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방송원고로 보는 5.10책 이후 주택시장 어디로?

2012-06-07 | 작성자 박상언 | 조회수 14,767 | 추천수 219

방송원고로 보는 5.10책 이후 주택시장 어디로?

1) 유럽발 경제위기 때문에 요즘 주식하시는 분들 맘고생이 많다고 하는데.. 사실 부동산에 투자하셨던 분들에 비하면 새발이 피가 아닐까 싶어요. 5.10부동산 대책이후 서울 재건축의 시가총액이 5300억이나 증발했다구요?

박)네~주택거래 정상화를 위한 5·10부동산 대책이 나온 뒤 한 달 동안 서울 재건축 아파트 시가총액이 5200억 원 이상 줄어든 것으로 조사됐다. 5일 민간정보업체 따르면 5·10 대책이 나온 이후 한 달 동안(5월11일~6월4일) 서울 재건축 아파트 시가총액은 총 5292억500만 원 감소했다. 대책이 나온 직후인 5월11일 시가총액은 82조7936억5600만 원이었지만 이달 4일 현재 82조2644억5100만 원으로 줄었다. 이번 대책으로 거래활성화와 함께 가격상승을 기대했으나 오히려 시가총액이 감소하게 됐다.

2)특히 강남권에서 시가총액 감소가 두드러졌다고 하죠?

박)네!~ 강남구의 하락폭이 가장 컸다. 한 달 동안 강남구의 시가총액은 2148억9000만 원(21조8546억1000만 원 → 21조6397억2000만 원) 줄었다. 개포동 주공1,2,3,4단지, 현대3차를 중심으로 떨어졌다. 개포동 주공1단지 59㎡가 한 달 동안 9000만 원 떨어지면서 현재 11억(하한가 기준)이며, 같은 단지 42㎡도 4500만원 빠져 6억4000만 원이다. 송파구 시가총액은 1992억4500만 원(16조5279억3000만 원 → 16조3286억9000만 원) 감소했다. 가락동 가락시영1,2차, 잠실동 우성1,2,3차, 주공5단지를 중심으로 가격이 떨어졌다. 잠실동 주공5단지 113㎡는 한 달 동안 4000만 원 빠져 9억3000만 원, 가락동 가락시영 42㎡는 1000만 원 떨어져 5억5500만 원이다. 서초구 시가총액은 765억(23조9122억6000만원 → 23조8357억6000만 원) 빠졌다. 잠원동 한신17차 119㎡는 한 달 동안 6000만 원 떨어져 현재 9억 원이며 서초동 진흥 109㎡도 5000만원이 하락해 8억5000만 원이다.강동구는 262억2000만 원(11조4662억7000만 원 → 11조4400억5000만 원), 영등포구 49억5000만 원(3조8849억2000만 원 → 3조8799억7000만 원), 성동구 49억5000만 원(5912억8000만 원 → 5863억3000만 원), 관악구 24억5000만 원(3795억2000만 원 → 3770억7000만 원) 순으로 하락했다. 광진구, 노원구, 동대문구, 동작구, 서대문구, 성북구, 용산구, 중랑구 등은 시가총액에 변화가 없었다.

3) 부동산 대책에도 불구하고 시가총액이 떨어진 원인은 어디에 있다고 보는지요>

박) 수요자들이 실제 구매에 나서지 않았기 때문으로 분석된다. 당초 나오기로 한 취득세 완화조치가 이번 대책에서 빠졌고, 지난달 중순 이후 유럽발 금융위기(그리스 유로존 탈퇴 위기)가 불거졌다.본격적인 여름 비수기 장세에 접어드는 시기인 만큼 강남권을 중심으로 한 재건축 시가총액 감소폭이 더 커질 수있다.

4)5.10 대책이 주택 매매시장 및 분양권 시장에 미치는 영향도 미미하다고 하죠?

박)네~따라 신규 분양시장에는 '약발'이 먹힐지 주목된다. 5·10 대책 발표 후 5월 내 청약을 시작한 단지들의 경우 수도권에서는 미달행렬을 이어간 반면, 지방은 마감이 줄을 잇는 등 대책 발표 전에 비해 큰 변화는 감지되지 않고 있다. ■수도권 줄줄이 미달3일 금융결제원과 건설업계에 따르면 5·10 대책 발표 후 청약을 시작한 수도권 단지들의 미달사태는 계속되고 있다. 최근 실수요자들에게 인기가 높은 중소형 평형의 미달사태도 빚어지고 있다. 대우건설이 서울 개봉동에서 분양한 개봉푸르지오 역시 510가구 중 286가구가 미달됐다. 중소형인 전용 61㎡와 84㎡도 미달사태를 빚으며 전체의 절반 이상이 순위 내 주인을 찾지 못했다. 한화건설이 서울 중계동에 분양한 중계2차 한화꿈에그린 The FIRST 역시 92가구를 모집했지만 81가구가 미달됐다. 이 아파트는 지하철 4호선 역세권으로, 강북 교육특구인 중계동에 위치해 많은 인기가 예상됐으나 단 11가구만 청약접수를 마감했다. 신동아건설이 서울 천호동에서 분양한 강동역 신동아파밀리에는 230가구 모집에 51가구가 미달됐다. 이 아파트는 5호선 강동역과 직접 연결되는 초역세권이고 평균 70% 이상 전용률, 30% 이상 조경률 등 입지와 구성이 좋았는데도 전평형이 미달된 것이다.반면 지방 분양시장은 여전히 순위내 전 평형 마감을 하며 순조로운 흐름을 이어갔다. 호반건설이 전북혁신도시에 최초로 선보인 중대형 대단지 전북혁신도시 C7블록 호반베르디움 더클래스 청약 결과, 최고 14.8대 1(전용 118㎡)로, 전 가구가 순위 내 청약이 마감됐다. 한신공영이 울산 무거동에 공급하는 '무거동 한신휴플러스'는 청약에서 200가구 모집에 1625명이 몰려 평균 8.13대 1의 경쟁률로 1순위에서 전 평형 마감됐으며 효성이 경남 창원에서 공급한 성주동 효성 트렌하임 역시 1순위 청약에서 최고 경쟁률 21.44대 1을 기록하며 전 평형이 마감됐다.STX건설이 경남 거제시에서 분양한 거제 STX 칸 역시 306가구 모두 순위 내 마감을 기록하며 지방 분양시장은 흥행몰이를 계속했다. 5·10 대책으로 전매제한이 완화됨에 따라 신규 분양시장에 훈풍이 불 것으로 기대됐으나 수도권 분양시장은 아직 미달사태를 빚고 있는 반면 지방 분양시장은 좋은 성적을 거두고 있어 영향이 아직까지는 미미한 것으로 분석된다.5)수도권 주택시장이 너무 안 좋다 보니 재개발·재건축 아파트 분양권 시장에 일반분양가격보다 훨씬 저렴한 조합원 분양권도 나오고 있다고 하죠?

박)

일반분양분보다 층·향 좋아 한꺼번에 목돈 마련은 약점서울지역 재개발·재건축 아파트 분양권 시장에 일반분양가격보다 훨씬 저렴한 조합원 분양권 매물이 많이 나온다. 서울에서 새 아파트를 장만하려면 공사진행이 순조로운 재개발·재건축 단지의 조합원 분양권을 노려보는 게 좋을 것 같다. 일반분양권보다 최고 2억원 이상 싼 조합원 분양권도 나와 있다. 싸다고 해서 인기가 덜한 중대형만 있는 게 아니다. 소형부터 중대형까지 다양해 수요자의 선택 폭이 넓다. 중대형일수록 일반분양가와의 가격차가 더 크기 때문에 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다. 일반분양이 된 단지의 경우 대부분 사업이 잘 진행돼 당초 입주 예정시기에 집들이를 할 수 있다. 재개발·재건축 단지에서는 조합원 분을 뺀 나머지 물량을 일반분양한다. 보통 조합원이 먼저 좋은 층이나 향의 아파트를 배정받기 때문에 일반분양분보다 시세가 더 높게 형성된다. 하지만 경기침체로 매수세가 확 줄어 집값이 오를 것 같지 않은 데다 추가부담금이 많이 나오자 조합원들이 매물을 싸게 내놓고 있어 일반분양가 이하의 매물이 쏟아지고 있는 것이다. 위축된 분양시장에서 꾸준한 인기를 끌었던 강남 재건축 단지에서도 분양가보다 싼 조합원 입주권 매물이 늘고 있다. 지난 2월 롯데건설이 서초구 방배동에서 일반분양한 방배 롯데캐슬 아르떼 아파트에는 일반분양가보다 1억원 이상 싸게 나온 조합원 매물이 적지 않다. 84㎡형(이하 전용면적)은 최초 일반분양가보다 1억1000만원가량 싼 9억5000만원에 시세가 형성돼 있다. 121㎡형의 경우 일반분양가(14억8000만원)보다 무려 2억1000만원이나 싼 조합원 분양권도 있다. 최근 분양을 마쳤거나 입주를 앞둔 강북권 단지에도 싼 매물이 적지 않게 나온다. 6월 입주하는 성동구 금호동 금호자이2차 아파트 79㎡형 조합원 분양권 매물은 일반분양가보다 7000만원 낮은 4억5000만원에 시세가 형성됐다. 지난해 말 분양한 왕십리뉴타운1구역 84㎡형 일반분양가는 6억1000만~6억7000만원인 반면 같은 크기의 조합원 분양권은 5억7000만~6억2000만원 선이면 살 수 있다. 마포구 상수동 래미안 밤섬 리베뉴1차, 마포구 용강동 용강 래미안 마포 리버웰 등 한강을 조망할 수 있는 단지에서도 중소형 조합원 물량을 일반분양권보다 최고 5000만원가량 싸게 살 수 있다. 금호동 삼성래미안공인 조치왕 사장은 “조합원 아파트는 주변 시세보다도 값이 싸 투자 매력이 높은 편”이라고 말했다.

6) 인천지역 청라, 영종신도시의 경우 아파트들은 속속 들어서는데 부동산 경기하락으로 기반시설도 안생기고,집값 하락으로 인해

입부를 포기하는 사례까지 늘고 있다고 하던데요?

박) 네 한때 100대 1이 넘었던 청라와 송도지구가 미운오리로 전락했다. 송도의 경우 경제자유구역의 핵심인 외자유치가 난항이다. 국제병원과 외국기업 유치가 어려워지자 부동산 시장이 늪에 빠졌다.청라지구는 각종 개발계획이 무산되거나 지연되며 인프라 조성 조차 어렵다. 2014년 개통예정이라던 제3연륙교는 언제 사업이 재개될지 미지수다. 세계적 규모의 의료클러스터 단지로 내세웠던 메디시티 사업도 표류하며 집값 하락을 부추기고 있다.

상황이 이렇다보니 입주자 및 계약자들은 정부와 LH(한국토지주택공사)를 상대로 개발계획을 남용했다며 책임을 묻고 나서고 있다.

송도와 청라·영종 등에 쌓인 악재는 집값에 고스란히 반영됐다. 영종하늘도시 아파트 시세는 분양가에 비해 15∼20%가량 떨어졌다.올 3월 입주를 시작한 청라지구 한화꿈에그린(공급 148.9㎡)은 입주 두 달도 안돼 역프리미엄이 발생했다. 당초 분양가는 4억8520만원이었지만 500만원 가격을 낮춰 내놔도 거래가 이뤄지지 않는다.기반시설이 부족한 탓에 입주율도 저조하다. 청라지구 전체 가구수는 2만3925가구. 이중 입주한 가구수는 1만5410가구로 입주율은 64%에 불과하다. 송도국제도시도 사정은 마찬가지다. 송도 부동산 시장이 활황을 보이던 2008년 당시 3.3㎡당 평균 1655만원을 기록한 아파트값이 현재 1309만원까지 떨어졌다.포스코건설이 송도에서 분양한 복합단지 '송도 센트로드'는 1억원 정도 가격이 빠졌다. 당초 분양가는 1층 대로변 기준으로 3.3m²당 평균 2500만원을 넘었다. 지만 현재는 1억원 가격을 낮춰도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 계약자 1명당 중도금 연체이자만 한 달에 수백만원이 넘어 수요자들만 울상이다.분양당시 3.3㎡당 1650만원이 넘던 송도자이하버뷰 일부 중대형 아파트는 가격이(3.3㎡당 1260만원) 2억원 이상 내렸다.

입주율도 62%에 불과하다. 그만큼 수요자들이 체감하는 부동산 경기가 나쁘다는 의미다.

7) 더구나 2006년 ~2007년 집값이 상투일 때 무리하게 내 집을 마련했던 하우스 푸어들이 속속 집을 포기해 경매로 넘어가는 사례도 늘고 있다구요?

박)자고 나면 수천만원씩 오르며 ‘부동산 불패 신화’까지 낳았던 집값이 수년째 지속적으로 하락하면서 서울과 수도권에서 이씨와 같은 이른바 ‘하우스푸어’를 찾아내는 건 그리 어렵지 않다. 금융권에서는 주택담보대출자 가운데 6분의1 가량은 하우스푸어일 것으로 추산하고 있다.이들 대부분은 집값이 상투를 쳤던 2006~2007년 사이에 집을 마련한 이들이다. 당시 연일 치솟는 집값을 바라만 보던 무주택자들 사이에 ‘내 집 마련은 하루라도 늦으면 손해’라는 인식이 급격히 확산됐고, 급기야 수억원씩 대출을 받아가면서까지 집을 마련하는 이들의 행렬이 이어졌다.하지만 미국발 금융위기와 유럽 재정위기 등 대외 여건의 악화, 베이비부머의 은퇴, 30-40대 주택 수요층의 구매력 감소 등 복합적 요인이 작용하면서 집값은 지속적으로 하락하고 있다. 그러면서 이씨와 같은 하우스푸어들의 채무상환 상환 능력이 최근 한계 상황에 도달하는 상황이다. 특히 극심한 거래 실종 상황이 지속되면서 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 이들이 극단의 상황으로 내몰리고 있다.당장 서울과 수도권에서 대출 이자를 감당하지 못해 경매에 부쳐지는 사례가 속출하고 있다.부동산 경매전문업체 지지옥션이 수도권 아파트 최초 경매 진행 사건을 조사한 결과 지난 3월 금융권의 청구 금액이 사상 최고치인 2025억원을 기록했다. 이어 4월에도 최고 수준인 1972억원이 청구됐으며, 경매청구건수도 지난 3월 681건, 4월 629건으로 크게 많아졌다. 금융권의 청구금액 증가는 하우스푸어에 대한자금 상환 독촉이 심해졌으며 자금 상환을 못해 경매로 넘어가는 경우가 많다는 것을 의미한다. 특히 낙찰가율이 낮은 아파트가 속출하는 지역에서는 경매 물건이 일반아파트 가격에 영향을 주고, 이는 다시 실수요자들의 정상적인 거래를 위축시키는 요인으로 작용하며 악순환을 고리를 형성하고 있어 심각한 문제가 되고 있다.

8) 이같은 집값 하락 추세가 단기간에 반전되기 힘들다는게 더 큰 문제아닌가요?

박)는 이같은 하락 추세가 조기에 반전될 가능성이 낮다. 다만 거품이 최대한 서서히 제거돼 금융권과 가계가 극단의 상황으로 내몰리지 않기를 바란다.현 주택시장은 집값이 하락한 뒤 반등을 기대하는 단기 파동의 흐름이 아닌 주택 시장의 패러다임 자체가 변화하는 시점이다.집값이 단기간에 급락하면 금융권과 가계가 파국을 맞는 만큼 최대한 천천히 거품이 해소 되는 과정이 필요하다

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