정부 정책에 맞는 투자를 하자

2009-06-24 | 작성자 아기곰 | 조회수 20,987 | 추천수 305

양도세 특례 규정과 투자 수익률



내 집을 마련하려는 사람이든, 투자용으로 집을 사 놓으려는 사람이든 올해와 내년은 상당히 중요한 해가 될 것이다. 그것은 양도세 특례 규정이 2010년 말까지 한시적으로 적용되기 때문이다. 이 특례 규정은 주택 시장의 판도를 바꿔 놓을 만큼 위력을 발휘할 것으로 보인다. 그러면 올해와 내년에만 적용된다는 양도세 특례 규정이란 무엇이고 그 영향은 어떨까.

지난 참여정부의 부동산 정책은 세금 폭탄이라고 불릴 만큼 세금 문제에 집착했다. 한국인 특유의 부동산 소유욕을 억제하기 위해 보유세를 강화해 종합부동산세를 신설했고, 부동산 투자로 인한 소득에 대해 중과세해 실익을 적게 하자는 정책을 폈다. 이에 따라 1가구 3주택 이상을 보유한 사람이 주택을 처분할 경우 양도 차익의 60%를, 1가구 2주택 보유자가 주택을 처분할 때는 양도 차익의 50%를 중과했다. 부동산 투기 심리도 잠재우고 세수도 확보하는 두 마리 토끼를 잡는 방법이라고 정부는 생각했던 것 같다.

세수 증가, 경기 활성화가 ‘목적’

그러나 시장은 엉뚱하게 반응했다. 입법이 예고되자 저가 주택을 팔고 고가 주택을 사려는 수요가 늘어난 것이다. 소위 ‘똘똘한 한 채’ 붐이 불면서 주택 시장에 양극화를 가져왔다. 게다가 막상 양도세 중과 규정이 시행되자 고율의 양도세를 물면서까지 팔려는 사람이 없어지면서 시장에 매물이 귀해지는 부작용까지 낳게 됐다. 주택 가격을 잡으려던 제도가 오히려 주택 가격 폭등을 부채질한 것이다. 여기에 경기 부진까지 겹쳐 집을 제때에 팔지 못해 1가구 2주택자가 된 사람이 늘면서 거래량이 급감하는 현상마저 나타나게 된 것이다.

현 정부 들어 이런 문제점을 해결하기 위해 다주택자에 대해 한시적으로 양도세 중과 규정을 완화하게 됐다. 영구적으로 중과 배제를 할 경우 매도자의 입장에서는 언제 팔아도 되므로 양도 차익이 더 생길 때까지 매물로 내놓지 않을 가능성이 높다. 이렇게 되면 주택 소유주들에게 수익률만 높여주는 결과가 되므로 거래 활성화라는 본연의 목적과는 거리가 멀어지게 된다. 이 때문에 2009년과 2010년이라는 기간 동안만 중과 배제안을 적용한 것이다.

그러면 정부가 양도세율을 한시적으로 인하하면서 매물이 나오도록 유도하려는 이유는 뭘까. 일부에서 말하는 것처럼 부자들의 수익률을 높여주기 위해서일까. 그렇지 않다. 만약 그렇다면 2년이라는 한시적인 기간 동안 적용할 이유가 없다. 그러면 반대로 2년이라는 짧은 기간에 매물을 늘려 주택 시장을 하향화하려는 의도일까. 이것도 아니다.

이 정책 하나만을 놓고 보면 주택 시장을 하향 안정화하려는 정부의 의도로 보일 수 있다. 그러나 정부는 다주택자 양도세에 대한 한시적 중과 배제안과 동시에 매수를 늘리는 정책도 시행하고 있다. 2009년과 2010년에 취득한 주택에 대해서는 주택 수와 상관없이 영원히 양도세 중과 배제를 하게 한 것이다.

그러면 정부가 거의 특혜에 가까운 규제 완화를 펼치는 이유는 뭘까. 첫째는 세수 증가다. 양도소득세라는 것은 장부상에 양도 차익이 아무리 많아도 세금을 매길 수 없다. 말 그대로 양도 시 붙는 소득세이기 때문에 거래가 돼야 비로소 세금을 과세할 수 있다. 그러므로 거래가 활발해져야 정부로서는 수입이 증가한다. 둘째는 경기 활성화다. 부동산 거래가 활발해지면 주택 시장에 묶여 있는 돈이 시중에 돈다. 집을 팔아서 다른 집을 살 수도 있고 자동차와 주식도 살 수 있다. 이처럼 시중에 있는 돈의 흐름을 빠르게 하는 역할을 할 수 있다.

중요한 건 투자자 입장에서 이런 규제 완화를 어떻게 활용해야 하느냐는 것이다. 어떤 3주택자가 있다고 하자. 이 사람이 투자한 주택 중 양도 차익이 1억 원이 난 아파트가 있다고 하면 언제 이 주택을 처분하느냐에 따라 수익률이 크게 달라진다.

예를 들어 2008년 12월 이전에 이 아파트를 처분했다면 60%가 중과돼 세후 수익은 4000만 원, 수익률은 40%가 될 것이다. 그런데 올해 3월 15일 이전에 처분했다면 45%의 세율이 적용되므로 세후 수익은 5500만 원, 수익률은 55%가 된다.

반면 4월 말에 개정된 세법에 따라 올해 안에 이 아파트를 양도하면 3주택자라고 할지라도 일반 과세를 적용받으므로 세금은 2086만 원만 내면 된다. 세후 수익은 7914만 원, 수익률은 79%를 상회하는 것이다. 만약 이 사람이 올해가 아니라 내년에 주택을 양도한다면 세금은 1986만 원만 내면 된다. 내년부터는 최고 세율이 35%에서 33%로 줄어들기 때문이다.

하지만 올해와 내년의 한시적 특례 기간을 놓치고 2011년에 이 아파트를 양도하면 어떻게 될까. 특례 기간이 끝났으므로 양도세율은 다시 60%로 환원돼 세후 수익은 4000만 원으로 줄게 되는 것이다. 다시 말해 2010년 12월 말일에 양도하면 세금이 1986만 원에 불과하지만 하루라도 넘기게 되면 세금은 세 배가 넘는 6000만 원이 부과되는 것이다.

이렇듯 세금의 측면에서만 보면 올해와 내년에 양도하는 것이 압도적으로 유리하다. 그런데 현실 세계에서 사람들이 쉽게 집을 팔지 못하는 것은 시간이 흐르면 양도 차익이 더 커질 것이라는 기대감 때문이다. 쉽게 집값이 더 오르면 남는 것도 더 많을 것이라는 생각 때문에 팔지 않는다.

시세 상승을 감안해 계산해 보자. 2008년에 8000만 원의 시세 차익이 있었고 매년 시세 차익이 2000만 원씩 늘어간다고 가정해 보자. 2008년에는 60% 중과세가 적용되므로 세금은 4800만 원이 나오며 세후 수익은 3200만 원에 그친다. 그러던 것이 2009년에는 시세 차익이 1억 원으로 늘어나기도 하지만 세율이 달라진다. 3월 15일 이전에 양도한 것에 대해서는 45% 단일 세율이므로 세후 수익률은 5500만 원이 되며 3월 16일 이후 양도한 것에 대해서는 일반 과세가 적용돼 세후 수익률이 7914만 원에 달한다. 2010년에는 시세 차익이 1억2000만 원으로 늘어나고 세율도 낮아져 세후 수익이 9354만 원에 달하게 된다. 여기까지만 보면 해가 지날수록 시세 차익이 늘어나므로 나중에 팔수록 유리한 것처럼 보인다.

하루 만에 수익률 40% 차이날 수도

그런데 2011년이 되면 어떤 일이 벌어질까. 시세 차익은 1억4000만 원으로 더 늘어나게 되지만 양도소득세가 60%로 환원되므로 세금은 8400만 원이 되며 세후 수익은 5600만 원이 되는 것이다. 2010년에 파는 것보다 시세 차익은 더 있을지 몰라도 세금이 훨씬 더 많이 나오니 세후 수익은 40% 이상 줄어든다.

이러한 혜택은 다주택자에만 해당할까. 그렇지 않다. 무주택자가 두 사람 있다고 하자. 사회생활을 막 시작한 사람들이므로 현재로서는 자산 축적이 많이 돼 있지 않다. 이 중 A라는 사람은 2010년 12월에 주택을 매수했다. 이를 보고 B라는 사람도 그 다음 달인 2011년 1월에 주택을 구입했다. 그러다 몇 년 후에 자산이 상당히 모여 주택을 각각 한 채씩 더 사게 됐다. A나 B나 1가구 2주택자가 된 것이다. 그러다 한 3년 정도 지나 A는 처음에 산 주택을 좋은 값을 받고 팔았다. 시세 차익이 1억 원 정도 났다고 하자. 이를 보고 B도 주택을 매각한다. B의 생각에는 A만 따라하면 손해날 것이 없다고 생각했기 때문이다. 그런데 A는 세금이 2000만 원도 채 나오지 않았는데 B는 세금이 5000만 원이나 붙었다. 모든 것이 다 같은 조건이지만 매입 기간이 한 달 차이가 나는 바람에 세금에서 3000만 원 이상 차이가 벌어진 것이다. 다주택자뿐만 아니라 무주택자도 특례 규정을 잘 활용하면 이처럼 수익률을 높일 수 있는 것이다. 정책은 시대 상황에 따라 계속 변한다. 그 정책에 맞는 투자 전략을 채택해야 수익률을 극대화할 수 있다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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dj8588 2009-07-09
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