다주택자 올해 안에 파는 게 ‘남는 장사’

2009-12-10 | 작성자 아기곰 | 조회수 50,696 | 추천수 295
양도세 일반 과세의 의미

많이 들어서 친숙해진 문제에 대해 자신은 잘 안다고 생각하지만 막상 정확히 모르는 것들이 꽤 있다. 양도소득세 일반 과세도 그 대표적인 것 중의 하나다. 양도소득세에 대해 어려워하거나 오해하는 사람이 생기는 이유는, 우리나라는 단일 세율 체계와 누진세율 체계 두 가지를 동시에 적용하고 있기 때문이다.

단일 세율 체계란 간단하다. 양도소득이 얼마인지와 상관없이 일정 비율을 곱하면 되는 것이다. 예를 들어 세율이 40%라고 하고 양도소득이 1000만 원이면 400만 원을 세금으로 내면 되고, 양도소득이 1억 원이면 4000만 원을 세금으로 내면 되는 것이다. 우리나라 세법에서는 취득일로부터 1년 미만의 기간 안에 처분하는 경우 과세표준의 50%, 2년 미만일 때는 40%를 양도소득세로 내는 단일 세율 체계를 쓰고 있다.

올해 법이 바뀌기 전 다주택자에 대해서도 단일 세율이 적용됐다. 1가구 2주택자가 한 채를 처분하는 경우 50%, 1가구 3주택 이상 소유자가 주택을 처분하는 경우 60%의 단일 세율이 적용됐다. 소위 중과세라고 하는 것이다.

그런데 올해 4월 말 법이 개정되면서 올해와 내년 말 이전에 처분하는 주택에 한해 ‘일반과세’를 적용하게 됐다. 정부도 처음에는 ‘일반과세’라는 용어를 중과세가 아닌 것으로 넓게 해석한 것으로 보인다. 다시 말해 보유 기간과 상관없이 중과세가 아닌 것을 모두 일반과세로 본 것이다. 그러나 이렇게 일반과세 개념을 넓게 보면서 2년 미만 보유 시에도 세금을 적게 내도 되는 것으로 오해하는 사람들이 생겨났고, 정부는 부랴부랴 일반과세 개념을 좁게 적용하게 됐다. 결국 정부가 정의하는 일반과세의 개념은 ‘누진과세’라고 할 수 있다.

누진과세란 과세표준의 구간에 따라 세율이 달라지는 제도다.

<표1>은 올해 2009년에만 적용되는 세율표다. 과세표준이 1200만 원이라면 6%의 세율이 적용돼 양도소득세는 72만 원이 된다. 여기까지는 대부분 이해할 것이다. 그런데 최고 세율 35% 구간에 가면 누진과세라는 개념을 이해하지 못해 오해하는 사람들이 있다. 예를 들어 과세표준이 1억 원이라면 세율을 35%로 적용해 양도소득세를 3500만 원 내야 하는 것으로 알고 있는 사람들이 의외로 많다. 이렇게 계산하면 틀리게 된다.

과세표준이 1억 원이라고 할 때 처음 1200만 원까지는 6%를 적용하면 72만 원이 나온다. 그 다음 3400만 원(<표1>에서 4600만 원과 1200만 원의 차액)은 16%의 세율이 적용돼 544만 원이 나오고, 그 다음 4200만 원(<표1>에서 8800만 원과 4600만 원의 차액)은 25%의 세율이 적용돼 1050만 원이 나오게 된다. 그러면 과세표준 1억 원에서 8800만 원(=1200만 원+3400만 원+4200만 원) 구간까지는 세금 계산이 끝난 셈이다. 잔여 1200만 원에 대해서만 35%의 최고 세율이 적용돼 420만 원이 부과되는 것이다. 그러면 각 구간에서 계산된 72만 원, 544만 원, 1050만 원, 420만 원을 더하면 2086만 원이 되는 것이다.

그런데 이보다 간편하게 계산하는 방법이 있다. 과세표준이 1억 원이라고 하면 여기에 35%를 곱한 표의 왼쪽에 보이는 누진공제 1414만 원을 빼는 것이다. 3500만 원에서 1414만 원을 빼면 2086만 원으로, 앞에서 복잡하게 설명한 것과 같게 나온다.

그러면 ‘가산세’란 무엇일까. 올해와 내년 말까지 취득하는 주택에 대해서는 2년만 보유하면 언제 팔든지 일반과세가 된다. 지방에 소재하거나 서울에 소재하거나 구분하지 않고, 신축 주택이나 미분양 주택이 아닌 일반 주택이라도 2010년 12월 31일 이내에 잔금을 치르거나 등기를 하면 일반과세의 혜택을 준다는 의미다.

그런데 2년 이상 보유하는 경우 일반과세를 적용한다고 했는데, 매입 시기에는 투기과열지구가 아니더라도 양도 당시에 그 지역이 투기과열지구에 지정돼 있다면 10%의 가산세를 더 내야 한다. 현재는 강남3구(강남·서초·송파)만 투기과열지구에 지정돼 있지만 이것은 변동의 가능성이 있으므로 큰 의미는 없다. 양도 당시의 투기과열지구 지정 여부에 따라 세율이 달라지는 것이다.

가산세 내는 게 꼭 ‘나쁜 것’ 아니야

그런데 가산세를 낸다는 것이 꼭 나쁜 것만은 아니다. 투기 과열지구로 지정된다는 것은 다른 지역보다 집값 상승률이 높다는 의미이기 때문이다. 즉, 다른 지역보다 양도 차익이 많은 지역은 투기과열지구로 묶어서 세금을 더 내야 하는 것이고, 적게 오르는 지역은 투기과열지구에서 제외되니까 적은 세율을 적용하는 것이다. 결국 ‘가산세를 더 낼까봐 투자하지 못한다’는 논리는 ‘세금 내기 싫어서 돈을 벌지 않는다’는 논리와 같은 것이다. 세금 측면에서 따져보면 가산세는 세율에다 정확히 10%씩을 더 붙이는 것이다.

<표2>는 내년(2010년)부터 적용되는 양도세 세율 누진 공제표다. 하지만 이것은 일반 지역에 해당하는 표고 투기과열지구에 대해서는 각 구간이 16%, 25%, 34%, 43%가 적용되게 된다. 만약 과세표준이 1억 원이라면 일반지역의 경우 양도소득세는 1986만 원만 나오지만 투기과열지구의 경우 1000만 원이 더 나오게 돼 2986만 원을 내야 한다.

이때 가산세율은 3주택자 이상에만 적용된다. 그러므로 3주택자가 투기과열지구에 두 채, 일반지역에 한 채를 가지고 있을 경우 일반지역 매물을 먼저 팔면 1가구 2주택자가 되므로 그때 투기과열지구 매물을 팔더라도 가산세를 적용받지 않는다.

이렇듯 올해와 내년까지만 적용되는 양도세 특례 조항은 다주택을 파는 사람에게는 절세의 기회를, 여러 주택을 사는 사람에게는 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회를 제공하는 것이다.

1가구 3주택 이상 소유자의 경우 이번 특례 기간 동안 두 채를 팔아서 1가구 1주택을 만드는 것이 유리하다. 이때 주의해야 할 것은 한 해에 두 채를 파는 것보다 한 해에 한 채씩 두 해에 걸쳐 파는 것이 절세 차원에서 유리하다는 것이다. 우리나라 양도세가 누진 제도를 취하기 때문이다. 한 해에 두 채를 파는 경우 각각 1억 원씩 양도 차익이 있다고 하더라도 2억 원의 양도 차익이 있다고 보고 이에 대해 누진과세를 하는 것이다.


한 채에 1억 원씩 양도 차익이 나는 주택을 언제 파는지에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 알아보자. <표3>에서 보듯이 한 채에 양도 차익이 1억 원이 나는 경우 언제 파느냐에 따라 세금이 달라져서 무려 1700만 원 이상 차이가 난다. 이 때문에 1가구 3주택 이상의 다주택자의 경우 올해 안에 가능한 한 한 채라도 처분하고 나머지는 내년에 처분하는 것이 유리하다.

문제는 이러한 양도세 특례 조항의 구조적인 문제 때문에 시장이 영향을 받는다는 것이다. 매수자의 입장에서는 올해 사나, 내년에 사나 양도세 특례 규정에 따른 혜택(2년 보유 후 언제 팔아도 일반 과세가 되는 혜택)을 받을 수 있으므로 굳이 올해 안에 사려고 하지 않는다.

여기서 문제가 발생하는 것이다. 팔려는 사람은 올해 안에 파는 것이 유리하고 사려는 사람은 내년에 사도 되기 때문에 수급이 맞지 않고, 이에 따라 급매물이 나올 수도 있다. 특히 잠재 매물이 많이 나올 수 있는 지역의 경우는 이런 현상이 많이 벌어질 것이다.

다시 말해 양도세 특례 조항을 이용하려는 매물이 많이 나올수록 매수자로서는 상대적으로 싸게 살 수 있는 기회가 늘어난다는 의미다. 그러므로 몇 달 안에 매수하려고 생각한 사람이라면 연말 이전에 나올 수 있는 급매물을 노려보는 것도 좋은 투자 포인트라고 할 수 있다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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