달아오르는 경매시장 ‘냉정과 열정 사이’

2014-08-04 | 작성자 아기곰 | 조회수 15,664 | 추천수 160

고가 낙찰 받았다 포기하는 사례 급증…분위기 휩싸인 무리한 응찰 피해야


경매시장이 뜨겁다. 이에 따라 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 높아져 대형은 지난해 73.8%에서 올해 80.8%로 7.0% 포인트 상승하며 2008년 금융 위기 이후 처음으로 80%를 넘어섰다. 중소형은 지난해 상반기 82.6%에서 올해 89.3%로 6.7% 포인트 올랐다.

서울 지역 경매 낙찰가율을 살펴보면, 올해 2분기에는 85%를 기록했다. 2008년 1분기부터 6년 반의 기간 동안 평균 낙찰가율이 81% 정도인 것을 감안하면 올 들어 경매시장이 활기를 띠고 있는 것을 알 수 있다.


경매는 집값 향방의 바로미터
경매시장이 이렇게 활기를 띠게 된 원인은 무엇일까. 첫째, 경매 참가자의 증가다. 지난 몇 년간 ‘싸게 내 집을 마련할 수 있다’는 인식이 퍼지면서 경매시장에 참여하는 실수요자들이 늘고 있는 추세다. 더욱이 최근 전셋값이 급등하면서 전세를 살던 실수요자들이 대거 경매시장에 관심을 갖게 된 것이다. 한 경매 전문 업체에 따르면 올해 상반기 수도권 아파트 경매 응찰자는 총 4만1495명이다. 이는 종전 최대치였던 지난해 상반기(3만8273명)에 비해 8.4% 늘어난 것이다.

둘째, 경매 진행 물건이 줄고 있다는 것이다. 경매 진행 물건은 지난해 상반기 1만5079건에서 올해 상반기 1만1635건으로 23% 정도 감소했다. 경매 진행 물건이 줄어든 이유는 장기간 저금리 기조가 이어지면서 이자 부담이 적어졌기 때문에 경매를 넘기는 사람도 줄어들었지만, 주택 거래가 늘어나면서 경매로 넘어가기 전이라도 매매를 통해 자금 문제를 해결할 수 있었기 때문이다. 새 정부에서 꾸준히 추진해 온 주택 시장 거래 정상화 조치의 결과라고 할 수 있다.



이렇듯 공급은 줄어드는데(23% 감소), 수요가 증가(8.4% 증가)하니 경쟁이 치열해지면서 자연스럽게 낙찰가율이 높아진 것이다. 낙찰가율이 높아지는 현상은 투자 심리가 살아나는 증거로 볼 수도 있다.

지난 몇 년간 집값 상승이 두드러졌던 대구 지역을 예로 살펴보자. 2009년 2분기의 낙찰가율은 80%에 그쳤다. 그러다 2011년 낙찰가율이 95%로 급등하면서 매매가 상승률도 2.73%로 급등하게 된다. 같은 기간 동안 낙찰가율이 83%에 그친 서울 지역의 매매가 상승률이 0.04%에 불과했던 것과 극명하게 대비된다.

두 지수 간의 인과관계는 명확하지 않다. 경매시장은 투자자들이 주도하는 시장인 만큼 낙찰가율이 높아진다는 것은 투자 심리가 호전됐다는 뜻으로 해석할 수도 있다. 투자 심리가 좋아져 매매가 상승을 이끌었다고 보면 낙찰가율을 선행지표로 볼 수 있다. 하지만 일반 매매 시장이 좋아지기 때문에 주택 시장의 상승을 기대하고 경매에 참가하는 사람이 늘었다고 보면 후행지표로 볼 수 있다. 또 지수 상승이 거의 동시에 일어난 것을 감안하면 동행지표라고도 할 수 있다. 이 때문에 경매 낙찰가율을 주택 시장 활성화를 측정하는 바로미터로 보는 전문가가 많은 것이다.

그러면 이런 경매시장의 열기는 바람직한 것일까. 경매시장 활성화가 주택 시장이 살아나는 증거라는 측면에서는 긍정적인 면이 없지 않지만 경쟁 과열에 따라 낙찰가가 급등하는 등 부작용이 우려된다. 경매 물건은 명도 비용이나 기회비용을 감안해 최소한 주변 시세의 80% 이하로 낙찰 받아야 의미가 있는데, 입찰 경쟁 분위기에 편승해 최근에는 고가 낙찰도 늘고 있다. 고가 낙찰이란 낙찰가가 감정가보다 높은 것을 말한다. 물론 감정가가 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많기 때문에 고가 낙찰이 주변 시세보다 비싸게 낙찰 받았다는 의미는 아니다.

올 들어 법원 경매시장에서 아파트를 낙찰 받았다가 포기하는 사례가 급증하고 있다. 아파트 경매 입찰이 과열 현상을 보이면서 고가로 낙찰 받았던 10명 중 1명이 잔금 납부를 포기하고 입찰 보증금도 몰수당하고 있는 것이다. 실제로 지방 아파트 재매각 건수는 지난 1월 39건, 2월 36건, 5월 68건 수준이었으나 6월에는 112건으로 64.7%나 증가했다. 보통 경매에 낙찰되면 두 달 안에 잔금을 내야 하는데 이 기간 중 잔금을 내지 않으면 재매각된다. 결국 지난 4월 지방 아파트 낙찰 건수가 총 775건인 것을 감안하면 이 가운데 무려 14.4%(112건)가 낙찰 받아 놓고도 포기한 셈이다.


초보자는 ‘2위 탈락’ 노리는 연습부터
이렇듯 고가에 낙찰 받았다가 포기하는 사례가 늘고 있는 것은 과열된 경매시장의 분위기를 반영한 것이라고 볼 수 있다. 현장 분위기에 휩싸이다 보면 낙찰 받아야 한다는 생각에 과욕을 부릴 때가 많기 때문이다. 일부 사설 경매 컨설턴트들의 부추김도 문제다. 응찰자는 낮은 가격에 낙찰될수록 유리하지만 응찰가를 너무 낮게 써 넣으면 낙찰되지 않을 가능성이 높다. 그러므로 경매 컨설턴트에게는 낙찰될 수 있도록 하기 위해 적정 응찰가보다 높게 쓰도록 유도하는 게 유리하다. 낙찰되면 수수료가 발생하기 때문이다. 이때 2위로 탈락한 응찰자와의 응찰 가격 차이가 크면 낙찰자의 항의가 들어올 수 있으므로 일부에서는 허위 응찰자를 내세워 조금 낮은 가격에 응찰하기도 한다.

그러면 실수요자는 어떻게 해야 할까.
경매로 낙찰 받는 것이 일반 거래보다 싸게 사는 수단인 것은 맞다. 하지만 모두가 그런 것은 아니다. 입찰 현장에서 분위기가 과열되다 보면 낙찰 받는 것 자체가 목표가 될 때가 있다. 하지만 낙찰 받는 것이 아니라 ‘싸게’ 낙찰 받는 게 진짜 목표인 것이다. 비싸게 낙찰 받는 것은 오히려 독이 될 따름이다. 그러므로 사전에 철저한 시장조사를 통해 적정 응찰가가 어느 정도인지 파악해 두는 게 중요하다. 국토교통부 실거래가 추이도 파악해 두고 물건 소재지를 방문해 실제 매매가와 급매물 가격을 파악하는 것도 중요하다.



더욱 중요한 것은 경매 현장의 분위기가 아무리 달아올라도 본인이 생각한 응찰가 이상은 절대 쓰지 않는 것이다. 경매에 참여하는 목적은 낙찰 자체가 아니라 싸게 사기 위한 것이다. 1등으로 낙찰되는 것은 어렵지 않다. 비싼 가격에 응찰하면 되는 것이다. 하지만 전체 응찰자 중 2등으로 떨어지는 것은 쉽지 않다. 첫 응찰에서 낙찰되기를 노리는 것보다 2등으로 떨어지는 것을 목표로 응찰하다 보면 현장 분위기에 휩싸이지 않고 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 수 있는 기회를 잡을 수도 있다. “반드시 낙찰돼야 한다”가 아니라 “되면 좋고 안 되면 할 수 없고”라는 태도가 오히려 좋은 결과를 가져온다.

실수요자는 경매를 통해 내 집을 마련하는 것이 구조적으로 어렵다. 투자자는 아무 지역이나 주변 시세보다 싸면 응찰할 수 있다. 낙찰 받은 후 임대를 주거나 팔면 되기 때문이다. 하지만 실수요자는 직장의 위치나 학군 등 본인이 원하는 지역이 아니라면 응찰한 의미가 없다. 더구나 본인이 원하는 지역에 본인이 원하는 시기에 경매 물건이 나온다는 보장이 없기 때문에 경매가 나오기를 기다리다가 매수 타이밍을 놓칠 때가 많다. 비수기에 시장에서 급매로 사는 게 오히려 더 쌀 수도 있다. 그러므로 경매 현장의 분위기가 달아오를수록 한 걸음 떨어져 냉정하게 판단하는 게 중요하다. 경매는 경매 자체가 목적이 아니라 수단에 불과하기 때문이다.

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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