월급 외에 일정액이 통장에 매달 입금된다면 얼마나 좋을까. 은퇴한 사람이라면 그 간절함이 더할 것이다. 돈 걱정하지 않고 제2의 인생을 살 수 있기 때문이다. 더욱이 은퇴 시기는 빨라지고 기대 수명은 점점 길어지는 추세를 감안하면 매달 일정액을 받을 수 있는 수익형 부동산에 대해 누구나 한번쯤은 생각해 봤을 것이다. 그 대표 격인 ‘상가’ 투자에 대해 알아보자. 

상가 투자의 첫 단계는 당연히 매입이다. 어떤 상가를 사느냐에 따라 수익률이 극명하게 달라지기 때문이다. 그런데 실거래가가 공개돼 있는 아파트와 달리 상가는 적정가를 알기가 어렵다. 고객이 접근하기 쉬운 1층과 계단이나 엘리베이터를 이용해야 하는 다른 층의 가격 차이가 크고 같은 1층이라도 대로변인지 이면도로 쪽인지에 따라 가격이 또 다르다. 같은 1층의 대로변 상가라고 하더라도 가격이 천차만별이다. 

또 대지가 한쪽으로 경사져 있거나 계단 없이 바로 들어갈 수 있는 상가가 있는가 하면 계단 몇 개를 올라가야 들어갈 수 있는 상가가 있다. 후자는 전자보다 손님이 몰리지 않는다. 많이 팔아야 고정비를 뽑을 수 있는 저가 상품을 파는 곳이라면 치명적인 문제가 될 수 있다. 껌 한 통을 사려고 하다가도 계단 몇 개를 올라가는 게 귀찮아 포기하는 사람이 많기 때문이다. 그러므로 상가 투자는 입지가 거의 전부라고 해도 과언이 아니다. 

문제는 경쟁력 있는 상가가 매물로 잘 나오지 않는다는 것이다. 입장을 바꿔 생각해 보자. 투자금 대비 월세 수준도 높고 월세도 꼬박꼬박 잘 나오는 상가라면 소유주 입장에서 굳이 팔 이유가 있을까. 급전이 필요해 파는 것이 가끔 있을 수는 있지만 은행 대출금리가 월세 수준보다 훨씬 낮은 요즘과 같은 상황에서는 은행 대출로 해결할 때가 더 많을 것이다. 그렇다고 월세를 받는 일이 체력적으로 힘이 부쳐 상가를 내놓는 사람이 있다고 볼 수도 없다. 그러므로 기존 상가로 나온 물건 중에서는 수익성이 낮다든지 뭔가 문제가 있는 매물이거나 시세보다 비싼 매물이 있을 수 있다.

적정 거래가 계산하기 힘들어

이런 이유로 분양 상가를 찾는 사람이 의외로 많다. 분양 아파트처럼 분양 상가도 프리미엄이 형성되지 않은 곳이 많으므로 상대적으로 싼값에 취득할 수 있다는 장점이 있다. 그런데 장점만큼 단점도 많다. 

우선 상권이 형성되지 않은 곳이 많아 상당 기간 공실로 남게 될 가능성이 있다. 또한 인근에 상가가 계속 공급될 가능성도 높기 때문에 초기에는 적정 임대료를 받기 어렵다는 문제점도 있다. 초기 입주 때는 대규모 아파트 단지라도 전셋값이 낮은 것과 같은 원리다. 수요 공급의 법칙이 상가 시장에서도 극명하게 반영되는 것이다. 또한 아직 상권이 본격적으로 형성되지 않았으므로 입지 선정이 어렵다는 단점도 있다. 그중에서도 인근에 비교할만한 상가가 적기 때문에 상가의 적정 거래가를 알기 어려운 것이 가장 큰 문제다. 

이런 때 임대료를 기준으로 상가의 매매가를 역으로 결정한다. 예를 들어 한 달에 500만 원씩 월세가 들어오는 상가라면 연간 6000만 원의 수입이 있다. 6%의 수익률을 역으로 계산하면 적정 매매가는 10억 원이라고 정해지는 것이다. 어찌 보면 합리적인 방법으로 보이겠지만 문제는 일부 악덕 분양업자가 상가 분양가를 높이기 위해 임대료를 조작할 때다. 

예를 들어 적정 임대료가 월 250만 원인 상가가 있다고 가정해 보자. 이 상가의 적정 매매가는 5억 원 정도다. 5억 원을 투자하면 연간 3000만 원의 임대 수익을 거둬 6%의 투자 수익이 나는 구조다. 그런데 악덕 분양업자는 분양가를 높이기 위해 편법을 동원한다. 세입자와 공모하는 것이다. 

‘선임대 후분양’이라고 광고하면 투자자로서도 솔깃하다. 공실의 위험을 피할 수 있으니 매입 후 바로 월세를 받을 수 있기 때문이다. 그런데 이것이 함정이다. 악덕 분양업자는 월 임대료 500만 원을 받을 수 있다고 투자자를 유혹한다. 그리고 10억 원에 상가를 분양하는 것이다. 실제로 처음 몇 개월, 길게는 1년간은 세입자가 월세를 500만 원씩 꼬박꼬박 잘 낼 것이다. 그러다 시간이 흐르면 한두 달씩 연체하기 시작할 것이다. 그러면 순진한 임대인(투자자)은 “임대료가 석 달 연체되면 계약을 해지하겠다”고 엄포를 놓게 된다. 그리고 석 달이 연체되면 진짜로 계약을 해지한다. 그런데 사실은 이것이 세입자가 바라는 상황이다. 유유자적하게 다른 곳으로 가버리면 그만인 것이다. 

그러면 악덕 분양업자와 세입자 사이에는 어떤 거래가 있었을까. 분양업자가 처음부터 세입자에게 1억 원 정도를 미리 준 것이다. 한 달에 500만 원씩 월세를 내 봐야 1년이면 6000만 원에 불과하다. 그것도 시세대로는 월 250만 원씩 내야 하던 것이었으니 실제로는 연간 3000만 원 정도 더 낸 것이다. 세입자로선 뒤로 현금을 1억 원 챙겼으니 짭짤한 장사가 된 것이다. 

악덕 분양업자는 5억 원짜리 상가를 눈먼 투자자에게 10억 원에 넘겼으니 세입자에게 1억 원을 주어도 4억 원의 부당 이익이 생긴 셈이다. 순진한 투자자만 당한 셈이다. 그 후에 다른 세입자를 찾아도 그 상가에 월 500만 원씩 주고 들어올 눈먼 세입자는 없다. 그러면 투자자는 경기가 나빠져 그런 줄 알고 경기가 좋아질 때만 기다리게 된다. 하지만 이는 고목에 꽃 피기를 기다리는 것과 같다. 

선임대 후분양 조건으로 상가를 분양 받았는데, 처음에는 월세를 잘 내던 세입자가 어느 순간부터 갑자기 월세를 내지 않는다면 이런 사기에 연루됐을 가능성이 높다. 

악덕 분양업자 ‘꼼수’에 걸려들기도

그렇다고 기존 상가를 매입하는 것도 쉽지 않다. 과거에는 상대적으로 적은 돈으로 투자가 가능했다. 그러나 프랜차이즈가 점점 확대되면서 과거와 같은 소규모 투자가 어려워지고 있다. 예를 들어 다방을 보자. 과거에는 동네 다방이 지하 1층에 많았다. 그러나 요즘에는 스타벅스나 커피빈처럼 프랜차이즈 커피 전문점들이 유행을 타면서 큰 건물 1층 대로변에 매장을 주로 내고 있다. 과거 다방 자리를 소유했던 사람은 점점 임차인을 찾기가 어려워진 것이다. 

이처럼 상권은 시대에 따라 변한다. 이 밖에 유행이 변한다든지 교통편이 새로 개통돼 이용객들의 동선이 달라지는 것들이 비일비재하다. 심지어 횡단보도가 신설되는 것조차 상권에 지대한 영향을 끼친다. 

임대료 수금 문제도 생각해 봐야 한다. 상가 임대 시장은 주택 시장보다 경기에 민감하게 반응한다. 주택의 월세는 (직업 분포상) 세입자가 자영업자보다 직장인일 가능성이 더 높다. 그런데 직장에 다닐 때 경기가 다소 좋지 않더라도 월급은 나오기 때문에 월세가 밀리는 것은 상대적으로 적다. 

하지만 자영업자는 사정이 다르다. 경기 변화의 영향을 직접적으로 받는다. 경기는 호경기와 불경기 사이를 계속 순환한다. 그런데 경기가 좋을 때라고 월세를 두 배로 내지는 않는다. 하지만 경기가 나빠지면 월세를 제때 내지 못할 때가 비일비재하게 발생한다. 이 때문에 상가는 월세가 연체될 때가 의외로 많다. 더구나 우리나라 자영업자의 비중은 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균보다 월등히 높은데 직장에서 실직한 생계형 영세 자영업자의 비중이 높다는 것도 문제다. 다시 말해 내수가 활성화돼 수요 측면에서 자영업자가 늘어난 것이 아니라 마땅한 일거리를 찾지 못한 사람들이 자영업에 몰려든 공급 측면이 그 원인이기 때문에 수익 구조가 취약한 것이다.

그러면 상가 투자는 어떻게 접근해야 할까. 자금이 충분하다면 프랜차이즈 업종을 유치할 수 있는 입지 좋은 곳에 투자하는 것이 좋다. 또한 분양돼 5년 이상 임대를 줬던 상가를 선별해 투자하는 것이 바람직하다. 이때 무조건 자신의 예산에 맞춰 투자하는 것보다 확실한 임대 수익이 나올 수 있는 업종이 들어올 수 있을지 보고 투자해야 한다. 잘못된 상가 투자는 수익은커녕 재산 손실을 불러올 수도 있기 때문이다. 



아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net