주택시장 시장 자율에 맡기는게 중요

2012-07-13 | 작성자 박상언 | 조회수 14,154 | 추천수 193

주택시장도 보인지 않은 손에 맡겨야

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분양가 규제의 역사와 가격결정 과정


분양가 규제는 1970년대부터 시작됐다. 고정된 3.3㎡당 분양가를 유지하던 1980년대 말 전세가격과 주택가격 급등은 정권의 위협 요인으로 인식됐다. 노태우 정부는 ‘200만가구 주택건설이라는 충격요법을 선택하고 민간 건설사를 끌어들이기 위해 완화된 형태의 분양가 규제인원가연동제로 전환했다. 결과적으로 주택이 계획 물량 이상으로 공급됨에 따라 1990년대 후반까지 주택시장이 안정세를 나타냈다. 다만 분양가 규제 영향으로 급격한 소득 증가에 부합하는 품질 좋은 주택 공급은 실현되지 못했다. 시장가치보다 낮은 수준에서 분양가를 규제하면  로또당첨 같은 우발이익을 낳는다. 1980~90년대 모델하우스 앞에서 밤샘 줄서기하던 투기적 행태를 조장했다. 더불어시세차익을 누구에게 배분할 것인지에 대한 복잡한 공급 관련 제도, 투기적 행태를 막기 위한 전매금지제도와 같은 추가적 규제 도입이 뒤따를 수밖에 없었다.1990년대 후반 외환위기를 겪은 이후 주택 공급 부족에 따른 전세대란이 발생하자 김대중 정부는 분양가 규제 폐지 카드를 꺼냈다. 결과적으로 주택 공급이 확대되면서 2002년을 기점으로 전세가격은 안정세로 접어들었다. 다만 노무현 정부 시기 강력한 규제책들을 도입했음에도 아파트 가격은 지속적 상승세를 이어갔고, 2007년 민간택지까지 적용되는 등 3년간에 걸친 순차적 분양가상한제 도입이 일단락됐다.

 

 

분양가 상한제하에서의 가격 결정 과정을 살펴보면  건설사는 지자체 등 주관 관청에 분양할 공동주택 분양가 산출 내역서를 제출하게 된다. 해당 관청에서 임명한 건축사, 교수, 변호사, 감정평가사 등 전문가들로 구성된 분양가심의위원회에서 분양가 내역을 평가하여 최고로 정할 수 있는 상한금액을 결정하게 된다. 그러면 대부분의 건설사는 상한금액보다 낮은 분양가를 결정해서 관계기관으로부터 분양승인을 받아 분양에 들어간다. 분양가 상한제는 전문가들의 심의를 통해 적정한 최고 분양 가격이 결정되어 분양가 상승을 억제할 수 있는 제도로 부동산 시장 가격 안정에 큰 역할을 하고 있지만 지금에 시장상황에 비춰볼때  득보다 실이 많다는 게  필자를 포함한  대부분 시장전문가들의 견해다.

그 이유중의 하나는 최근 부동산 경기 침체로 일반 분양 아파트가 분양가 상한제가 적용된 아파트보다 더 싸게 나오는 경우가 있는데도 분양이 잘 되지 않기 때문이다.

또한 지금의 주택시장 상황은 도입 당시와 많이 달라졌기 때문이다. 실제  수도권 대부분의 지역에서  2008년 금융위기 이후 집값의 하향 안정세가 지속되고 있고, 거래 부진, 신규분양 저조 등 전반적으로 시장의 어려움이 커지고 있는 상황이다.

 

 

-분양가폐지로  가격 뛸 가능성  거의 없어  

 

분양가 상한제 폐지 반대론자들은 경기 상황이 좋아지면  토지가격과 주택가격을 다시 상승시킬 가능성 때문에 아직까지 반대 목소리를 높이고 있다. 분양가 상한제 폐지로 인해 개발호재가 있는 지방 대도시 혁신도시, 공공기관 이전지역 등을 중심으로 주택가격의 일부 상승이 있을 수 있다. 하지만  정부안대로 분양가 상한제 폐지로 인해 과거처럼 주택가격 상승이 전국적으로  번진다면  지역별 수급 상황이나 시장상황을 면밀히 파악해 언제든지 다시 분양가 상한제로 묶으면 된다.

 

전체적인  부동산시장 분위기가  현재 침체돼 있기 때문에 건설사에서 일방적으로 분양가를 올릴 수 없고   주변 주택가격에도 영향을 줄 확률이 거의 없다. 지금과 같은  침체된 부동산 시장에서는 분양가가 높으면 미분양이 나오므로 분양가를 높게 책정할 수 없기 때문에 시장에서 통용되는 적절한 분양가를 책정할 것이다.  결론적으로 분양가 상한제 폐지는 주택시장의 메카니즘을 시장 자율에 맡기는데 더  의미가 있어 실보다 득이 크다고  하겠다.

 

 

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