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모습 드러내는 박근혜 정부 부동산 정책

2013-03-28 | 작성자 아기곰 | 조회수 18,736 | 추천수 235

체질 개선 ‘ 뒷짐’…외과적 치료 ‘ 급급’

새 정부의 내각 구성이 늦어지면서 새 정부의 부동산 정책도 선을 보이지 못하고 있다. 그러나 지난 대선 공약으로 내세웠던 여러 정책을 통해 새 정부의 부동산 정책을 가늠해 볼 수는 있다. 그 대표적인 것이 하우스 푸어 구제를 위해 내건 ‘보유 주택 지분 매각 제도’와 ‘주택 연금 가입 연령 기준 하향 조정’이 있고 렌트 푸어를 위해서는 철도 부지에 임대주택을 공급하는 ‘행복 주택 사업’과 ‘목돈 안 드는 전세 제도’가 있다.

‘보유 주택 지분 매각 제도’는 이미 일부 금융권에서 유사한 제도를 시행하고 있지만 신청자가 거의 없는 등 대표적 비현실적인 제도다. 하우스 푸어들이 지분을 매각하고 그에 상응하는 주택 사용료를 낸다는 것은 집을 팔고 월세로 살라는 것과 크게 다르지 않기 때문이다. ‘목돈 안 드는 전세 제도’ 역시 지난번에 자세히 살펴본 대로 현실성이 크게 떨어진다. 이익은 적고 리스크만 큰 제도에 응할 집주인이 과연 있을지 의문이기 때문이다.

주택을 취득할 때부터 고율의 취득세를 적용받고 팔 때도 중과세의 대상이 된다. 보유 중에도 재산세 종합부동산세뿐만 아니라 건강보험료까지 각종 불이익을 받는다.

‘외과적 치료’에만 급급한 인상

지금까지 언급되고 있는 정책을 바탕으로 박근혜 정부의 부동산 정책을 평가해 보면 ‘외과적 치료’에 급급한 인상이다. 겉으로 드러난 문제점을 치유하는 데만 초점을 맞추고 있다고 할 수 있다. 마치 사과 상자에서 썩은 사과만 골라내는 것과 같다. 사과 상자에서 썩은 사과만 골라내면 새 사과 상자처럼 보일 수 있다.

하지만 사과가 썩어 들어간 원인을 치유하지 못하면 멀쩡하던 사과도 머지않아 썩게 마련이다. 그러므로 썩은 사과를 골라내는 것도 중요하지만 보관 온도를 낮추는 등 다른 노력도 병행해야 사과를 온전하게 보관할 수 있는 것이다. ‘외과적인 치료’와 함께 병이 재발하지 않도록 ‘체질 개선’을 같이 해야 한다는 의미다.

그러면 부동산 시장에서의 ‘체질 개선’은 무엇일까. 시장 기능의 회복이라고 할 수 있다. 쉽게 말해 수요와 공급이라는 시장 기능이 원활히 작동되도록 하는 것이다. 이를 위해 필요한 것이 규제 완화다. 부동산 시장에서도 제도라는 틀을 쓴 규제가 헤아릴 수 없이 많다.

주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)과 같은 부동산 담보대출 규제가 대표적인 사례다. 돈을 빌려 주는 사람(은행)이나 돈을 빌리려는 사람(개인) 간에 정당한 거래가 되지 않을 정도로 불공정한 사례가 발생한다면 정부가 ‘규제’라는 형태로 개입하는 것이 맞다.

하지만 이해 당사자 간에 충분히 조정할 수 있음에도 불구하고 정부에서 규제하는 것은 바람직하지 않다. 선진국의 은행에도 LTV 기준도 있고 DTI 기준도 있다. 이 밖에 개인 신용도 등 여러 기준을 고려해 대출 여부와 대출 한도를 정한다. 다만 그 차이는 정부에서 일관적으로 정해준 기준이 아니라 은행 자체의 심사 기준에 따른다는 것이다.

돈을 빌려간 개인이 채무를 이행하지 않는다면 가장 타격을 받는 주체는 정부가 아니라 은행이다. 은행으로서는 정부의 규제가 있건 없건 신경 쓰지 않을 수 없다. 한마디로 정부가 은행이나 개인의 능력을 믿지 못해 만든 제도가 대출 규제인 것이다.

다주택자에 대한 각종 규제도 문제다. 과거 주택 보급률이 낮았던 시절에는 한 사람이 여러 채의 주택을 차지하는 것이 죄악시 됐다. 그러나 가구 수보다 주택 수가 더 많아진 현재에는 주택 소유는 개인의 선택의 문제가 된 것이다. 강남의 모 아파트 단지는 국민주택 규모인 99㎡(30평)대 아파트의 전세금이 9억 원을 훌쩍 넘는다.

같은 서울이라고 해도 99㎡대 아파트의 매매가가 3억 원도 되지 않는 곳이 있는 것을 감안하면 집 세 채 값이다. 유주택자는 자산가, 전세를 사는 무주택자는 서민이라는 선입견이 얼마나 비현실적인 기준인지를 말해준다. 이런 현실에도 불구하고 유주택자, 특히 다주택자가 되면 각종 세금에 시달린다.

주택을 취득할 때부터 고율의 취득세를 적용받고 팔 때도 중과세의 대상이 된다. 보유 중에도 재산세 종합부동산세뿐만 아니라 건강보험료까지 각종 불이익을 받는다. 이에 비해 선진국에서는 이에 대한 차별이 전혀 없다. 한 채를 가지고 있든 백 채를 가지고 있든 세율에 차등이 없다. 주택 소유 여부는 개인의 선택이기 때문이다.

수직 증축 허용 등 리모델링 규제 완화 필요

리모델링 규제도 마찬가지다. 리모델링은 재건축과 달리 가구 수를 늘릴 수 있는 방법이 그리 많지 않다. 애초에 아파트를 건립할 때 추가로 건물을 지을 수 있는 여유 공간을 남겨두는 단지가 없기 때문에 수평 증축은 현실성이 없다. 그러므로 가구 수를 늘릴 수 있는 가장 현실적인 방안은 수직 증축이다. 기존의 건물에다 몇 개 층을 증축해 가구 수를 늘리는 것이다. 그런데 이 수직 증축을 국토해양부가 반대하고 있다. 경제성보다 국민의 ‘안전’을 고려한 이유다.

그러나 진실은 조금 다르다. 건물을 지을 때 마음 내키는 대로 짓는 것은 아니다. 철저하게 계산해 짓게 된다. 그 건물이 완공되고 주민이 입주했을 때 사람과 가구 등의 무게를 계산해 내고 거기에 콘크리트 등 건물 자체의 무게를 더 하면 그 건물의 전체 무게가 나온다. 이를 하중이라고 부르는데, 이 하중을 견딜 수 있게 건물의 강도를 설계한다.

그런데 건물이 완공되고 나서 입주 주민들이 피아노 등 무거운 가구를 몇 대씩 설치하기도 한다. 이러면 최초에 설계했던 하중보다 많은 하중이 걸리게 되니 건물이 붕괴될까. 그렇지 않다. 이런 사태를 예방하기 위해 충분히 여유를 두고 설계하기 때문이다. 그 안전치는 무려 세 배 정도다. 결국 기존의 층수보다 두 배 높게 증축해도 건물은 붕괴되지 않는 것이다. 이 때문에 학계나 건설업계에서는 수직 증축을 주장한다.

그러면 국토해양부에서는 왜 반대하는 것일까. 이론적으로는 기존 층수보다 배가 되어도 안전에는 문제가 없지만 만의 하나 기존 건물의 설계가 잘못됐다면 안전사고가 날 수도 있다. 이럴 때 비난의 화살이 정부로 쏟아질 게 빤하다. 하지만 요즘은 안전 점검의 기술이 발달돼 수직 증축이 붕괴 사고로 이어질 가능성은 제로에 가깝다고 할 수 있다. 이에 따라 과도한 증축이 아닌 몇 개 층 정도의 수직 증축은 정부의 결심 여하에 따라 언제든지 가능한 사안이다.

재건축도 보이지 않는 규제투성이다. 법에 따르면 2종 주거지는 용적률을 250%까지, 3종 주거지는 300%까지 허용하게 돼 있다. 그러나 이처럼 지어지는 단지는 없다. 이런저런 이유를 대고 지방자치단체에서 기부채납을 요구하기 때문이다. 법에서 허용한 용적률만 채워 지을 수 있다면 수익성이 나는 단지가 상당히 있는 데도 재건축 사업이 지지부진한 원인 중 하나가 바로 이것이다.

초과 이익 환수제도 비논리적인 규제다. 초과 이익 환수 금액의 기준 시점을 추진위원회 설립일부터 계산하기 때문에 그 이후 재건축 아파트를 매입한 사람이 나지도 않은 이익에 대해 세금을 내야 하는 모순이 생긴다. 현실에 맞게 적용하려면 재건축이 본격적으로 시작되는 재건축 조합 설립일을 계산 시점으로 잡거나 소유주의 취득일부터 계산 시점으로 잡는 것이 논리적이다.

이처럼 많은 규제가 오래전부터 존재해 왔기에 부동산 시장에는 규제가 있는 것을 당연시 여기는 풍토마저 있다. 이런 것들이 쌓여 거래 침체를 불러일으키는 것이다. 새 정부에서는 백지에 그림을 새로 그린다는 기분으로 현존하는 모든 제도에 대해 검토해 봐야 할 것이다.

아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net

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아기곰의 부동산 산책

미국 캘리포니아에 있는 마케팅 회사의 최고재무관리책임자(CFO)로 재직중이며, 국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'운영자이자, 저명한 부동산 칼럼니스트이다. 어느 쪽에도 치우침없는 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로 부동산 기조를 정확히 예측 ...

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죽전거북이 2013-03-29
부양책 말고 평균을 했으면.. 외국보다 취득세는 과하지 않은지? 부동산보유 평가이익에 과세함이 옳은지? 선분양제도는 일반적인지? 담보대출에 DTI적용은 사유재산권행사 침해는 아닌지? 공산국가에서 배급이 제대로 이루어지지 않는 것이나, 자본주의사회에서 시장이 제대로 작동하지 않는 것이 괜찮은건지?
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