금값이 오를 때 ‘입지 좋은 아파트’에 투자해야 하는 이유

2019-07-22 | 작성자 아기곰 | 조회수 1,778 | 추천수 58
- 6년 만에 1400달러 선 돌파…“인플레이션 도래 가능성 높아”

서울 강북 일반 아파트 중 ‘대장’으로 꼽히는 종로구 경희궁 자이. 지난 2월 이 아파트 전용 116㎡형(44평형)이 21억원에 거래되면서 강북 중대형 20억원 시대를 열었다./ 한국경제신문



[아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자] 국제 금값이 오르고 있다. 2019년 6월 말 기준으로 뉴욕 상품거래소의 금 시세는 온스당 1409달러70센트를 기록해 2013년 5월 1400달러(165만원) 선이 깨진 후 6년 만에 회복 추세를 보이고 있다.

월말 기준으로 2013년 8월 1395달러까지 오르는 등 여러 차례 반등 시도는 있었지만 지난 6년 동안 1100~1400달러 사이의 박스권을 탈출하지 못했다.

그런데 이번에 그 박스권을 탈출하려는 움직임이 보이고 있다. 금값이 가장 많이 내렸던 2015년 12월 기준으로 보면 3년 6개월 만에 금 시세가 34%나 오른 것이고 단기 저점이었던 작년 9월부터 지금까지 9개월 만에 18%나 금값이 올랐다.

◆ 인플레이션으로 오르는 금값

금값이 오르는 경우는 두 가지다. 첫째는 전쟁이나 경제적 변혁 등 투자자의 심리가 불안하게 되면 대표적인 안전 자산이라고 할 수 있는 금에 돈이 몰리게 된다. 둘째는 급격한 인플레이션으로 돈의 가치가 떨어지면 반대로 금값은 오르게 된다.

그러면 지금 금값이 오르는 이유는 둘 중 어느 것일까. 2015년 12월부터 6월 말까지 금값이 34% 오르는 동안 대표적 위험 자산인 미국의 다우지수는 그보다 더 높은 52%나 올랐다. 다시 말해 지금 금값이 오르는 것은 전자보다 후자의 요인에 의한 것이라고 볼 수 있다.

인플레이션 때문에 금값이 오르고 있다고 볼 수 있다. 시장에 물건이 100개밖에 없는데 그것을 사려는 사람들이 가지고 있는 돈이 100만원이라고 하면 그 물건의 값은 개당 1만원(=100만원÷100개)에 형성된다.

그런데 어떤 이유로 시중의 돈이 200만원으로 늘어나면 그 물건 값은 슬그머니 2만원(=200만원÷100개)으로 오르게 된다. 이에 따라 시중에 돈이 늘어나면, 다시 말해 인플레이션이 되면 물건 값이 오르는 것이다.

하지만 이런 관계는 누구나 다 알고 있기 때문에 실제로 인플레이션이 아직 일어나지 않아도 앞으로 일어날 것이라는 믿음이 시장에 퍼지면 물건 값은 오르게 된다. 다시 말해 인플레이션이 되면 그 물건 값이 오를 것을 아는 사람들이 그 물건을 먼저 사서 이익을 취하려고 하기 때문이다.

문제는 인플레이션이 진행된다고 모든 물건 값이 같은 비율로 오르는 것은 아니라는  것이다. 크게 세 가지를 따져 봐야한다. 첫째, 희소성이 있어야 한다. 아무나 쉽게 언제든 구할 수 있는 것은 굳이 소유할 필요가 없기 때문에 오를 가능성이 낮다.

라면과 같은 것은 끊임없이 생산되고 소비되기 때문에 자산으로서의 가치가 없다. 금 매장량은 전 세계를 통해도 24만 톤밖에 안 되고 그중 채굴된 양은 17만 톤에 불과하다. 그 17만 톤이 녹여졌다가 다시 다른 형태로 만들어져 계속 유통되고 있는 것이다.

둘째, 대중적 수요가 많아야 한다. 희소성만 따지면 코발트나 망간과 같은 광물이 금보다 더 희소성이 있을 수 있다. 하지만 코발트나 망간은 예쁘지 않기 때문에 이를 곁에 두고 보유하려는 사람이 적다.

산업용으로나 쓰인다는 뜻이다. 이에 비해 금은 산업용으로도 쓰이지만 목걸이나 반지 등 장신구에 폭넓게 쓰인다. 동서양이나 고금을 막론하고 금을 부의 상징으로 여겨져 온 이유다.

셋째, 지속적인 추가 공급 가능성이 낮아야 한다. 람보르기니나 벤틀리와 같은 고급 차는 희소성이나 수요 측면에서만 보면 인플레이션의 영향을 많이 받을 것으로 생각되지만 그렇지 않은 것은 언제든 추가 공급이 가능하기 때문이다.

이에 따라 이들 요소를 다 충족하는 금이 인플레이션의 헤지(hedge) 수단으로 각광받고 있다. 가치가 계속 떨어지는 달러로는 자신의 자산을 지킬 수 없기 때문에 가치가 떨어지지 않는 금으로 자산을 이동해 놓는 것이라고 할 수 있다.

◆ 아파트 투자의 본질은 땅에 대한 투자



그러면 현시점에서 금에 투자해야 할까. 앞서 언급한 대로 금은 인플레이션 헤지에 상당히 유리한 수단이다. 하지만 자체적으로 수익이 나지 않는다는 약점도 있다. 쉽게 말해 금 1kg을 금고에 보관해 놓아도 금 자체가 늘어나는 것이 아니라는 뜻이다.

그렇다면 인플레이션에 따른 돈의 가치 하락으로부터 자산을 지킨다는 측면에서 금과 비슷한 효과를 가지면서 더 나은 투자는 무엇이 있을까. 바로 부동산 투자, 그중에서도 땅에 대한 투자를 꼽을 수 있다. 땅은 절대로 추가 공급될 가능성이 없기 때문에 금과 비슷하다.

하지만 땅이라는 것은 개발돼 활용돼야만 비로소 상품으로서의 가치를 가진다. 이 때문에 개발 가능성이 거의 없는 땅에 투자해 놓고 인플레이션 헤지라고 생각하는 것은 적절하지 않다. 아무 쓸모없는 바위에 투자해 놓고 그것이 오르기를 바라는 것과 같다.

이 때문에 활용 가능한 땅에 대한 투자 중 가장 안전한 것이 바로 아파트 투자다. 아파트 투자의 본질은 땅에 대한 투자, 정확히는 입지에 대한 투자다.

입지가 좋은 곳의 아파트와 입지가 떨어지는 곳의 아파트 값이 다른 이유는 그 아파트를 짓는 자재 가격의 차이 때문이 아니다. 바로 그 아파트가 깔고 있는 땅의 가치, 다시 말해 입지의 차이 때문이다.

인플레이션이 진행되면, 더 나아가 인플레이션이 벌어질 것이라는 인식이 시장에 퍼지면 금값이 먼저 상승한다. 그런데 지난 6년간 힘을 쓰지 못하던 금값이 1400달러 선을 돌파했다.

국제 금 시세가 오른다는 것은 세계적으로 인플레이션 가능성이 높다고 투자자들이 생각하기 시작했다는 것을 의미한다. 그 직접적인 원인은 미국에서 금리 인상을 멈추고 경기를 부양할 것이라는 믿음이 시장에 퍼지기 시작했기 때문이다.

제비 한 마리가 날아왔다고 바로 봄이 오는 것은 아니다. 하지만 봄이 오기 전에는 반드시 제비가 먼저 날아온다는 점을 감안하면 현재의 금값 상승은 인플레이션의 도래를 예고하는 것일 수 있다.

인플레이션이 오면 주가는 물론 집값도 오르는 것은 자연스러운 현상이다. 날아온 제비가 봄을 알리는 전령일지, 아니면 철모르고 날아와 얼어 죽을 운명을 지닌 제비일지 지켜볼 일이다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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