‘한국판 양적 완화’ 시대, 어디에 투자해야 이득일까

2016-05-23 | 작성자 아기곰 | 조회수 9,948 | 추천수 126

통화량 증가 불가피… ‘입지 좋은 부동산’ 노려라



[아기곰 부동산 칼럼니스트] 최근 양적 완화에 대한 논의가 정부와 한국은행 사이에 오가고 있다. 현재 논의되는 양적 완화는 전통적 의미의 양적 완화와는 조금 거리가 있다.

지금 정부에서 추진하는 것은 구조조정 재원을 마련하기 위한 것이고 이를 위해서는 한국은행법을 개정해야 하기 때문에 요란하게 추진하는 것이다. 하지만 양적 완화가 이처럼 요란하게 진행될 수도 있지만 소리 없이 조용히 이뤄질 때도 많다.

예전에도 이런 사례는 많다. 국제통화기금(IMF) 외환 위기가 한창이었던 1998년에는 전해에 비해 통화량(M2)이 23.6%나 늘어났다. 2008년에도 15.8%까지 늘어났던 적도 있다.

이에 비해 2011년 중반에는 M2 증가율이 3.0%에 그쳤던 적도 있다. 정책적 필요에 따라 통화량이 적게(3.0%) 늘어날 수도, 많이(23.6%) 늘어날 수도 있다는 뜻이다.

‘현금’보다 ‘현물’을 선택해야

그러면 정부는 왜 지금 양적 완화라는 카드를 꺼냈을까. 앞서 말한 대로 직접적으로는 구조조정 재원을 마련하기 위해서다. 하지만 이면에는 사내 유보금이 지나치게 많은 일부 대기업을 압박하기 위한 의도도 있을 수 있다.

IMF 외환 위기는 우리 사회 전체에 대해 막대한 영향을 끼쳤다. 경제적인 측면에서 보면 부가 가계에서 기업으로 흘러들어 가기 시작했다고 할 수 있다. IMF 외환 위기 이전과 이후의 가계 저축률과 기업의 유보율 변화를 봐도 극명하게 알 수 있다.

이는 기업만의 노력으로 이뤄진 것이라고 할 수는 없다. 수출 기업에 일방적으로 유리한 고환율 정책, 가정용 전기보다 훨씬 싼 산업용 전기, IMF 외환 위기 이후의 낮은 임금 상승률 등 가계의 희생을 딛고 얻은 열매인 것은 그 누구도 부인할 수 없다.

지하경제도 직접적인 피해를 받게 될 것이다. 지하경제에서 축적된 부는 현금으로 보관되고 있다. 자금 출처가 구리기 때문에 부동산을 취득할 수도 없고 은행에 넣어둘 수도 없다. 이런 돈들은 금고에 보관되기도 하고 마늘 밭에 보관되기도 한다. 하지만 돈의 가치가 폭락하면 그만큼 돈이 썩어 간 것과 같다.

실물 자산 없이 예금 형태로만 자산을 가지고 있거나 전세금이 자산의 전부인 사람도 피해자다. 눈에 보이지 않게 야금야금 현금의 가치가 떨어지기 때문이다. 전세금은 만기가 되면 전액을 돌려받을 수 있지만 2년 전 돈의 가치와는 전혀 다르기 때문에 실질적인 피해다.

상대적으로 이익을 보는 사람도 생기게 된다. 대출을 받은 사람이다. 어떤 사람이 1000냥을 대출 받았다고 가정해 보자. 대출을 처음 받았을 때는 그 정도 돈이면 쌀 1000가마니를 살 수 있는 돈이었을 것이다.

하지만 나중에 1000냥의 빚을 갚을 때는 돈의 가치가 떨어지기 때문에 쌀 500가마니 정도 가치밖에 안 될 수도 있다. 이 때문에 돈의 가치가 급격히 떨어지던 과거 고도성장기에는 은행에서 대출을 받는 것 자체가 대단한 특혜였던 것이다. 

그러면 일반인이 정부의 일방적인 양적 완화에 대항할 수 있는 방법은 무엇일까. 현금의 반대, 현물을 보유하는 것이다. 그런데 현물이라도 차이가 많다. 라면 같은 것은 오래 보관할 수도 없지만 누군가가 계속 만들어 내기 때문에 돈의 가치가 떨어지는 만큼 오르지는 않는다.

금보다 확실한 부동산 투자

그러면 금은 어떨까. 금은 마음대로 생산되지도 않고 누구나 좋아하기 때문에 인플레이션 헤지 수단으로 유리하다. 하지만 금에도 문제가 있다. 금 전체로 보면 매장량이나 채굴량을 급격하게 늘릴 방법이 없지만 이것은 전 세계를 대상으로 한 이야기고 한국만 한정해 보면 얘기는 조금 다르다. 해외에서 싼값에 금이 계속 수입될 수 있기 때문이다.

그러면 추가적으로 생산될 수도, 수입될 수도 없는 것은 무엇일까. 부동산이 바로 그것이다. 정확하게 말하자면 땅이다. 땅은 전혀 늘어나지 않기 때문에 돈의 가치가 반으로 떨어지면 땅값은 두 배 오르게 된다.

그러면 땅에 투자하는 것이 정답일까. 아니다. 뒷동산에 있는 바위도 추가 생산되거나 수입되지 않는다. 하지만 그 바위가 투자 가치가 있는 것은 아니다. 그 바위 자체로는 경제적인 이익을 창출해 낼 수 없기 때문이다.

결국 경제적인 가치를 창출해 낼 수 있는 부동산에 투자해야 하는 것이다. 이를 우리는 ‘입지가 좋은 부동산’이라고 부른다. 그것이 문자 그대로 땅이든, 아니면 땅을 깔고 있는 주택이든, 아파트든 상관없다. 중요한 것은 건물 자체가 아니라 그것이 깔고 있는 땅, 다시 말해 ‘입지의 가치’는 추가 생산될 수도, 수입될 수도 없기 때문이다.

현재 정부에서 추진하고 있는 것과 같이 요란한 방식이 아니더라도 어떤 방식이든 양적 완화는 진행될 가능성이 높다. 양적 완화가 진행되면 피해를 보는 사람도 있고 상대적으로 이익을 보는 사람도 생기게 된다.

그나마 다행인 것은 대부분의 개인에게는 어느 쪽에 서게 될지는 본인의 몫으로 남겨져 있다는 것이다.

a-cute-bear@hanmail.net


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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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