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양도소득세 감면 진짜 수혜자는

2013-05-16 | 작성자 아기곰 | 조회수 21,492 | 추천수 240

박근혜 정부의 첫 작품인 4·1 부동산 정상화 조치가 4월 22일 국회 상임위원회를 통과하면서 급물살을 타고 있다. 이번 조치의 핵심으로 ‘5년간 양도세 비과세 혜택’이 꼽힌다. 양도소득세 감면 대상 기준은 국민주택 규모인 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 실거래 가격 6억 원 이하’다. 기존 ‘전용 85㎡이면서 9억 원 이하’에서 완화돼 수혜 가구가 더 늘어난 셈이다. 단, 종전과 마찬가지로 기존 소유주가 다주택자가 아닌 1가구 1주택자라야 새로 사는 매수자가 혜택을 받을 수 있다.

어떤 혜택이 있는지 매매 주체별로 살펴보자. 첫째, 무주택자가 6억 원 이하 주택을 살 때 생애 최초로 내 집 마련을 하는 사람에게는 많은 혜택이 주어진다. 취득세가 면제되고 5년간 양도 차익에 대해서도 비과세된다. 하지만 무주택자였던 사람이 이번에 집을 산다고 하면 1가구 1주택자가 되는 셈이다.

1가구 1주택자는 이번 조치와 무관하게 2년 이상 보유 시 기간과 상관없이 양도세 비과세 혜택이 있었다. 그러므로 실질적 혜택은 취득세 감면이 되는 것이다. 단, 1가구 1주택자라도 9억 원이 초과되는 고가 주택에 대해서는 일부 양도소득세를 내야 하는데, 이번에 취득한 주택에 대해서는 그 의무가 없다. 하지만 현실적인 상승 폭을 감안하면 이 혜택도 큰 것은 아니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택을 부부 공동 명의로 구입해 5년을 보유하는 동안 시세가 두 배로 올라 10억 원이 됐다고 가정해 보자.

기존 소득세법에서는 9억 원 초과 고가 주택이고 양도 차익이 5억 원이라고 하더라도 실제 양도소득세는 지방 소득세를 포함해 200만 원이 되지 않는다. 이번에 개정된 생애 최초 주택 구입에 대해서는 이 부분이 비과세되는 것이다. 그런데 집값이 5년 사이에 두 배까지 오를 가능성이 적다는 것을 감안하면 결국 생애 최초로 내 집을 마련하는 무주택자로서는 취득세 면제라는 혜택이 추가됐을 뿐 양도세 면제는 큰 부분이 아니다.

‘생애 최초 주택 구입 자금 개선’…부동산 시장 훈풍 부나?

둘째, 기존의 1가구 1주택자는 추가로 한 채를 더 구입하더라도 나중에 취득한 주택의 취득일로부터 3년까지 일시적 1가구 2주택이므로 1가구 1주택의 혜택을 그대로 받을 수 있다. 그러므로 3년 이내에 기존 주택을 팔 때 당연히 비과세된다. 더구나 무주택자는 취득세 혜택이라도 있지만 기존의 1가구 1주택자는 그 혜택이 없다.

하지만 9억 원이 넘는 고가 주택에 대해서는 사정이 다르다. 기존 세법에 의해서는 1가구 1주택자도 매도 시 9억 원이 넘으면 일정 부분 양도세를 내야 한다. 하지만 이번에 개정된 법에 따르면 1가구 1주택자가 주택을 살 때 5년간 양도소득세를 면제 받는데, 고가 주택도 100% 혜택을 받을 수 있다.

예를 들어, 9억 원짜리 주택을 사서 5년 후 15억 원에 팔 때 기존 세법에 의해서는 지방 소득세를 포함한 양도세는 3800만 원이 조금 넘는다. 그런데 이번에 개정된 법에 따르면 고가 주택 부분에 대해서도 이 부분이 면제되는 것이다. 결국 1가구 1주택자라도 저가 주택을 살 때는 아무 주택을 사도 되지만 고가 주택을 살 때는 양도세 비과세가 되는 1가구 1주택자의 국민주택 규모 이하의 주택을 사는 게 유리하다.

셋째, 다주택자는 참여정부나 MB정부에서는 다주택자에 대한 혜택이 상대적으로 적었다. 다주택자를 주택 시장을 교란시키는 주범이라는 왜곡된 시각이 있었기 때문이다. 그나마 올해 말까지 매입한 주택에 한해 양도세 중과세가 아닌 일반 과세를 적용해 주는 게 전부였다. 그런데 이번 4·1 조치는 기존의 틀을 뛰어넘는 획기적인 혜택을 부여한다.

상임위 통과일인 2013년 4월 22일부터 12월 31일 사이에 계약한 주택에 대해서 5년간 양도세가 면제되는 것이다. 물론 무주택자나 1가구 1주택자에 비해 당근이 아직까지는 더 작다. 하지만 이전 정권까지는 채찍질 당하던 다주택자에게 당근을 던져준 것에 큰 의의가 있는 것이다.

그런데 앞으로 매입할 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 준다는 점에서는 이번 4·1 조치의 최대 수혜자는 다주택자이지만, 반대로 그들이 가지고 있는 주택들은 비과세 혜택을 못 받는다는 점에서 상대적 피해자이기도 하다. 이 말은 앞으로 주택 시장이 꾸준히 상승한다면 이번 당근은 약이 되는 당근이지만 하락한다면 독이 되는 당근이 될 수 있다는 것이다. 기존 집도 처분하지 못하면서 추가로 구입한 주택마저 손실을 보게 되기 때문이다.

그러면 이번 조치에서 정부는 왜 다주택자의 소유 주택을 살 때 비과세 혜택을 주지 않았을까. 거래 활성화라는 측면이나 규제 완화라는 측면에서 보면 다주택자에게도 같은 혜택을 주는 것이 맞을 것이다. 그러나 정부의 의도는 1가구 1주택자 중 자금 여력이 적어 무리하게 대출을 끼고 주택을 마련한 사람들, 소위 하우스 푸어 문제를 우선적으로 해결하자는 데 있다. 다주택자는 상대적으로 자금 여력이 있으므로 하우스 푸어 문제의 구원투수로 활용하자는 것이다.

또 다른 의도는 다주택자에게 주택을 더 보유하게 만들어 전세난을 해결해 보려는 의도도 있다. 미분양이나 신규 분양 시장에 다주택자들이 적극적으로 뛰어들면 임대 물량의 공급이라는 부수적인 효과가 생긴다. 다주택자들이 주택을 많이 보유할수록 임대 시장에 공급되는 주택이 늘어나기 때문이다. 이 때문에 다주택자가 보유한 기존 주택을 처분하기가 쉽지 않게 만든 것이다.

양도세 면제 대상 ‘전국 아파트 95.5%’

그러면 어떤 주택을 사야 양도세 면제를 받을 수 있을까. 우선 1가구 1주택자가 소유한 주택이어야 한다. 그리고 <표>의 조건을 동시에 만족해야 한다.

<표>에서 볼 수 있듯이 양도세 면제 기준이 6억 원을 초과하면서 국민주택 규모를 초과하는 주택이 아니면 모든 주택이 양도세 면제 대상에 해당한다. 아파트를 기준으로 보면 전체의 95.5%인 665만6714가구가 여기에 해당한다. 이 중에서 1가구 1주택자 소유의 주택이면 수혜 주택이라고 할 수 있다.

그런데 문제는 이런 기준에 만족하는 주택이라고 모두 오르는 것은 아니라는 점이다. 정부나 정치권이 한 것은 떡을 준 것이 아니라 떡을 주는 기준을 마련한 것뿐이다. 기존의 주택 소유주들에게 떡을 줄 사람은 누구일까. 바로 다주택자들이다. 다주택자들이 기존 집을 사 줘야 기존의 주택 소유자들은 집을 처분할 수 있는 것이다. 그러면 다주택자들은 어떤 주택을 사게 될까.

첫째, 다주택들은 이미 집이 있으므로 본인들이 실거주할 주택이 아니라 투자할 주택을 찾는다. 결국 실거주의 편리함보다 시세 상승 가능성을 우선적으로 고려할 것이다. 향후 1~3년 내의 단기 호재가 있는 곳이나 상승기 때 시세 상승 폭이 컸던 소위 인기 지역이 유망해 보인다.

둘째, 투자금이 적게 들어가는 곳, 즉 전세가 비율이 높아 적은 돈으로 투자가 가능한 지역도 유망한 투자처다. 전세가 비율이 50%인 지역에 비하면 전세가 비율이 75%인 지역이 실투자금이 절반 정도 적게 든다. 이때 만약 시세가 비슷하고 집값 상승률이 비슷하다면 전세가 비율이 75%인 지역이 투자 수익률이 두 배가 되는 것이다.

셋째, 거래가 활발한 곳이 유망하다. 거래가 활발하다는 의미는 환금성이 좋다는 의미이고 나중에 필요할 때 언제든지 쉽게 집을 처분할 수 있다는 의미이기 때문이다. 국토교통부에서 매월 발표하는 통계를 보면 2006년부터의 지역별 거래량 추이를 알 수 있다.

아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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