‘알짜 아파트’ 투자가 자산증식 지름길

2009-10-23 | 작성자 아기곰 | 조회수 39,391 | 추천수 377
치솟는 금값과 부동산

국제 금 시세가 연일 오르고 있다. 지난 몇 년간 금값은 꾸준히 올랐다. 2000년 온스당 272달러였던 금값은 작년 말 882달러를 기록, 8년간 224% 올랐다.

그렇다고 금에 대한 투자가 언제나 ‘황금알을 낳는 거위’였던 것은 아니다. 2008년 2월 온스당 974달러(월말 기준)까지 올랐던 금값은 그해 10월까지 8개월 동안 26%가 하락해 온스당 725달러를 기록했다.

이처럼 금 투자가 언제나 수익을 가져다주지는 않는다. 그러나 금 시세는 이후 상승과 반락을 거듭하면서도 상승 곡선을 그려 9월 말 현재 온스당 1008달러를 돌파했다. 더구나 금값은 앞으로도 당분간 상승세가 이어질 것으로 보이므로 수익률은 더 높아질 것으로 보인다.

그러면 국제 금 시세가 왜 이처럼 떨어졌다가 오르고 있는 것일까. 그리고 이런 금 시세의 변동은 어떤 의미를 갖는 것일까.

작년 10월 폭락했던 금값이 반등해 불과 석 달 사이에 28%나 오르자 그 원인에 대한 여러 해석들이 국내 애널리스트들의 입에 오르내렸다. 어떤 이는 “경제가 어려워 안전 자산에 대한 선호 심리 때문에 금으로 투자가 몰렸다”, 또 어떤 이는 “전통적으로 금을 선호하는 중국인들이 금을 사 모으기 시작했기 때문에 금값이 올랐다”고 해석하기도 했다. 그러나 이런 분석들은 장님 코끼리 만지기 식의 단편적인 해석에 불과하다.

일부 애널리스트들이 내세운 논리가 성립된다면, 그 반대인 “경기가 좋아지면 안전 자산에 대한 선호 심리가 완화돼 금값이 떨어질 것”이라는 논리도 성립할 것이다. 그런데 작년 2월부터 10월까지의 금값 추이를 보자. 2008년 9월 15일 리먼브러더스 파산 사태가 말해주듯이 그 당시는 미국 경제를 비롯한 세계경제가 몸살을 앓던 시절이었다. 이렇게 경기가 불안한데 안전 자산에 대한 선호 심리가 약화돼 금값이 떨어졌을까.

중국인들이 금을 사 모아서 금값이 오르고 있다는 분석도 마찬가지다. 중국인들이 금을 선호하는 것은 고금을 통해 익히 알려진 사실인데, 왜 유독 지금 시점에 금을 사 모으고 있을까.

금값이 ‘중국인’ 때문에 오를까

현재 금값이 오르고 있는 원인을 한마디로 말하면 달러화의 가치가 떨어지고 있기 때문이다. 과거에는 미국 정부의 재정 적자 만회를 위해, 현재에는 경기 회복을 위해 달러를 지나치게 풀고 있는 것에 대한 시장의 불안감이 금 투자로 이어지는 것이다.

어떤 섬나라에 집이 열 채밖에 없고 이 집을 살 수 있는 돈이 10억 원이 있다면 집값은 평균적으로 1억 원에 수렴할 것이다. 그런데 어떤 원인으로 인해 돈이 10억 원이 더 풀려서 20억 원이 됐다면 집값은 어떻게 될까. 시차를 두고 자연스럽게 2억 원 정도로 오를 것이다. 집값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 그만큼 떨어진 것이다. 돈의 가치가 떨어지면 실물 자산의 가격은 반대로 오르는 것이다. 현재 금값이 오르는 원인을 인플레이션이 진행되고 있다는 것으로 해석한다면 그 반대의 논리도 당연히 성립한다. 작년 2월부터 10월까지는 디플레이션으로 정의가 되는 것이다. 신용 수축으로 유동성이 급격히 떨어지니까 그 당시에는 ‘현금이 최고요, 자산은 찬밥’인 디플레이션에 빠지게 된 것이다. 현재는 그와 반대로 생각하면 된다.

그러면 인플레이션이 진행되면 어떤 일이 벌어질까. 만약 통화량이 두 배가 된다면 자동차 값도 두 배가 되고, 라면 값도 두 배가 될까. 그럴 일은 없다. 위에서 예로 들은 섬나라에서 통화량이 20억 원으로 늘더라도 집이 열 채가 아니라 스무 채로 늘어난다면 집값은 오르지 않을 것이다. 그러므로 인플레이션이 진행된다고 모든 자산이 같은 비율로 오르는 것은 아니다. 그러면 어떤 것이 상대적으로 더 오를까.


첫째, 희소성이 있어야 한다. 아무나 쉽게 언제든 구할 수 있는 것은 굳이 소유할 필요가 없으므로 오를 가능성이 적다.

둘째, 대중적 수요가 많아야 한다. 희소성만 따지면 코발트나 망간과 같은 광물이 금보다 더 희소성이 있다. 그러나 세상 곳곳에 쓰이는 금보다는 수요가 적으므로 상승률에 차이가 생긴다.

셋째, 지속적인 추가 공급의 가능성이 작아야 한다. 벤틀리와 같은 고급차의 경우는 앞에서 언급한 희소성이나 수요 측면에서만 보면 인플레이션의 영향을 많이 받을 것으로 생각되지만 그렇지 않은 것은 언제든 추가 공급이 가능하기 때문이다.

이런 이유로 이들 요소를 다 충족하는 금이 인플레이션의 헤지(hedge) 수단으로 각광받고 있다. 가치가 계속 떨어지는 달러로는 자신의 자산을 지킬 수 없기 때문이다.

인플레 헤지 수단은 ‘삼박자’ 갖춰야

그러면 지금이라도 금에 투자하면 될까. 애석하게도 국내에서의 금 투자는 그리 쉽지 않다. 국제 금 거래의 기준이 달러화를 중심으로 이뤄지기 때문이다. 달러화로 금을 거래한다는 의미는 달러화가 통화가 아닌 나라 사람의 경우는 환율 변동의 위험성을 감수해야 한다는 의미다. 예를 들면 작년 2월부터 금값이 달러화 기준으로 26% 폭락한 때에도 환율을 감안한 원화 기준으로는 오히려 2.5% 오르는 기현상을 보였다. 반면에 지난 9월 한 달에만 금값이 달러 기준으로 6% 오르는 기염을 토했지만 원화 기준으로 볼 때 전혀 오르지 않았다. 더구나 달러화에 대해 원화의 강세가 예상되는 시점에서 금에 대한 직접 투자는 위험할 수도 있다.

그러면 인플레이션을 헤지할 수 있는 다른 수단은 없을까. 그것이 바로 부동산이다. 위의 세 가지 요소를 충족한다는 면에서 금과 가장 비슷한 성격을 지닌 것이 바로 부동산이다. 그런데 부동산에도 여러 종류가 있으므로 성격이 가장 비슷한 것을 골라야 한다. 부동산이라면 아파트를 떠올릴 수 있는데, 그러면 아파트에 대한 투자가 적정할 것인가. 아파트는 첫째 조건과 둘째 조건은 어느 정도 만족한다고 할 수 있지만 셋째 조건인 추가 공급 가능성에서 막힌다. 단순히 아파트라고 하면 어디든지 계속 지을 수 있기 때문이다.

그러면 땅은 어떨까. 땅은 추가 공급될 가능성이 없다. 그러나 산골짜기에 있는 쓸모없는 땅의 경우 첫째 조건과 셋째 조건은 만족할 수 있지만 둘째 수요 측면에서 만족시키지 못한다. 땅(나대지)이라는 것은 개발이 돼 활용 가능할 때에야 비로소 상품으로서의 가치를 가지는 것이다.

그러면 대안은 무엇일까. 땅 중에서 수요도 높고, 환금성이 좋은 것이 바로 아파트다. 아파트는 건물로 보이지만 대지 지분을 깔고 있다. 건물이라는 시각으로 보면 아파트는 강남 요지에 있거나 산골짜기에 있거나 같은 아파트다. 그러나 땅이라는 시각으로 보면 두 아파트는 천지차이다. 그러므로 대지 지분이 넓고, 건물 가치에 비해 땅값이 비싼 아파트가 인플레이션의 헤지로는 최적인 것이다.

금값처럼 부동산도 경제 상황에 따라 오를 수도 내릴 수도 있다. 그러나 인플레이션이 온다고 믿는다면 땅의 가치가 뛰어난 환금성이 좋은 곳에 투자해 놓는 것이 자기 자산을 지키는 지름길일 것이다. 금값이 경기에 선행하고 부동산에 후행하는 성격을 가지고 있으며 지난 2년간 그 시차가 6개월 정도이었음을 고려해 보면 지금부터 대비해도 늦지 않을 것이다. 인플레이션은 가장 혹독한 세금이라는 것을 명심해야 할 때다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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