신반포 1차 재건축과 주변 부동산시장 영향

2013-01-31 | 작성자 박상언 | 조회수 20,823 | 추천수 198

주변 부동산에 영향 무
 
 정확한 번지는 서초구 반포동 2-1 번지로 730세대 | 19개동 | 5층 | 1977.06 준공 | 중앙난방 북측으로 올림픽대로(35m)가 있으며, 사업지에 인접하여 한강이 위치하고 있어 수변경관이 우수한 지역이다. 서울에서 가장 비싸가는 서초구에서도 가장 비싼 아파트다. 지난해 말 기준 3.3㎡에 5689만원이나 된다. 인근 공인중개사에 따르면 신반포 한신1차 109.09㎡형이 20억원에 매매되기도 했다. 한신반포1차 전용 73㎡형의 호가는 재건축 현실화에 대한 기대감으로 작년 말 14억1000만원에서 이번주 15억5000만원으로 뛰었지만 거래로 이어지지는 않고 있다. 신반포 1차 재건축은 당초 30층으로 추진이 원만히 진행됐으나 서울시와 서초구의 이런저런 사유와 시장이 바뀌는 과정 등에서 35층, 50층, 오세훈 전 시장 때는 최고 61층 높이의 초고층을 건립하는 방안이 추진됐다지만 협상 및 재협의 등이 반복된 끝에 2년 만에 결정됨, 남은 인허가 절차를 거쳐 오는 8월 공사를 시작한다는 계획이다.공공기여 방안으로는 공공공지, 도로, 공원, 보행자전용도로 등의 기반시설을 조성하여 기부채납하므로서 지역 주민의 휴식처 및 자유로운 통행에 제공하고, 구역 내 한강변 및 생활가로변으로 지역 주민에게 개방된 커뮤니티시설을 계획하여 지역 커뮤니티의 활성화를 도모하였다

계획안은 공동주택 14개동 1,522세대로 조합원 및 일반분양 1,432세대, 재건축소형(임대)주택 90세대로 계획되었다. 아울러 재건축소형(임대)주택 90세대를 공급함으로서 서민 주거안정에 기여하고, 전체 세대수(1,522세대)의 20.11%(306세대)를 소형주택으로 공급함으로서 2 ~ 3인 가구 등 주변 지역의 다양한 주택수요에 부응함으로서 현재 부동산 경기 침체를 상당부분 활성화할 것으로 전망된다. (착공 예정일 2013년 8월, 준공 예정일 2016년 4월)

서울시는 한강변 건축물 층수를 35층으로 제한할 방침이지만 신반포1차는 3층을 더 높였은 이유는 '특별건축구역'으로 지정해 다양한 층수 배열을 한 것이기 때문이다.

즉 건축심의를 통과한 안의 가장 큰 특징은 저·중·고층이 고루 섞인 스카이라인(건물 층수 배열)이다. 신반포1차 스카이라인은 가운데가 높고 가장자리로 갈수록 낮아지는 '텐트 모양'이다. 한강쪽에서 보면 5층(1층 필로티 포함)에서 시작해 점차 높아지다가 중간에서 38층으로 정점을 찍은 뒤 다시 낮아지는 모습이다. 즉 이번 심의 건은 한강 수변공원으로 접근하는 보행환경을 쾌적하게 조성하고, 한강변으로부터 저·중·고층의 다양한 배치를 계획하여 기존에 일률적인 타워형 배치를 벗어나 한강 수변경관을 고려한 스카이라인을 창출함으로서 도시경관 개선에 크게 기여할 것으로 전망한다.

올림픽대로 위에 육교형태를 만들어 주거단지와 한강변을 연결하는 것도 허용치 않았고 . 대신 기존 연결통로(토끼굴)의 환경을 개선토록 했다. 인근 단지와 붙은 건물의 층수도 20층대로 낮춰 주변 단지의 일조권과 조망권을 보호했다. 또한 특별건축구역 제도를 적용하여 단지 내부에 적용되는 건축규제(인동간격 제한)의 완화를 통해 일조, 조망 등 주거성능 향상, 저·중·고층의 층수변화를 통해 한강 수변경관을 고려한 스카이라인 형성, 각 동 건축물의 디자인 향상 및 공공기여를 통한 지역 커뮤니티시설의 충분한 확보를 도모하였다.

하지만, 단지 외부와 연관된 건축규제(전면도로에 의한 높이제한)는 엄격히 준수하여 재건축으로 인해 단지 주변에 미치는 영향을 배제하였다.

신반포1차아파트 재건축조합은 1∼19동으로만 구성돼 있고 이 아파트 20·21동은 재건축조합에서 빠져 있다. 2000년대 초 이 아파트가 재건축을 본격적으로 추진하면서 1∼19동과 20·21동은 갈등을 빚었다. 한강변에 위치한 1∼19동은 대지지분율이 113%인 반면 면적이 넓은 20·21동은 85%로 오히려 낮다. 대지지분율이란 아파트 전용면적에 대한 대지지분의 비율로 재건축 후 무상으로 받을 수 있는 평수를 계산하는 기준이 된다. 1∼19동은 지분율대로 대지지분을 산정하자고 주장했고, 20·21동은 시세를 반영해야 한다고 맞섰다.결국 1∼19동은 20·21동을 제외하고 조합을 구성했고, 이를 두고 소송전까지 치렀다. 지난해 시 도시계획위원회에서 재건축안이 통과되면서 재건축에 가속도가 붙자 20·21동은 통합 재건축을 요구하고 있다. 20·21동만 재건축을 하는 것은 경제성이 없어 불가능한 데다, 도시계획상 1∼19동의 진입로가 20·21동 소유라는 점에서 통합 재건축이 필요하다고 주장하고 있다. 서초구 반포동 신반포1차아파트 재건축이 속도를 내면서 재건축조합에서 빠져 있는 이 아파트 20동과 21동이 고층 아파트 사이의 ‘섬’으로 남게 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 반포지구에 있는 신반포3차·15차아파트와 반포주공아파트 역시 재건축을 추진하고 있어, 분리 재건축이 될 경우 20·21동만 낡은 저층 단지로 남아 지역 전체의 미관을 크게 해칠 수 있다.

부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지

별단은 영향을 끼치지 못할 것이다.지난주 서울시가 한강변에 짓는 재개발ㆍ재건축아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 방안을 추진하면서 일선 재건축 단지들의 반발이 수그러들지 않고 있어 신반포1차재건축이가 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 본다.서울시는 지난 25일 ‘한강변 관리기본방향 공청회’를 열고, 과거 오세훈 전 시장이 추진했던 ‘한강 르네상스’ 계획에 따라 50층 이상 신축이 허용됐던압구정ㆍ반포ㆍ잠실 등 여의도를 제외한 한강 일대 전략ㆍ유도정비구역 10곳의 층고를 모두 35층 이하로 제한키로 하는 방안을 내놓자 이지역 재건축 조합들이 불만을 토로하고 있다. 한강변아파트를 최고 35층으로 제한할 경우 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어질 수 있기 때문이다. 한편 서울시는 오는 2월 도시계획위원회 자문을 거쳐 정책 가이드라인을 확정하고 3월부터는 토론회 등 시민과 전문가의 의견을 수렴해 100년 한강의 밑그림을 그리는 전체적인 계획을 수립해나갈 계획이다. 하지만 이번 공청회에서 시민들이 더 많은 설명과 토론회를 요청한 만큼 가이드라인 발표 시기가 늦춰질 수도 있다.

특별건축구역...

특별건축구역은 조화롭고 창의적인 건축이 필요한 국제행사유치지역이나 특정한 목적을 필요로 하는 신개발예정지(행정복합도시, 혁신도시 등)를 대상으로 지정되며, 건축법상 높이제한규정을 배제하므로 높이에 관련된 용적률 규정을 완화할 필요가 없는 것이다

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국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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