수익성이 좋아질 것으로 예상한 농가가 배추 재배 면적을 예년에 비해 15%나 더 넓혔기 때문이다. 결국 시간문제는 있었지만 ‘배추 물량 부족→가격 폭등→배추 농사의 기대 수익 향상→배추 재배 면적 확대→배추 공급 확대→배추 가격 안정’이라는 시장 기능이 작동된 것이다.

문제는 중국산 배추다. 국내산 배추 값 안정이라는 역할을 톡톡히 해냈지만 지금은 애물단지로 전락했다. 국내 배추 값이 안정되면서 대량으로 수입된 중국산 배추가 인천항의 골칫거리가 되고 있다. 실제로 중국산 배추를 보관하고 있는 인천세관 보세 냉동 창고마다 중국에서 수입한 배추와 무가 가득 쌓여 있다고 한다.

국내 배추 시장이 안정을 되찾으면서 수입 중국산 배추가 팔리지 않기 때문이다. 포기당 1700원에 수입한 배추는 현재 300원 선까지 곤두박질쳤다. 국내 배추 값 폭등을 틈타 중국산 배추를 수입했던 수입업자들은 원가는 물론이고 창고 보관료와 전기료까지 합치면 적자가 이만저만 아니다.

왜 이런 문제가 발생했을까. 수요와 공급 예측에 문제가 있었기 때문이다. 시장가격은 현재의 수요와 공급에 의해 영향을 받는다. 하지만 이를 보고 중국에서 배추를 수입한다고 해도 하루 이틀 사이에 수입할 수 있는 것이 아니므로 정작 배추가 국내에 반입될 시점에는 배추 가격이 안정돼 큰 손해를 보게 되는 것이다. 그런데 이와 유사한 일이 주택 시장에서도 벌어지고 있다. 도시형 생활주택이 바로 그것이다.


도시형 생활주택 급증세

올 들어 도시형 생활주택의 공급이 많이 늘어나고 있다. 서울시에 따르면 지난 8월 기준 도시형 생활주택 사업 승인 건수는 약 60건에 달한다. 이 가운데 100가구가 넘는 대형 사업도 11건이다. 경기·인천에서도 역세권을 중심으로 사업 진행이 활발한 모습이다. 이에 따라 앞으로 수도권을 중심으로 공급이 크게 늘어날 전망이다. 이는 통계로도 잘 나타나고 있다.

국토해양부 통계에 따르면 올해 9월까지 서울에서 인·허가를 받은 주택 중 전용면적 40㎡ 이하의 주택 비중이 급증하고 있다. 2001년부터 2009년까지 전체 주택 건설 중 평균 7.0%에 불과했던 비중이 올 들어 31.5%로 급격하게 높아진 것이다.

이렇게 도시형 생활주택 건설 붐이 일어난 것은 공급자와 정부의 이해가 맞아떨어졌기 때문이다. 공급자 측면에서 먼저 살펴보자. 정기예금 금리 등 수신 금리가 낮게 형성되자 은행에 돈을 맡기는 것만으로는 만족하지 못하는 사람들이 수익형 부동산을 찾아 투자하고 있다.
 
기존의 시세 차익을 노리는 투자보다 지속적으로 월세를 받을 수 있는 투자 상품을 원하는 것이다. 워낙 은행 수신 금리 수준이 낮기 때문에 연간 5~6%의 수익률만 나오더라도 투자하겠다는 사람들이 늘고 있다.

정 부도 도시형 생활주택 규제 완화를 통해 이런 수요에 적극 부응하고 있다. 인·허가일로부터 2년 반에서 3년이나 소요되는 아파트와 달리 건설 기간이 몇 달밖에 소요되지 않아 단기간 내 주택 보급률을 높일 수 있는 대안이 되고 있기 때문이다. 더욱이 최근에는 전세난이 사회 이슈화하면서 전세난을 이른 시일 내에 해결할 수 있는 대안으로 제시되고 있기도 하다.

하지만 정부나 투자자 모두 간과하고 있는 것이 있다. 바로 수요다. 건물만 지어 놓으면 ‘누군가 들어가 살 것’이라는 순진한 발상을 하고 있는 것이다. 참여정부 때 대표적인 주택 공급 정책 실패 사례가 바로 이것 때문이다. “집이 부족해? 그러면 아무 데라도 지으면 되지”라고 대규모로 공급한 곳이 지방 주택 시장이었다.

그 당시 정작 집이 부족한 것은 수도권이었는데 지방에라도 집을 지어 놓으면 집이 없는 사람들이 지방으로 이사 갈 것이라고 착각한 것이다. 이 때문에 수도권은 주택이 부족해 천정부지로 집값이 올랐지만 지방 주택 시장에는 미분양 주택이 넘쳐났던 것이다. 지금도 10만 호가 넘는 미분양 아파트의 73%가 지방에 몰려 있다.

지금도 마찬가지다. “집이 부족해? 그러면 원룸이라도 지으면 되지”라고 하면서 짓고 있는 것이 도시형 생활주택이다. 도시형 생활주택은 1~2인 가구 수요를 위해 국토해양부가 지난해 도입한 것으로 전용면적 85㎡ 이하로만 구성된 초소형 주택이다. 고시원·원룸·오피스텔에 비해 건설 기준이 까다롭지 않아 사업자들이 선호한다.

더욱이 주차장 기준 추가 완화 및 가구당 전용면적 상향이라는 규제 완화 때문에 사업성이 크게 높아졌다. 쉽게 말해 과거의 원룸형 다세대주택은 가구 수에 비례해 주차 공간을 확보해야 하므로 배(전용면적)보다 배꼽(주차 공간)이 더 커지는 모순이 있었다.

하지만 이런 규정이 가구 수에서 총면적 기준으로 바뀌면서 주차장을 과거보다 훨씬 적게 만들어도 되게 됐다. 여기까지는 공급자, 즉 사업자의 측면에서 유리한 면이다.

하 지만 실입주자 쪽에서 보면 과거보다 삶의 질이 떨어지는 것이 된다. 요즘 젊은 사람일수록 집은 없어도 차는 가져야 한다고 생각하는 사람이 늘고 있는데, 주차 공간을 확보하지 않은 주택이 늘어날수록 삶의 질은 떨어질 수밖에 없는 것이다.

초소형 주택으로는 전세난 못 잡아

도 시형 생활주택뿐만 아니라 인근 주택가도 매일 주차 전쟁에 몸살을 앓게 될 것이다. 이는 기존의 아파트보다 삶의 질에 있어서 훨씬 열악할 가능성이 높다는 것을 의미한다. 더구나 현재 짓고 있는 도시형 생활주택은 원룸형이 84%에 달하는 등 규모가 작기 때문에 도시형 생활주택의 수요층은 기존 아파트에서 살던 가구가 아니라 오피스텔이나 고시텔에서 살던 1~2인 가구가 될 수밖에 없다.

이 는 도시형 생활주택의 공급이 현재의 전세난 해소에 큰 도움이 되지 못한다는 뜻이다. 지금 전셋값이 많이 오르고 있는 지역에 부족한 것은 온 가족이 거주할 수 있는 아파트이지 원룸 주택이 아니기 때문이다. 전셋값이 오르는 것을 보아도 알 수 있다.

아파트를 중심으로 전셋값이 오르고, 그 다음에야 다세대주택 등이 오르고 있다. 아파트 수요를 채우지 못하기 때문에 아파트에서 다세대주택으로 이전하는 수요가 생기기 때문이다.

투 자자 쪽에서도 현재의 도시형 생활주택 붐은 조심해야 할 부분이 많다. 임대 수익이 연간 5~6% 나온다고 하는 것은 공실률이 0%일 때를 가정한 것이다. 시장에 공급보다 수요가 넘칠 때는 공실률 0%가 가능하다. 그러나 수요는 일정한데, 요즘과 같이 너도나도 도시형 생활주택을 짓는다면 몇 년 안에 공급과잉 문제가 불거질 수밖에 없다.

더구나 도시형 생활주택 투자는 월세 수입을 목적으로 하는 게 대부분이다. 그런데 도시형 생활주택이 늘어나는 만큼 월세로 살려는 세입자가 증가하는 것이 아니라 그나마 있는 수요도 오피스텔이나 고시텔 등 유사 형태의 준주택과 경쟁해야 하기 때문에 공실률 문제는 심각하게 고려해 봐야 한다. 또한 5~6%대의 임대 수익률이라는 것도 지금의 예상이지 수요 증가보다 공급이 늘어날 때는 경쟁이 심화되므로 임대 수익률도 급격히 낮아질 수 있는 것이다.

이번 배추 파동에서 볼 수 있듯이 수요 공급 예측은 쉬운 분야가 아니다. 더구나 배추는 남으면 갈아엎으면 거름이라도 되지만 주택은 갈아엎을 수도 없다. 우리나라에서 과거 ‘닭 한 마리’나 ‘불닭’ 등 어떤 아이템이 성공하면 같은 사업을 하려는 사람들이 급증해 기존에 사업하던 사람까지도 몇 달 안에 망해버리는 경우가 왕왕 있었다. 도시형 생활주택에 대한 투자가 이런 길을 걷지 않도록 투자자나 정부 당국자 모두가 신중한 행보를 할 때다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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