반값 아파트 실현 가능한가?

2006-12-24 | 작성자 박상언 | 조회수 13,724 | 추천수 301

반값 아파트 실현 가능한가?

 

정부안대로라면 주공 등 공공기관이 실수요자에게 싼 가격에 주택을 분양하되 팔 때는 공공기관에만 되팔도록 하는 환매조건부 아파트가 2007년부터 시범 공급될 전망이다.

 

 이와 함께 분양가 인하를 위한 실질적 조치로 마감재를 제외하고 주택을 공급하는 마이너스 옵션제를 공공주택과 민영주택에 전면 도입하기로 했다.그러나 세부적인 시행 방안에 대해서는 입장이 엇갈려 최종 조율까지는 적지 않은 논란이 예상된다.

우선 분양가 상한제의 경우 당·정은 민간택지에서 공급하는 아파트에 확대 적용하기로 의견을 모으고 있지만 ,실시 시기에서는 견해 차이를 보였다.

여당은 내년 7,정부는 2008 1월을 각각 주장해 추후 당·정 협의를 통해 최종 결정하기로 했다. 이와 함께 현재 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 주택과 25.7평 초과 공공주택에 적용하고 있는 분양원가 공개를 25.7평 이상 민간주택으로 확대할지 여부도 입장이 엇갈려 추후 협의하기로 했다.또한 환매조건부 분양제의 경우 내년부터 시범 도입하기로 했으나,공급 규모는 앞으로 논의를 거쳐 결정키로 했다.

정부는 시범 실시를 주장한 반면 당에서는 공공택지 내에서 일정비율을 정해 공급하는 등 전면 실시를 요구했다.

열린우리당은 또 공공택지는 주공 등 공공기관이 100% 개발토록 하는 '공공택지 공영개발' 도입을 주장했으나,정부에서 재정 부담이 커 수용하기 어렵다는 입장을 밝혀 추가 논의하기로 했다.

 

 

정치적으로 변질된 , 반값 아파트  논란

 

위의 사항을 놓고 유추해 볼 때 , 2006년 하반기에 이어 2007년 부동산 시장에서 최대화두는 반값 아파트에 대한 논란일 것이다.

  

얼마 전  여당과 정부가 먼저 한나라당이 당론으로 제시한 소위 '반값 아파트' 공급 정책인 '대지임대부 주택분양 제도'를 공개적으로 비판하고 나섰다.

반면 여당 이계안 의원이 최근 부동산정책의 하나로 제시한 환매조건부 분양이 바람직하다는 의견을 내비쳐 당정이 한나라당의 '반값 아파트' 정책 대신 '환매조건부 분양제도' 도입을 추진하는 것이 아니냐는 관측도 나오고 있다.

열린우리당 강봉균 정책위의장은  "대지임대부 분양방식은 토지 확보 비용을 어떻게 조달할지 생각해보면 실효성에 상당한 한계가 있다고 본다" "반면 환매조건부 분양방식은 공공에서 재원을 조성할 부담이 상대적으로 작다는 장점이 있다"고 밝혔다.

 특히 "환매조건부 분양방식은 실효성이 담보되는 방식과 범위 안에서 시행할 수 있다는 데 당정간 공감대가 있다"고 강조했다.

 열린우리당 내 의정연구센터가 개최한 부동산정책 토론회에서도 대지임대부 분양에 대한 비판이 쏟아진 것으로 알려졌다.

게다가 강팔문 건설교통부 주거복지본부장도   국정브리핑에서  반값 아파트는 말장난이라는 취지의 글을 올렸다. 요지는 반값 아파트는 과장된 표현으로 국민에게 잘못된 기대심리와 환상을 줄 수 있는 적절하지 못한 용어"라고 지적했다.

덧붙여 "토지임대부 주택은 건물에 대해선 건물 값을 제값대로 받고 대지에 대해선 임대료를 받는 것"이라고 정의한 뒤 "따라서 이는 '제값'을 받는 것이지 '반값'을 받는 것이 아니다"고 주장했다. 마치 사과 반쪽을 반값에 판매하면서 '반값 사과'라고 하는 것과 같다고도 했다. 홍준표 한나라당 의원이 토지에 대한 임대료를 낮추기 위해 용적률 특례(400% 이상의 고밀도)를 인정하자는 주장에 대해서도 반대했다. 강 본부장은 "용적률이 높아지면 주택가격은 택지비 감소로 인해 떨어지기 때문에 이것은 분양제도 자체에 의한 효과가 아니라 단순히 용적률 특례에 의한 효과에 불과하다"고 했다.
크게보면 반값 아파트의 한 방식인 대지임대부나  ,환매조건부는   각 당이 선거전략상 유리한 고지를 선점하기 위해서   그때그때 아전인수식으로 해석을 내놓고 있는 형국이다.  


반값 아파트 기대반, 우려반

자산증식차원에서 자본이득(capital gain)과 국가재정부담으로 의문시되어 성공여부불투명

정부와 정치권 일각에서 검토 중인 토지임대부 주택분양 방식이 결코 수요자에게 유리하지 않다는 연구 결과가  국책연구기관에서 나와반값 아파트공급을 둘러싼 논란이 확산되고 있다.

 한국토지공사 산하 국토도시연구원의 성장환·조영태 연구원이 작성한토지임대·건물분양 방식 고찰보고서에 따르면 토지임대부 분양은 해를 거듭할수록 비용이 급증해 17년째에는 일괄 분양 방식보다 누적 비용이 더 커지는 것으로 나타났다.

판교 33평형을 예로 들어 땅값 18800만원, 집값 17500만원으로 가정하고 임대기간 30, 토지임대요율 4.85%(3년 국고채 평균금리), 지가변동률 4.52%를 적용하면 입주자가 부담하는 연차별 누적비용은 토지임대부일 경우 첫해에 18806만원, 10년째 31644만원, 20년째 51396만원, 30년째 79924만원 등으로 가파르게 늘어난다. 반면 일괄 분양은 첫해에 36741만원, 10년째 4776만원, 20년째 45486만원, 30년째 5609만원으로 완만하게 증가한다.

보고서는누적 비용을 따져 보면 17년째부터는 토지임대부 분양이 일괄 분양을 웃돌기 시작한다일괄 분양 방식에서는 토지를 가지고 있어 이에 따른 기대수익이 증가하지만, 토지임대부 분양에서는 기대가치가 갈수록 떨어진다고 밝혔다.

보고서는 또 판교 33평형에 토지임대부 분양 방식을 적용할 때 월 임대료 76만원에 건물 감가상각비( 29만원), 건물분 재산세( 36000)를 합치면 월 109만원의 비용이 들어간다고 분석했다.

보고서는 임대료를 낮추기 위해서는 정부의 재정지원이 뒤따라야 하기 때문에 국민의 세금부담 증가로 이어지며, 아울러 토지임대부 분양을 모든 택지에 적용하지 않는다면 기존 분양 주택의 선호도를 높여 결국 기존 주택 가격의 상승을 촉발할 수 있다고 밝혔다.

 

반면에 시민단체 등에서는 대지임대부와 환매조건부 방식이 분양가를 절반가량 끌어내릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 분양가를 결정짓는 최우선 요소인 택지비가 포함되지 않는 데다 조성원가 수준으로 주택을 공급할 수 있기 때문이다. 일각에서는 공공기관 이전부지나 군부대 부지를 이용할 경우 최소 15백만평의 택지가 나오고 채권발행을 통해 기금을 조성하면 재정부담을 줄일 수 있다는 주장을 내놓고 있다.

한국토지공사가 '토지임대-건물분양' 방식을 적용한 이른바 '반값 아파트'를 실제 적용할 가능성이 높은 것으로 알려진 송파 신도시에 대해 강남 대체 신도시 목표와 상충돼 오히려 주택가격 상승을 초래할 것이라고 주장해 주목된다.

송파 신도시는 국ㆍ공유지 비율이 높아 한나라당 등에서 '반값 아파트' 공급이 다른 택지개발지구나 신도시에 비해 쉬울 것으로 지목하고 있는 곳이다.

 송파 신도시는 국ㆍ공유지 비율이 82%로 높은 편이지만 국ㆍ공유지도 국가에서 사들여야 하는 데다 군부대 이전에 따른 비용이 커 단순히 국ㆍ공유지 비율이 높아 '반값 아파트' 공급이 용이하다는 주장은 현실과 다르다고 밝혔다.

특히 강남 수요 대체라는 송파 신도시 건설목표와 '토지임대-건물분양' 아파트 공급이 상충되는 데다 강남 중대형 아파트 희소성을 높여 주택가격을 상승시킬 염려가 크다는 지적이다.

주택가격 안정을 위해 '반값 아파트'를 도입해야 한다는 주장은 오히려 적정한 주택물량을 적기적소에 공급한다는 정책과 근본적으로 충돌할 소지가 크다는 얘기다.

또 소비자가 월세보다는 전세를 선호하는 상황에서는 예상되는 토지임대료와 전세보증금 수준을 비교해 전ㆍ월세와 기존 주택가격 상승을 유발할 가능성이 작지 않다는 것. 토지공사 관계자는 "토지임대-건물분양 방식은 주거안정과 토지 불로소득 공공귀속 등 장점이 있지만 기본적으로 국ㆍ공유지가 많고 저렴한 토지에서나 효과적이어서 충분한 토지비축이 선행돼야 한다"고 말했다.

이 관계자는 "국토 대부분이 국ㆍ공유지며 도시국가인 싱가포르 등을 뺀 외국에선 차츰 선호도가 낮아져 제도가 축소되고 있다" "국내 제반 여건을 무시하고 제도만을 도입해선 긍정적인 효과를 얻기 어렵다"고 밝혔다. 토공은 또 이른바 '반값 아파트' 정책을 도입하면 국가재정이나 연기금 등 공적지원이 최저 주거기준 미달계층이 아닌 일반 서민계층에까지 확대돼 세금증가로 이어지고 실수요자 혜택을 상쇄할 것이라고 지적하고 있다.

 

반값 아파트 전제조건,  재정문제 극복     


반값아파트의 선결과제로 재정 부담이 우선적으로 거론된다. 환매조건부나 토지임대부 분양은 정부의 재정지원을 필요로 한다는 이야기다.

 이럴 경우 정부가 10년 동안 개발할 예정인 13천만평의 공공택지에 소요되는 재원은 매년 14조원, 10년간 140조원이 필요하다.

그러나 재정 투입이 반값 아파트에 집중될 경우 저소득 가구를 지원하는 문제가 우선순위에서 밀려날 수 있다는 문제가 생긴다. 현재 임대주택 건설도 정부 재정은 사업비의 10% 내외에 불과한 실정이다
.
정부로서도 토지임대부 분양을 포함한 분양가 인하 방안은 2007 1월 이전에 확정될 것이라고 밝히고 있다.

 

반값 아파트의 오해와 진실

토지(대지)에 대한 임대료를 납부하고 있고 건물만 소비자에게 제공하는    아파트를    우선 반값 아파트라고 부르는 것부터 잘못되었다.

 

 

토지 지분(소유권)이 없는 아파트를반값이라 부르기로 한다면, 토지와 건물에 대한 소유권이 모두 없는 임대아파트는공짜 아파트로 불러야 한다. 각 당이반값 아파트를  선거용 미끼처럼 내놓고 서로  국민들의 반응을 살피고 있는 형국에 정부까지 가세한 상태다.

 

 

 

 당정협의에서 정부와 여당이반값 아파트도입 문제를 추후 논의키로 한 것은 반값 아파트 도입이 시장에 미칠 영향이 만만치 않는 등 이 문제를 결정하기가 쉽지 않음을 단적으로 보여주는 것이다.


 
부동산 정책에 대한 관심이 높다고 하나 선거를 앞두고 무작위로 당근 정책을 쏟아내는 것은  포퓰리즘(대중영합주의)에 휩쓸려 졸속으로 정책이  마련되기 쉽다.

선거를 앞두고 여야가 경쟁적으로 '반값 아파트 공급 방안'을 내놓으면서 부동산 정책,특히 집값 안정은  이미 선동적인 정치구호가 됐다. 실효성이나, 재원 마련 방안, 장기적인 여파 등은 제대로 따져보지 않은 채 구체적인 로드맴도 없이  그럴싸한 부동산 대책이란 걸 불쑥불쑥 내놓고 있다.

 

여기다 그간의 정책 실패로 인해 국민들의 등을 돌리게 만든  청와대와 정부조차 나서서 정치바람에 휘둘려 우왕좌왕해  국민들을  헷갈리게 만들게 하고 있다.

 

이날 당정은 여당이 제시한 주택 공영개발과 '반값 아파트'에 대해선 결론을 내리지 못했다. 찬찬히 따져보니 현실성이 없거나 부작용이 크다고 봤기 때문이다.

 

분양가 상한제도 마찬가지다. 문제가 있어 폐지한 제도를 다시 도입해 어쩌자는 것인가. 부동산 정책의 목표는 '분양가 규제'가 아니라 살 만한 집을 제때에 공급하는 것이다. 또 집값은 억지로 잡히는 게 아니라 원하는 집이 시장에 충분히 공급됐을 때 자연스럽게 떨어지는 것이다.

결론적으로 반값 아파트는 수많은 무주택 서민들을  위해 검토해 바람직한 정책이다. 하지만 도시지역 공공택지가 충분치 않은 현실에서 전면 실시는 쉽지 않다. 사업성부터 논란거리다. 대지 임대 방식이냐, 환매 조건부냐에 따라 효과와 부작용이 엇갈린다. 시행에 필요한 재원은 전 국민이 부담해야 한다. 자칫 최초로 분양받은 사람만 막대한 이익을 챙기는부동산 로또가 될 수 있다. 불쑥 도입했다가 부작용이 나타난 뒤 보완하려고 하면 엄청난후유증 비용을 지불해야 한다. 그래서 처음부터 정책에 빈틈이 없어야 한다.

 

 

 

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