질의 응답으로 보는 4.1대책 이후 시장 분위기

2013-04-06 | 작성자 박상언 | 조회수 20,470 | 추천수 161

 

4.1 대책, 야당 협조하에 국회통과와 후속 대책이 관건

앵커) 4,1 대책이 발표된지 이틀이 지났는데 우선 시장 분위기는 어떻습니까?

박) 우선 서울 노원구 상계동, 중계동 등 소형 저가주택이 밀집된 지역은 분주했는데 . 9억원 이하, 전용면적 85㎡이하 1주택 보유자의 집을 사면 양도세가 전액면제되는 것을 기대한 수요자가 몰렸기 때문이다. 중소형주택이 대부분인 이곳 매도인들도 중개업소에 시장반응을 문의하며 내놓은 매물을 거둬들이는 분위기였다.수도권 미분양 시장에도 4.1 대책의 반향은 큰 편이었다. 기존 수요자들은 계약의사를 접고 정보수집에 몰두하거나 이번 대책과 미분양마케팅 혜택을 동시에 받을 수 있는지 문의하는 분위기였다.

개점휴업 상태이던 서울 대치동과 목동 등 이른바 '부촌'지역 부동산 중개업소들도 분주해졌다. 소형 중심의 주택시장이 살아날 경우 온기가 중대형 아파트로 확산될 가능성이 높기 때문이다. 시장에 온기가 퍼지고 있다. 서울 강남구 개포주공 재건축 아파트 주변 중개업소들은 오전부터 문의전화와 손님 방문으로 간만에 분주한 하루를 보네고 일부 아파트의 경우 호가도 오르고 있다, 하지만 주택 시장에 훈풍이 불기 시작했지만 역으로 신규 분양주택의 경우 법안이 상임위를 통과해 시행될 때까지 현재 판매 중인 미분양주택이나 신규 분양은 사실상 '올스톱'된 상황이어서 분위기는 그다지 좋지 않다..

앵커) 공동주택 리모델링의 수직증축을 허용하겠다는 입장을 발표함에 따라 시장에서는 기대감이 높아지고 있다고 하죠?

박)민간 부동산정보업체에 따르면 현재 서울·경기도 등지에서 리모델링을 추진하고 있는 주요 아파트는 41개 단지, 2만8천91가구다. 국토교통부는 준공 후 15년을 경과해 리모델링 연한을 채운 아파트가 전국 400만가구에 이르는 것으로 파악했다. 특히 분당·평촌·일산 등 1기 신도시와 서울 양천·노원구 등은 20층 이상 고층 노후주택이 상당수여서 재건축을 하더라도 용적률 제한에 걸려 사업비를 충당할 만한 일반분양 가구수를 뽑아내기 어려운 처지다. 이들 지역에는 전면 철거하고 새 집을 세우는 재건축보다 낡은 집을 고쳐 쓰는 리모델링을 선호하는 주민들이 많지만 그간 수평·별동 증축만 가능하도록 한 제한에 묶여 좀처럼 사업을 추진하기 어려웠다. 집을 옆으로 늘리거나 별도 아파트 건물을 세우는 방식은 조건이 딱 들어맞는 입지를 갖춘 일부 사업장에서만 제한해 적용 가능했기 때문이다.

앵커) 다른 어느 지역보다 1기 신도시가 혜택을 많이 본다고 알려져 있는데 주의깊게 봐야할점은 뭐가 있을까요?

박) 경기 분당, 일산 등 이른바 1기 신도시는 서울 강남 노후 아파트처럼 재건축을 추진하지 못한다. 건축연한 제한이 있어서다. 이번 대책을 통해 나온 '리모델링 수직증축'의 최대 수혜지로 특히 분당을 꼽는다  지난달 말에는 성남시가 정부에 '공동주택 리모델링 수직증축 허용'을 촉구하기도 했다. 성남에는 준공후 15년 이상된 공동주택단지 164곳 10만3912가구가 있고 이중 분당구에만 122개 단지, 8만6399가구가 몰려 있다. 이로 인해 집값 하락과 주거만족도가 낮아지는 등 문제가 불거졌다는 이유를 들었다.

2011년 분당에서 치러진 4·27보궐선거 때부터 여·야가 앞다퉈 수직증축 허용안을 추진했지만 결국 이뤄지지 못했다지만 41 대책이후 전에만 이번 대책과 함께 매물 여부를 묻는 전화가 오고 있다. 이번 대책으로 주민들은 수직증축을 통해 발생하는 아파트를 일반분양해 리모델링 비용을 크게 줄일 수 있다

하지만 정부가 구체적인 기준을 추가적으로 제시해야 한다고 지적했다. 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 허용하겠다는 원론만 밝혔기 때문이다.

 구체적 사안은 전문가 위주로 태스크포스를 구성, 몇 층까지 수직증축을 허용할지 등 추후 결정하겠다는 것이다. 이 경우 과거의 부동산 정책의 사례에서 타나나듯 집값이 조금만 올라도 다시 규제 모드로 전환할 수도 있다.  그동안 정부가 수직증축을 막은 이유는 안전성을 내세웠지만 본질적으론 갑작스러운 집값 상승을 우려해서였다. 게다가 수직 리모델링을 해주더라도 용적률(땅에 지을 수 있는 건축면적 비율)의 제약도 작용한다.

 

앵커) 이번에 청약 제도도 현실에 맞게 개편되었다고 하는데요 실제 부작용은 없을까요?

박)유주택자도 순위자가 될 수 있도록 개편된다. 기존 1순위자는 청약저축1순위인 무주택자만 가능했다. 또 전용면적 85㎡초과 아파트에 대해서는 최대 50%를 적용했던 가점제가 전면 폐지된다. 100% 추첨제로 전환되는 것이다. 주택 교체수요를 다각도로 확대하기 위한 방안중 하나다.

이에 대책안에 따르면 1가구이상 집을 소유한 유주택자도 청약 1순위자가 될 수 있다. 기존 요건과 같이 청약저축 2년이상 24회 납부만 하면 1순위자가 되는 것이다..

또 전용 85㎡초과 아파트에 대해서는 가점제를 폐지하고 100% 추첨제로 전환하기로 했다. 중소형선호 현상에 따라 85㎡이상 중대형아파트의 경우 가점제가 필요없다는 판단으로 보여 적절한 대책으로 생각된다. 85㎡이하의 경우 가점제물량이 40%, 추첨제가 60%로 변경된다. 기존 비율은 가점제가 최대 75%, 추첨제가 25%였다.다만 정부는 지역별로 주택수요에 차이가 발생할 수 있는 점을 들어 비율은 시군구청장이 탄력적으로 조정가능하도록 했다. 비율조정 권한이 시도지사에서 하향위임됨에 따라 지역별 시장상황에 맞는 주민밀착형 주택공급이 기대된다. 한편 85㎡초과 민영주택에 대해서는 '채권입찰제도 '가 폐지된다. 가점제가 폐지됨에 따라 후속조치적 성격이다. 신규분양아파트를 받아도 시세차익을 얻는 것은 거의 불가능해졌기 때문에 비현실적인 채권입찰제 폐지는 당연한 수순이다.

유주택자에게도 청약 1순위 자격을 주는 점에 따라 유망 청약지 같은 곳은 청약률이 높아지고, 기존 주택자의 신규주택 수요에도 도움을 줄 것으로 보인다 .하지만 가점제 축소로 서민들의 주택당첨확률은 다소 줄어들 것으로 보인다

앵커)이번에 나온 하우스 푸어와 렌트푸어 대책에 대해 애기좀 나눠보죠? 효과좀 있으리라 보시는지요?

박) 정부안대로 된다고 한다면야 하우스푸어도 어느정도 구제되고 시장에 매물을 늦추는 역하를 해서 주택시장 안정화에 상당한 효과를 볼것으로 본다

하우스푸어 대책에 있어서는 주택 보유 희망자와 매각 희망자로 나눠 시행된다.

3개월 이상 대출 상환이 연체된 집주인을 위해 캠코가 부실채권을 매입하고 주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 팔 수 있도록 했다.

렌트푸어를 위한 목돈안드는 전세제도는 집주인이 자신의 집을 담보로 세입자의 전세금 대출을 받아주되 집주인에게는 소득세 비과세•양도세 중과폐지•보유세 감면 등 세제혜택을 부여하기로 했지만 현실적으로 집주인에게 대출를 받게큼 유인하는 수단이 빈약해 좀더 충분한 논의가 필요하다.

앵커)보금자리를 포함한 공공분양 축소하고 임대주택 비율확대하는 정책도 나왔는데 그렇다고 보년 서민들을 위한 주택은 줄어드는게 아닌가요?

박)

그동안 주택시장의 교란의 원인으로 작용했던 공공분양주택은 기존 연 7만호에서 2만호로 축소하고, 60㎡이하 소형주택으로만 공급키로 했다. 동시에 보금자리주택 신규 지정을 중단하고 임대주택 비율을 70% 이상으로 확대하는 방안을 내놓았다. 하지만 이는 청약저축, 주택청약종합저축 가입자들에게 '내집 마련의 꿈'을 멀어지게 할 것으로 우려된다. 장기간 무주택자로서 공공분양주택 입주를 기다려온 수요자들은 방 3개짜리 전용면적 60~85㎡ 공공분양 주택을 가장 선호하기 때문이다.

앵커)시장은 어느정도 살아나고 있는것 같은데요 4,1 대책 후속 대책이 없으면 반짝 효과 우려된다는 지적이 벌써부터 나오고 있다고 하죠?

박)네~ 총부채 상환비율 (DTI) 대폭 완화, 분양가 상한제 폐지를 비롯한 부동산시장 활성화를 위한 적극적인 규제 완화책은 빠진 채 상대적으로 세제 혜택에만 초점이 맞춰져 '반짝' 영향에 그칠 수도 있기 때문에 추가적인 대책도 요원한 상황이다.취득세 면제 부분에 대해서도 당장 세수감소를 걱정한 지자체의 반발이 우려되는데 추경에서 재원이 마련되지 않으면 실행에 제한이 걸릴수 밖에 없다.

앵커)  민주통합당이 4.1대책에 대해 일부 반대입장을 취하고 있는 만큼 벌써부터 국회통과가 잘될런지 걱정이라고 하죠?

네. 민주통당에서 (부채상환비율)·LTV(담보인정비율) 규제완화, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등에 반대 입장을 분명히 함에 따라 '4·1 주택시장 정상화 종합대책'(이하 부동산대책) 핵심 대책의 수정이 불가피할 전망이다. 정부의 부동산종합대책이 정치권의 협조 없이는 실현 불가능해 반쪽짜리 대책으로 전락할 수 있기 때문이다.지난 정부의 부동산대책에서도 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과 등의 폐지안이 수차례 포함됐었지만 정치권의 이해관계에 얽매여 국회 문턱을 넘지 못해 불발됐기 때문이다. 이명박 정부의 부동산 대책에서도 매번 두 제도의 폐지가 포함됐지만, 한 번도 국회 동의라는 장벽을 넘지 못했다. 부동산업계와 건설업계에서는 거래활성화를 위해 필수조건이라고 주장했지만, 야권에서는 ‘부자들을 위한 정책’이라며 강하게 반대한 것이 원인이다. 또 이번에 정부가 내놓을 것으로 알려진 취득세 완화, 아파트 리모델링 수직증축 허용 등도 세법과 주택법 등을 개정해야 해 국회 통과가 필수 사항이다.정부가 부동산대책을 아무리 내놔도 국회가 동의하지 않으면 헛공약이다. 실제 취득세 감면 연장안도 새 정부가 약속했던 사안이지만 정치권의 이해관계로 인해 법안이 통과되는 데만 3개월이나 걸렸다. 민주당은 2일 의원총회에서 DTI·LTV 규제 완화 다주택자 양도세 중과 폐지 생애 첫 주택 매입자 양도세 5년간 면제 등 정부 부동산 대책에 대해 제동을 걸 방침을 분명히 했다.

민주당은 부동산이 아직 비싸서 하향 안정화돼야 한다는 입장"이라며 "새누리당이나 정부와 시각이 달라 대책도 조금씩 다르다"고 밝혔다.민주당은 생애 첫 주택 구입자에 DTI 적용을 배제하고 LTV 규제를 완화하는 방안에 대해 "또 다시 하우스푸어를 양산할 우려가 있다"고 반대 입장을 정했다.

정부의 양도세 중과폐지 추진 방침에 대해서도 반대 당론을 유지키로 했다. 대신 다주택자가 임대사업을 위해 미분양 주택 등을 매입할 경우 별도 인센티브를 주는 소규모 임대사업자제도 신설은 검토할 수 있다는 입장이다. 또 정부가 5년간 양도소득세 전액 면제 대상 기준을 9억원 이하 주택으로 설정한 것에 대해서도 금액 하향 필요성을 제기했다. 9억 원이 서민 기준이 아니라는 것. 다만 민주당은 정부가 주택바우처 제도를 도입하고 분양가 상한제 폐지를 부동산 대책에 포함시키지 않은 것은 민주당 공약을 반영한 것이자 박근혜 정부의 주거복지 공약 이행하려는 노력이라며 긍정적으로 평가했다. 생애 첫 주택 구입자 취득세 한시 면제도 이견은 없을 것으로 보인다. 여당인 새누리당은 부동산 시장의 회복을 위해 민주당에 협조를 당부했다. 하지만 새누리당 역시 원안 그대로 통과는 어려울 것이란 점을 인정하고 있다.

앵커) 끝으로 4.1부동산 대책이 정부의 복안대로 잘 굴러갈것으로 평가하시나요?

결론부터 애기하면 4.1부동산 대책은 “주택거래 정상화 방안”과 보편적 “주거복지 방안”을 총 망라하고 있어 모처럼 시장이 반응하는 대책이 나온 것으로 평가한다. 세제•금융•공급•규제개선 분야를 모두 건드려 당초 예상을 뛰어넘는 '종합선물세트'로 시장의 기대가 크다. .세금감면을 통한 수요 진작책뿐만 아니라 공공주택 공급축소안까지 담아 정부가 제대로 침체에 빠진 부동산시장의 거래를 되살리겠다는 정책적 '신호'를 분명히 했기 때문이다.

4.1부동산 대책에 대한 저를 비롯한 많은 전문가들은 이번 대책에서 나온 내용이 차질없이 실행된다면 주택시장활성화와 서민주거 복지에 매우 긍정적인 역할을 할것으로 기대하고 있다..

9억원 이하 주택에 대한 양도세 5년간 면제조치는 그 대상에 미분양 주택뿐만 아니라 연말까지 계약하거나 분양받는 주택도 포함시킨 만큼 분양시장 활성화가 기대된다. 기존 주택의 경우도 1주택자(9 억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택)가 보유중인 주택을 연내에 구입할 경우도 양도세 면제혜택이 주어진다. 정부에서는 전세가격 안정에 대해서 “전세로 사는 분들이 집을 소유할 수 있게끔 했으니 상대적으로 전세수요가 줄어들 것”이라며 “임대시장에 공급은 늘고, 수요는 줄어드는 것이니 전세시장도 안정될 것으로 기대하고 있다.

아울러 수도권 그린벨트 내 신규 보금자리지구 지정 중단, 분양가 상한제 신축 운영 등을 통해 건설사 구제에도 힘을 쓰고 있다는 인상을 주고 있다. 게다가 정비사업 시 기존주택의 전용면적 내 2주택 공급이 가능토록 하고, 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위에서 리모델링시 수직증축도 허용해 재건축•리모델링 시장 활성화도 어느 정도 기대해볼 수 있다

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