전체메뉴 NEW

Q&A로 보는 주택임대사업자 세제지원 6가지

2012-04-27 | 작성자 박상언 | 조회수 17,792 | 추천수 274

정부가 임대사업자을 활성화하기 위해 지원 방안을 내놓으면서 고객들의 문의가 증가하고 있다. 투자자들이 궁금해하는 부분과 전문가도 헷갈리기 쉬운 세부사항에 사례위주로 풀어본다.

Q.1)현재 11억원가량하는 아파트를 한채 보유중이다.임대사업용으로 4억원가량의 아파트(전용18평) 구입하려고 한다. 취득세와 종부세와등 세테크에 대해 알고 싶다.

A)4억원가량의 아파트는 취득세 면제요건에 해당되어 취득시점의 세부담은 없다.재산세는 변동이 없으나 종부세면에서 혜택이 크다. 기존 아파트와 임대용아파트를 합산한 15억원에 대해 종부세가 부담되어 236만원정도의 종부세를 내야한다. 하지만 앞으로 임대

주택은 종부세 과세대상에서 제외된다. 기존 주택은 종전대로 1가구 1주택 요건에 해당돼,9억원을 초과하는 2억원에 대한 종부세 46만원가량만 내면된다.무려 190만원을 절약할수 있는 것이다. 기존 주택이 9억원 초과 고가주택이므로 9억원 초과분에대해 양도세를 내야한다.개정안대로 보면 주택을 추가로 구입해 임대사업에 나설경우 기존 주택에서 2년이상 거주해야 1가구 1주택요건이 된다. 다만 임대사업에 앞서 기존주택을 처분할 경우에는 거주요건을 따지지 않는다.

Q.2) 은퇴이후 잠실 집을 줄여서 수원 삼성전자 인근 소형 아파트 매입해 임대 사업을 할려고 한다. 구체적으로 세금 요건이 어떻게 되나?

A) 수원에 소형아파트 구입후 임대사업자 등록 후 6억원 이하(지방은 3억) 전용면적 149m² 미만 주택을 5년 이상 임대 임대사업자가 거주하는 주택 1채에 관해서 3년 보유요건을 충족할 경우 본인이 거주하는 주택의 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.


Q.3)
1가구 2주택자다. 살고 있던 집을 제외한 한 채를 임대주택으로 등록할 계획이다.

거주 주택의 양도소득세 비과세요건을 따질 때 임대사업자 등록 이전에 보유ㆍ거주했던

기간도 포함하는가.

A)임대등록사업자가 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유, 2년

거주 의무를 채워야 한다. 이 때 임대사업자 등록시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간

도 소급해서 인정해준다. 예컨대 2주택자가 한 채(A)는 본인이 살고 한 채(B)를 세 준 상

황에서 2012년 1월에 임대주택사업자로 등록하고 주택 B를 임대주택으로 신고했다면 등

록 직후에 A주택을 매도해도 매도시점에서 이 집을 3년간 보유하고 2년간 거주했다면

양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.


Q.4)
3주택 중 두 채를 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채에서 거주하다가 양도세 비과세

혜택을 받고 양도했다. 이후 임대주택으로 등록했던 집 중 한 채를 임대의무기간(5년)이 끝

난 후에 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.

A)받을수있다. 하지만 임대주택으로 등록했던 집을 거주용 주택으로 전환한 후에 양도한다

면 2년의 거주기간 계산은 임대주택사업자 등록일 이후 분만 포함된다. 임대 이전에 본인이

살다가 임대주택으로 등록해 세를 줬던 집이라도 그 전에 살았던 기간은 포함되지 않는다.

또 직전에 팔았던 거주용 주택의 양도일 이후에 오른 집값에 대해서만 비과세 한다. 처음

집을 산 시점부터 올랐던 집값에 대해 모두 비과세가 되는 것은 아니다.


Q.5)
2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주용 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고

팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집도 5년 의무임대기간이 지난 후 임대주택 등록을 해

제해 1가구1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지?

A)1가구1주택으로서 3년 이상 보유한 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 비과세 대상은 직전 거주용 자가주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 해당한다.


Q.6)5년전
6억원(기준시가)을 주고 산 서초동 아파트가 그동안 가격이 급등해 현재는 8억원이 됐다. 이 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있나.

A)취득 당시의 아파트의 기준시가가 6억원이면 임대주택 등록이 가능하다. 하지만 임대사업자 시행령이 개정돼 임대개시일 현재 기준시가가 6억원(비수도권 3억원)인 주택만 임대주택 등록이 가능해진다

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기