외국신도시 사례로 본 한국 신도시 미래

2013-04-01 | 작성자 박상언 | 조회수 25,072 | 추천수 215

 

업무산업단지등 복합단지 위주로 개발해야

 

 

쇠퇴하는 일본 신도시

 

꿈의  도시였던 일본의 신도시들  

 

일본 정부는 1963년 신주택시가지개발법을 만들어 신도시 개발을 적극 추진했고 일본주택공단(현 도시재생기구)과 지방자치단체들은 도쿄와 오사카 등 대도시 인근에 49개 신도시를 조성했다. 당시 이들 신도시는 한국 신도시 분양 때처럼 엄청난 관심을 끌었고 단카이 세대가 대거 이동했다.

 

1950년대 말 일본은 고도 성장기에 진입해서 대규모 개발,즉 뉴타운(우리나라의 신도시에 해당)이 추진된다. 센리, 타마, 지바뉴타운, 고호지 뉴타운 등의 개발이 본격화 된다.

 

꿈의 주택단지라는 처음의 선전문구와 달리, 일본의 신도시는 인구감소와 도심보다 빠른 고령화 현상 등의 문제가 속출해 올드 타운으로 변모해서 근린상가가 점차 폐점하고 치안, 방범등의 문제로 쇠퇴기를 맞았다. 인구급성장기에는 지방에서 유입하는 인구가 교외에 정착했지만 인구 고령화시기에는 지방으로부터 수도권 인구 유입은 거의 없고 수도권 안에서 도심으로 인구가 급속히 유입된다. 저출산 고령화 문제는 경제발전의 속도에 비례한다고 볼 수 있다. 경제 발전의 속도가 빠른 나라일수록 고령화 속도가 빠르다. 미국 -유럽 국가에 비해 훨씬 압축 성장한 일본의 고령화 속도도 빠를 수밖에 없다. 일본보다 더 단기간에 압축 성장을 이룬 한국의 고령화가 초고속으로 진행되는 것은 당연하다.

필자기 직접 목격한 일본의 신도시 사례만 보더라도 장기간의 장기 불황으로 젊은세대뿐만 아니라 중장년층까지 일자리가 몰려있는 도시로 나가 일을 할 수밖에 없게 되어 도심에서 한참이나 떨어진 신도시의 인기는 예전만 같지 않았다. 젊은 세대는 도심으로 떠나고, 밤이 되면 장년층만 잠을 자기 위해 돌아오는 베드타운이 되고 활기를 잃어간 것이다. 젊은이들이 남아 있지 않은 신도시는 범죄 다발지역이 되었고 , 치안 때문에 마을을 떠나는 사람들이 증가하는 악순환이 반복되었다. 신도시는뉴타운이 아닌올드타운이미지로 전락한 것이다

 

 1960년대와 1970년대에 지어진 일본신도시 아파트들은 하루빨리 재건축을 하지 않으면 안 될 정도로 노후화가 심각한 상태다. 이에 따라 일본 정부는 신규 주택단지 개발 위주의 신도시 정책을 기존 주택단지 재건 지원 위주로 전환할 움직임을 보이고 있다.하지만 신도시 재건의 가장 중요한 부분인 기존 아파트의 재건축은 쉽지 않은 상황이다.주거지로서 신도시의 인기가 떨어져 추가 입주자를 모집하기 어려워 재건축 비용을 모두 주민들이 부담해야 하는 곳이 많기 때문이다.

 

 

 

 활력 잃어가는 일본의 신도시  

 

 

오사카 인근 센리 뉴타운

지난해 일본 오사카에 잠시 머물때 인근 신도시(센리 뉴타운)에 들르기 위해 아침 일찍 서둘렀다.  오사카 중심지에서 전철을 타니 30분만에 도착 할수 있었다. 한국의 파주나 광교 청라 보다도 훨씬 가까운 거리에 있었다. 하지만 아침 출퇴근 시간임에도 불구하도 신도시에는 젊은 분들이 분에 거의 띄지 않았고 나이드신 어른신들 몇분만 바쁘지 않은 걸음으로 아파트 사이를 거닐고 있을 정도로 한가했다. 일본 최초의 신도시로성공모델이라고 공인된 오사카(大阪) 부 센리(千里) 신도시만 해도 현재 인구는 목표의 60% 9만여 명에 불과하다.

 

인구의 고령화 현상도 기존 도시보다 심각하다.1970년 센리 신도시의 고령화율(65세 이상 인구의 비율) 2.8%로 오사카 부의 5.2%에 비해 절반 수준이었다. 그러나 얼마전부터  센리 신도시가 18.8%로 오사카 부의 14.8%를 앞질렀다.  저출산으로 가구 규모가 축소되고 새로 유입되는 인구마저 줄면서 신도시부터 인구 감소가 가장 먼저 시작됐다. 센리신도시는 1975 129000명을 정점으로 인구가 계속 감소해  9만명이하로 까지  줄었다. 

 

올해 3월 도쿄인근 신도시 연구차 일본을  방문할 당시에 들른 1964년 완공된 지바(千葉)뉴타운도 마찬가지였다. 도쿄(東京) 도심에서   한국돈으로 편도 7~8천원가량하는 JR을 타고 동북쪽으로 1시간 정도 달리자 지바(千葉) 신도시의 심장부인지바뉴타운 중앙역이 보였다.  할인 혜택을 듬뿍 적용한 반년짜리 정기권도 한국돈으로  200만 원가량 한다.그러다 보니지갑은 잃어버려도, 정기권은 잃어버리면 안된다는 말이 있을 정도로 외곽으로 나갈수록  교통비는 살인적으로 증가한다

.

  

지바역에서 내리자마자 맨 먼저 눈길을 끄는 것이 분양중인 아파트와  나대지로 상태로 방치되어진 빈땅이 눈에 들어왔다.

 일본 최대 신도시라는 야심 찬 목표와 함께 지바신도시 개발의 막이 오른 것은 38년 전인 1969년의 일이다. 빠른 곳은 1970년대 후반부터 입주가 시작됐다. 1976년까지 끝낼 예정이던 개발이 아직도 끝나지 않은 가장 큰 이유는 입주 수요가 예상을 크게 밑돌았기 때문이다.

 

개발 주최인 지바 현 등은 당초 34만 명이던 계획인구를 절반에도 못 미치는 153000명으로 낮췄는데도 실제 인구는 53% 수준인 82000명에 머물렀다.

  

 

상당히 비싼 교통요금에  심적부담을  다시 안고    JR 선을 타고  한참을 헤메고 갈아탄 끝에 우리나라 신도시개발의 모델로 일컬어지던 다마 뉴타운에 도착했다. 東京역에서 급행전철로 1시간을 달려 도착한 다마(多摩)신도시. 인구 21만 명의 다마신도시는 도쿄권에서 가장 먼저 개발돼 1971년 입주를 시작한 일본의 대표적인 주거 중심 신도시다. 전철역에서 초기 입주 단지인 스와(諏訪)로 가는 길은 자동차 소리 하나 들리지 않을 정도로 고요했다. 중심상권으로 들어섰는데도 문을 연 가게를 찾아보기 어려웠다. 셔터를 내리고임차인 모집이라고 써 붙인 곳이 상당히 많이 눈에 띄였다.

 

저출산과 주민들의 고령화로 인해 다마신도시는 1983년 이후 37개 초등학교 가운데 5곳이 폐교됐다. 중학교도 21개 중 5곳이 문을 닫았다. 스와 단지에서 폐교된 나카스와 초등학교를 찾아가니 정문 앞에 주차된케어서비스마크를 단 병원용 차량부터 눈에 띄었다. 2∼4층 교실은 봉쇄돼 있었고 1층은 노인들이 건강 상담을 받고 있었다. 한때 아이들이 뛰어놀았을 운동장도 철조망에 둘러싸여 수풀만 무성했다. 2001년 폐교된 이 학교는 노인복지시설로 쓰이고 있다.다마 뉴타운이 젊은 세대들의 외면을 받은것은 주거위주의 베드타운으로 개발되었기 때문이다. 다마뉴타운은 향후 20년안에 거주인구가 절반으로 줄어들고 65세이상의 인구비중이 30%을 훨씬 상회하리라는 전망도 나오고 있다. 다마신도시는 20년 내에 거주 인구가 절반으로 줄어든다는 전망까지 나오고 있다.

 

 

‘복합도시’로 성공한 일본의 신도시

 

  

필자가 느낀 마쿠하리신도심의 첫인상은 마치 독일의 프랑크푸르트 메세(박람회장)에 온 것 같은 분위기에 흠뻑 취했다. 도시전체가 컨벤션센타와 연계되어 있어 자연스럽게  일본내  대기업들을 불러들이고  있다는  것이다. . 도쿄와 나리타공항 사이에 위치한마쿠하라 신도심은 다마 뉴타운과는 다른 전략으로  성공을  거듭하고 있다.  이곳은 주거 중심이 아닌 업무, 문화,교육 ,전시,연구시설을 갖춘 복합신도시로 개발했다. 초대형 국제전시장과 쇼핑센타 문화,교육 연구시설등을 골고루 갖춘 복합신도시다. 일본대기업 뿐만 아니라 다국적 기업들이 입점하면서 젊은층의 인구가 증가하면서 활력을 찿고 있다. 도쿄(東京)도 무사시노(武藏野) 시에 위치한올드 타운(Old Town)’ 기치조지(吉祥寺)의 경우도 일본인들이살고 싶은 곳으로 꼽히고 있다. 기치조지가 선망의 대상 주택지로 떠오른 가장 큰 이유는 전철역을 중심으로 걸어서 30분 이내에 재래 상가, 현대식 대형 쇼핑시설, 작은 동물원 겸 자연공원등 없는 게 없기 때문이다.

 

 

 활기찬 프랑스신도시 라데팡스

 

라데팡스(프랑스어: La Défense)

 

 

라데팡스 어떻게 가나요? 지난해 프랑스 신도시 답사차 파리에 들었을때 한국에서 익히 들어왔던 대로 라데팡스로 얘기했지만 현지인들은 못알아 들었다. 관광안내도에 나와 있는 그림을 보고 서야라디팡스로 발음을 교정해 주었다.

성공한 신도시로 일컬어지는라디팡스는 프랑스의 수도인 파리의 중심가의 루브르 박물관과 개선문을 중심축으로 도심에서 8㎞ 지점, 센 강변에 조성된 파리의 부도심이다. 행정구역상으로는 파리가 아닌 오--세느의 뇌이(Neuilly-sur-Seine) 시에 속한다.프랑스 미테랑 정부와 파리 당국 등 자치단체로 구성된 라데팡스 개발위원회가 1958년부터 30여년에 걸친 장기 개발구상을 마련한 것을 시작으로 1990년대 대부분의 공사를 마무리했지만 지금도 주변부를 중심으로 공사중이다 . 라디팡스는 46만평의 땅위에 첨단업무, 상업, 판매, 주거시설이 고층고밀도로 들어섰고 고속도로, 지하철, 일반도로 등은 지하로 배치해 도심의 혼잡이 거의 없다.유명한 건축물로는 라데팡스의 대개선문(프랑스어: Grand Arche)가 있으며 파리 도심과 지하철로 직결된다.

프랑스의 라 데팡스(La Defense)는 유럽 최대의 상업업무지구로 개발된 신도시다. 그러나 우리나라에서 생각하기 쉬운 베드타운 위주의 신도시 개념에서 벗어나, 라 데팡스는 첨단 업무시설이 밀집된 신도시로써의 성공과 함께 카메라 앵글을 쉴세없이 눌러댈만큼 아름다운 건축물과 시설물이 가득하다.더불어 프랑스를 찾는 관광객들이 빼놓지 않는 관광지다.

라 데팡스라는 명칭은방어라는 의미로 러시와의 전쟁에서 라 데팡스가 파리를 방어하는 교두보 역할을 한 데서 유래되었다.라 데팡스는 1950년대까지만 해도 낡은 판자집과 작은 공장 등이 있는 빈민지구에  불과했으나 수도의 중앙 집중을 완화하려는 원칙에 의해 개발이 추진되었다. 파리의 역사성과 전통미는 상업적인 건축물 건립을 불가능하게 하므로 1958년에 드골 정권의 프랑스 정부는 파리의 근교 도시 중 하나를 상업지구로 개발할 것을 결정 한이후 지금까지도 계속 개발중이다.

 

 

 

저성장 시대, 복합단지 위주 신도시투자가 정답

 

일본과 한국의 신도시는 갈수록 매력을 잃어 가고 있다. 굳이 우리나라 신도시로 비유하면  베드타운 위주인 1기 신도시인 일산,분당,평촌,중동과 2기 신도시인 김포와 파주,청라 등이 해당된다고 하겠다. 분당,일산등 1기 신도시조차 투자자들의 문의가 거의 없는 실정이다.

게다가 1기 신도시 주변에 대체 주거지 공급이 이어지면서 명품 주거지로서의 명성은 온데간데없이 사라진 상황이다.

 

고도성장위주시대 양적팽창하는 신도시보다 저성장시대에는복합단지신도시보다 도심투자가 답일수 있다라는 논리를 지난 2008년 초부터 강의나 저술 활동에서 강조하고 있다.

경제성장, 인구증가기. 신도시는 서울로 출퇴근 하는 직장인들의 베드타운 도시로서 역할을 해왔던 게 주지의 사실이다. 하지만 세계 경기가 본격적으로 저성장기에 들어선 만큼 일자리가 풍부한 도심이나 자체적으로 기업체나 산업단지가   없는 신도시는 어려울수 밖에 없다.

 

베드타운 위주의 수도권 외곽에 있는 아파트를 계약한 분들도  건설사의 화려한 마케팅기술에 현혹되어 계약, 현재 엄청난 고통을 받고 있는 실정이다. 이미 저성장 기조에 빠진 유럽과 미국,일본등지를 직접 둘러보니, 베드타운 위주의  외곽에 있는 부동산 시장은 아직도 극심한 침체 상태에 시달리고 있다는 것을 알수 있다. 하지만 업무시설이 밀집된 도심과 복합단지위주의 신도시는 임차대기자들이 생길정도로 활황세를 나타내고 있다.

 

주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 기존 도시와 달리 베드타운 위주의 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화 문제도 서서히 나타날 수 있다. 초고령화 사회가 다가와 젊은층이 신도시를 외면하면 빈집뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 늘수 있다.따라서 저성장 고령화 시대를 맞아 일자리가 풍부한 도심보다 우선적으로 신도시와 주변지역에서 인구 감소가 나타날 수 있다. 자족기능이 부족한 일부신도시는 성장의 정체, 세수감소, 고령자 증가에 따른 사회복지비 증가로 재정압박도 가속화될 것이다.

 

결론적으로 박근혜 시대에도 마찬가지로 입주대기물량만 몰려 있는 베드타운 지역의  신도시지역 투자는 필연적으로 실패할 수밖에 없다. 신도시 투자는 주거단지와 업무시설이 함께 들어설수 있도록 복합도시에 관심을 두어야 한다. 이런 대원칙에서 멀어질수록  쾌적성과 삶의 만족도는 증가했을지 모르지만 자산관리 측면에서는 별로 라고 볼수 밖에 없다.

 

 

*유엔알,4 () 오후7박근혜 정부 부동산 정책과 투자전략세미나



부동산컨설팅업체 유엔알컨설팅은 이달() 4일 저녁 7시에 역삼역 4번출구 바로앞 (제주은행빌딩 9) '부동산전문가 포럼'에서 '박근혜 정부의 부동산 정책과 투자방향'에 대해 세미나를 개최한다..

박상언 유엔알컨설팅 대표가 부동산 정책 해설과 투자방법에 대해 사례 위주로 강의를 진행할 예정이다. 참가비는2000원이다.

 

 유엔알 컨설팅  (www.youandr.co.kr)02-525-0597

 

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