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해외 채권투자보다 임대형부동산이 안전

2014-11-08 | 작성자 박상언 | 조회수 27,175 | 추천수 160

 

미국 출구 전략으로 해외채권 투자는 신중히

“금리가 오를때는 채권도 안전하지 않습니다.”

내가 세미나장에서 강조하는 말이다. 부동산뿐만 아니라 증권보험도 고객들의 관심사라 세미나 주제로 다루고 있다.

서초동서 문구 도매업을 10여 년째 경영하는 김성철(49) 씨는 2013년 한 해 금융투자공부를 위해 일부러 비교적 안전하다고 판단되는 채권을 골라 투자해왔다. 우연히 투자 세미나장에서 만난 M 증권사 VIP 센터장의 추천을 받아 고이율을 지급하는 브라질 국채와 물가채에 1억 원씩 나눠서 투자했다. 결과부터 얘기하면 초기 가입할 당시 브라질 정부에 내야했던 토빈세(6%)를 포함 -30% 수익률을 견디다 못해 환매해서 손절했다(현재는 브라질정부의 외화 유입유인책으로 토빈세 없어짐).

VIP 센터장 권유로 가입한 물가연동채도 -5% 가량 손실을 보고 환매했다. 그는 “지금까지 들고 있었더라면 손실은 더 커졌을 것”이라며 한숨을 팍팍 내쉬었다. 더 가관인 것은 마이너스 상태에서도 바닥이라고 유인, 지속적으로 추가 불입하라는 증권사 VIP 센터장의 권유 전화가 걸려왔다는 것이다. 김성철 씨는 매달 꼬박꼬박 나오는 소형임대형 부동산을 한 채 샀으면 이런 낭패는 없었을 것이라고 한탄했다.

“고금리수익보다 채권가격 하락손실이 더 커질 가능성을 염두에 둬야 합니다.”

미국의 양적완화 문제가 불거진 이후 나는 세미나 때 부쩍 힘 있게 이렇게 이야기한다.

내가 곰곰이 분석해 보니 VIP 센터라는 포장 하에 그들이 적극적으로 팔고 있는 것은 본사에서 적극적으로 캠페인하고 수수료가 많이 나오는 상품이었다. 물론 시장금리가 상승할 때는 채권가격이 하락한다는 기본 원리를 무시한 채 VIP 센터장의 말만 듣고 가입한 고객도 잘못은 있다. 단 2014년 국내채권투자는 기군금리 인하로 잠깐 이익을 보곤 있긴 하지만 미국의 출구전략이 본격시작되어 브라질.러시아,맥시코를 비롯한 신흥국 해외채권투자는 위험하다.

고액 자산가들을 관리하는 금융권의 PB나 VIP팀들이 순전히 고객들을 위해서 100% 일하는 것은 아니다. 억대가 넘는 연봉에 고급사무실 임차료까지 본사에서 그들에게 내줘야하기 때문에 자산가들에게 상품을 적절히 잘 팔면서 해당 수수료도 고객들에게 받고 적당히 수익률도 올려줘야 한다. 하지만 신이 아닌 이상 이들 모두를 만족시키기는 쉽지 않다. 즉 상품에 대한 풍부한 지식으로만 PB나 VIP팀에 배치되는 것이 아니라 상품을 많이 팔아 본사 수익에 보탬이 되는 사람이 되어야 한다는 말이다.

채권투자는 분기마다 지급되는 연 7∼8% 이상의 고금리가 중요한 게 아니고 금리나 환율에 따라서 변동하는 채권가격 급등락이 더 큰 리스크다. 가령 연 7∼10% 이상 수익이 기대되는 임대형부동산이 연 20% 이상 떨어진다면 올바르게 부동산에 투자했다고 볼 수 있겠는가?

국공채와 브라질 등 신흥국 채권투자 신중히

지우마 호세프 브라질 대통령 재선으로 브라질 금융시장 혼란

2008년 금융위기 이후 2013년 상반기까지 금리 하락세가 지속되면서 투자자들은 안정적인 이자수입과 함께 채권값 상승에 따른 시세차익까지 얻을 수 있었다. 하지만 미국의 출구전략이 불거지면서 금리인상이 예고되자 대다수 투자자들은 5년 만에 채권값 하락에 따른 손실을 떠 안았다. 물론 채권을 대거 편입한 대형 증권사들도 대규모 손실을 봐야 했다. 전문가집단인 증권사조차 금리인하에 배팅해 대규모 손실을 입은 것이다. 특히 총자산의 50% 이상을 채권에 투자하고 있던 증권사들의 손실이 커 대규모 적자로 돌아서고 일부 증권사는 폐업 위기에 몰리고 있다.

추가 기준금리 인하에 따른 시세차익뿐만 아니라 절세혜택까지 누릴 수 있다는 대형사들의 마케팅에 속아 날개 돋친 듯 팔려나갔던 국고채 30년물조차 수익률이 -20% 이상 가격이 하락했다.

증권사 창구에서 상담하면 지금도 연 7∼10 %(수수료 제외) 수익이 기대되는 신흥국 채권에 가입하라고 수년째 부추기고 있다. 게다가 채권가격이 떨어져 고객민원이 들어와도 이자가 지급되니 장기투자하라고 당장 책임을 회피하면서 얼버무리고 있는 게 현실이다.

브라질, 터키, 인도 등 신흥국 채권도 연 8∼10%에 달하는 이자를 지급하는 중위험ㆍ중수익 투자수단으로 각광받았으나 환율불안과 금리까지 급등하면서 손실이 발생했다.특히 개인투자자들에게 많이 판매됐던 브라질 국채는 2013년 4월을 기점으로 헤알화 가치가 20% 넘게 떨어졌고 기준금리도 한 해 동안 수차례나 인상되면서 손실이 눈덩이처럼 불어났다. 문제는 브라질 중앙은행의 수차례 금리인상에도 불구하고 브라질의 자본유출은 심화되고 있고, 헤알화 가치는 계속 떨어지고 있다는 데 있다. 브라질 중앙은행은 자본 유출을 억제하고 물가 상승을 막기 위해 금리를 인상했다. 여기에 브라질 정부가 2013년 6월 토빈세 폐지를 결정하자 브라질 채권의 투자매력도 높아진 것처럼 비쳤다. 만기수익률이 9%대로 높고 이자와 환차익이 비과세 적용을 받을 수 있다는 기대감이 브라질 국채 판매 흥행을 부채질했다.

지우마 호세프 브라질 대통령이 재선에 성공하면서 브라질 금융시장이 크게 요동치고 있다. 집권 노동자당(PT) 소속 호세프 대통령의 연임으로 정책 변화와 경기 회복이 어려워졌다는 투자자들의 실망감 때문이다. 브라질 헤알화 가치는 9년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 글로벌 투자은행(IB) 골드만삭스는 2017년까지 헤알화 가치가 달러당 3.50헤알까지 추락할 것으로 전망했다. 이에 브라질 중앙은행도 2014년 10월 기준금리인 셀릭(Selic)금리를 11.0%에서 11.25%로 0.25%포인트 인상해 채권투자자들의 손실은 불가피하다.

해외 채권형 펀드도 불안

채권형 펀드도 손실이 커지고 있다. 이머징 국가에 투자하는 해외 채권형펀드의 경우 미국 출구전략으로 한두 차례 더 시장 조정이 있을 수 있어 추가 손실에 대비해야 한다.

미국의 양적완화 축소에 따라 금리상승은 서서히 진행될 수밖에 없다. 따라서 채권을 대체할 투자자산으로 임대형부동산이 좋다. 금리상승이 단기적으로 부동산에 부정적이지만 경기회복세를 나타나는 신호로 해석될 수 있기 때문에 중장기적으로 부정적인 영향을 상쇄하고도 남는다. 여유자금으로 보유하는 장기채권투자나 세금축소 목적이 아니면 지금이라도 본인이 보유하고 있는 채권을 점검해 임대형 부동산으로 갈아탈 필요가 있다.

#(주)유엔알컨설팅, 16일(일) 오후 2시 부동산 세미나
금리인하이후, 新부동산 투자전략 부동산 투자자문회사

㈜유엔알컨설팅이 오는 16일(일) 오후 2시부터 도시계획연구소(신논현역 1번출구에서 100m 서일빌딩 평가옥 5층 ) ' 금리인하이후, 新부동산 투자전략,에 대한 세미나'를 개최한다. “금리인하 이후 부동산 핵심 투자물건 ”,“강남권 부동산투자전략,”틈새 수익형 부동산 투자법“”사야할 부동산 팔아야할 부동산”이라는 주제로 박상언 유엔알컨설팅 대표가 실전투자사례 위주로 강의할 예정이다 다과를 포함한 수강료는 1만원이다.(현장접수:2만원)
 
사전예약및 문의: (주)유엔알컨설팅 (02)525-0597

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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