분양가 상승 가능성과 임대주택의 고립화 문제

새 정부가 역점을 두고 추진 중인 행복주택 사업의 시범지구가 발표됐다. 행복주택 사업은

박근혜정부의 주택공약으로 개발제한구역 등 도시외곽에 지어진 보금자리주택 사업을 보완ㆍ대체하기 위한 서민주거방안으로, 최종 5년간 20만호 공급이 목표다. 한국토지주택공사(LH)와 SH공사 등이 사업전반을 맡는다. 행복주택 시범지구로 서울 오류·목동지구 등 7곳이 선정됐다. 이들 지구에는 주변 시세의 50∼60% 수준인 공공 임대아파트 1만50가구와 업무·상업시설 등 복합주거타운이 건설된다.

행복주택 프로젝트 시범지구

시범 사업지는 서울ㆍ경기 지역 철도역사 및 폐철도 용지 4곳, 홍수 때 빗물을 임시 저장하는 유수지 3곳이 각각 선정됐다.대중교통 접근성이 양호하고 주변에 학교·상업시설 등 주거편의시설이 충분히 구비된 지역을 중심으로 권역별 배분, 임차수요, 사업 추진 일정 등을 고려해 후보지를 골랐다.우선 오류동지구 10만9000㎡에는 주택 1500가구가 건립되는데, 단절된 도시를 데크로 연결하고 체육공원 등을 조성해 친환경 건강도시로 개발된다. 국토부는 이 지역에 거주하는 입주민과 노인을 대상으로 일자리가 지원될 수 있도록 창업·취업지원센터와 사회적기업 유치를 적극 추진할 계획이다.대학가와 가까운 가좌지구(부지 2만6000㎡)에는 기숙사형 주택 등 임대주택 650가구가 건설된다. 이 지구는 철도로 나눠진 지역을 데크 브리지로 연결해 지역 간 소통공간을 제공하는 '브리지 시티'로 개발된다.경춘선 폐선부지에 위치한 공릉지구(〃1만7000㎡)에는 200가구가 건설된다. 정부는 공릉지구에 대학생을 위한 주거공간과 재능기부 공간을 조성하고 지역주민을 위해 문화·휴식공간인 소규모 공연장과 공원 등을 설치할 예정이다.

국토부는 안산지역이 외국인 거주비율 1위인 점을 고려해 고잔지구(4만8000㎡)의 개발 테마를 '다문화 소통'으로 정했다. 이 지구에는 주택 1500가구와 문화예술공간, 외국인을 위한 다문화교류센터·다문화 풍물시장·체육공원 등이 들어선다.국토부는 소음·진동을 최소화하기 위해 선로 위에 데크를 씌워 공원과 오픈 공간으로 조성하고 선로 옆으로 주택을 건설할 계획이다. 비교적 선호도가 높은 지역인 목동과 잠실 송파지구에도 행복주택이 공급된다.

유수지인 목동지구(〃10만5000㎡)에는 주택 2800가구가, 잠실지구(부지 7만4000㎡)에는 1800가구가, 송파지구(〃11만㎡)에는 1600가구와 오픈마켓이 각각 건설된다. 국토부는 홍수기 때 지하 저장 탱크에 물을 가두는 기존 유수지 기능을 그대로 유지하면서 지상에 행복주택 등을 건설한다는 방침이다.

행복주택 공급 일정및 대상자

행복주택은 전체 공급 물량 중 60%를 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 20ㆍ30대에 우선 공급하고, 나머지를 장애인 등 사회취약계층과 일반 청약저축 가입자에게 각각 20%씩 배정한다. 국토부는 7월 말까지 지구 지정과 지구계획 수립을 마치고 우선 오류·가좌·공릉지구 3곳은 연내 착공할 계획이다. 임대주택 일반 공급은 이르면 2016년부터 시작된다. 주변시세보다 저렴한 임대료는 지구별, 입주계층별로 차등 적용된다.

행복주택에 대한 회의적인 시각도 벌써부터 대두되고 있다. 무엇보다 임대주택만으로 공급되고 있어 쇼셜믹스에 한계가 있다. 즉 임대주택에 대한 사회적 편견을 어떻게 불식시켜나갈 수 있느냐가 행복주택 성공의 과제. "소셜믹스가 아닌 임대주택으로 한정돼 있어 주변 지역과 단절될 가능성은 여전하다. 저소득층이 아닌 사회활동 계층을 대상으로 하더라도 임대주택에 대한 사회적 편견을 불식시킬 수 있는지가 관건이다. 복합개발에 대해서도 회의적인 시각이 존재한다. 신정차량기지에 조성된 양천아파트의 경우 2009년 오세훈 전 서울시장이 '서남권 르네상스 프로젝트'의 핵심 사업으로 복합개발을 추진했는데 추가로 13만㎡의 인공 부지를 조성, 쇼핑센터·오피스텔·문화공연장·체육시설 등을 건설할 계획이었으나 현실성이 떨어져 지난해 사실상 백지화됐다. 철도부지 등의 복합개발방식이 단기간에 성공하기 쉽지 않다. 가장 중요한 문제는 행복주택을 추진하기 위한 재원 마련도 문제다. 종전 보금자리주택과 달리 행복주택 건설에는 땅값이 포함되지 않아 재원 부담이 덜할 것으로 행복주택에 소요되는 재원은 기존 영구임대와 국민임대 건설 투입 비용 수준에 맞추겠다고 국토부는 밝혔다.　국토부에 따르면 기존 영구임대주택의 경우 정부 재정이 85%, 사업시행자가 15%를 각각 부담했으며 국민임대 부담률은 정부재정 30%, 국민주택기금 40%, 사업시행자 10%, 입주자 20% 수준이었다. 하지만 땅값 부담이 없더라도 인공대지(데크)에 투입되는 비용이 만만치 않기 때문에 사업시행자가 될 LH(한국토지주택공사), SH공사 등은 건축비 부담이 늘어날 것으로 본다.　한국교통연구원의 시뮬레이션에 따르면 행복주택 건축비는 3.3㎡당 363만원으로 예측됐다. 국민주택기금을 통한 사업비 저리 지원과 40년 동안 주택관리와 운영권을 부여할 경우다.행복주택에는 순수 건축비 외에 인공 대지 조성에 투입될 비용이 만만치 않을 것으로 보인다. 이를 포함할 경우 3.3㎡당 500만원 이상 들 것으로 추정돼 영구임대주택이든, 국민임대주택 방식의 지원이든 사업시행자의 부담은 전보다 높아 져 그만큼 사업시행자들의 부채가 늘어나면 행복주택 혜택을 받지 않은 분들까지 포함한 분들까지 세금부담이 늘어날 수 밖에 없다. 이같은 수익성 측면을 고려해 임대주택보다는 업무·상업시설 비중이 늘어나고 정작 서민을 위한 임대주택의 비중은 줄어들 것이란 우려도 있다. 끝으로 행복주택 입주대상자와 임대료 등 문제와 주거의 질 등도 함께 세심하게 고려돼야 한다.

*유엔알컨설팅 ,23(목) 1시 “ 부동산 세미나”

‘박근혜 정부5년, 부동산투자의 법칙’ 세미나

부동산컨설팅업체 유엔알컨설팅은 23(목) 오후 1시 롯데백화점 강남점(한티역)에서 부동산 투자 세미나를 개최한다.박 상언 유엔알컨설팅 대표가 ‘4.1 부동산 정책 해설과 투자방법 및’ ‘박근혜 정권 5년간 유효한 부동산 투자법,에 대해 실전사례 위주로 강의를 진행할 예정이다. 참가비는 1천원이다. 문의: 02-531-2100

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 02-525-0597