방송원고로 보는 4.11 총선전후 부동산 시장 투자전략

2012-04-06 | 작성자 박상언 | 조회수 14,636 | 추천수 219

방송원고로 보는 4.11 총선전후 부동산 시장 투자전략  

 

4.11 총선이 며칠 앞으로 다가왔습니다. 각 정당은 다양한 부동산 관련 공약을 내놓고 있지만실제 시장에는 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 전망입니다. 유엔알 컨설팅 박상언 대표모시고, 4.11총선이 부동산 시장에 미칠 영향에 관해 얘기 나눠보겠습니다.

 

앵커).실제로 서울과 수도권 지역 등.. 집값이 계속 하락세를 이어간다고 전해집니다. 그 중.. 송파구가 가장 큰 매매가 하락세를 보이고 있다고 하는데요. 부동산 시세.. 얼마나 떨어졌나요?

 

)올해 전국에서 아파트값이 가장 많이 하락한 곳은 서울 송파구로 나타났다. 민간 부동산정보업체가  올해 1∼3월 전국 아파트 가격변동률을 조사한 결과 서울(-0.87%), 경기(-0.18%), 인천(-0.13%)이 모두 하락하면서 수도권은 -0.54%를 기록했다. 지방은 평균 0.14% 오르며 강세를 보였다.전국 아파트값이 가장 많이 떨어진 곳은 송파구로 1.96%나 하락했다. 가락동 가락시영, 잠실동 주공5단지 등 재건축 아파트에 이어 송파동 삼성래미안, 방이동 대림, 올림픽선수촌 등 일반 아파트 매매가도 하락했다. 서울은 송파구 외에 강남구(-1.53%), 서초구(-1.00%), 과천시(-0.97%), 강동구(-0.96%) 등이 많이 떨어졌다.
서울시 뉴타운 출구전략, 재건축 소형 비율 강화 추진 등으로 재건축 아파트의 사업성이 악화되면서 하락한 것으로 분석됐다.수도권 주택시장 침체가 지속된 상황에서도 경기 남부권의 평택시(0.51%), 안성시(0.37%), 오산시(0.25%) 등은 산업단지 근로자 수요 등으로 소폭 올랐다. 지방은 울산(0.26%), 대구(0.21%), 부산(0.19%), 충남(0.17%) 등이 올랐다
.

앵커)1-1송파와 강남구의 전세값 내림세도 내년 대입 수능시험이 쉬워질 것이라는 전망에 학군 수요가 끊긴 것도 주요 원인이 된다고 해요?

 

)전세 시장은 서울(1.33%), 수도권(0.95%), 전국(0.89%) 등으로 강보합세를 보였다. 다만 강남구(-1.60%), 양천구(-0.20%), 송파구(-0.84%) 등 전셋값 상승을 주도한 지역이 떨어져 주목을 끌었다. 올해 1월에도 강남 3구의 전·월세 거래량은 전년도 같은 달보다 10.5%나 감소한 바 있다. 이들 지역의 전·월세 거래량 감소는 학군지역에 대한 수요가 줄어들고 있기 때문 등으로 풀이된다. 실제 서울 송파구 잠실 리센츠(84.99)의 경우 지난해 12월 전셋값이 48033만원이었지만 올해 1 46663만원으로 하락한 뒤 지난달에는 44902만원으로 2개월 사이 3000만원 이상 하락했다. 서울 강남구 대치 은마(84.43)도 같은 기간 전셋값이 35854만원에서 31000만원으로 떨어졌다. 서울 서초구 반포 미도(84.96) 역시 지난해 12 31869만원이었던 전셋값이 올해 1월에는 31826만원, 지난달에는 344만원으로 하락했다.

 

앵커) 현재 이렇게 나오는 경매 물건도 상당하다고요? 이런 부동산을 저렴한 가격에 구입하기 위해서 경매시장을 찾는 사람들도 많다고 하는데요. 시세에 비해 어느 정도 저렴하게 물건이 나옵니까?  

 

 

)실제로 수도권의 아파트 경매 낙찰가율은 지난해 7 80% 아래로 떨어진 이후 지속적으로 하락중이다. 지난 1월에는 72%로 한 달 전보다 5%포인트 이상 하락했고 2월에도 72%대에 머물고 있다~ 실제 최근 10년간 수도권의 경매 낙찰가율 통계를 보면 낙찰가율이 80% 이하로 떨어진 적이  세 번 있었다."2004년 다주택자 양도세 중과세 제도 도입 때와 2008년 금융위기 당시, 그리고 2010 DTI규제 확대 조치 발표 이후 그렇게 됐었고 현재는 DTI 규제를 일부 지역만 제외하고 다시 풀어놓은 상태지만 여전히 80%를 하회하고 있다. 적어도 경매 낙찰가율이 80% 이상으로 올라서기 전에는 수도권 주택매매시장이 원기를  회복하기는 힘들것으로 파악된다.

앵커) 그럼 이제 총선이 부동산에 미치는 영향에 대해서 얘기를 좀 해볼께요.. 19대 총선을 앞두고 새누리당과 민주당에서 다양한 부동산 공약을 내놓고 있죠? 어떤 공약을 내놓고 있습니까?

)우선,새누리당은삶의 처음부터 끝까지 함께하는 10대 맞춤정책을 발표했는데 30~40대를 위해서는내 집의 꿈을 현실화하고 집 없는 서러움을 덜어드릴 것을 약속했다.이를 위해 공공임대주택 공급을 확대하고 전월세상한제와 저소득 전세자금 이자부담 경감, 뉴타운 문제해결 등이 포함됐다.민주통합당은새로운 대한민국을 향한 7대 비전을 공약으로 발표했다. 이 중 부동산관련 내용으로 전월세상한제와 민간임대주택 등록제 도입, 실수요자형 주택공급 확대, 공공임대주택 연평균 12만호 공급, 뉴타운 및 재개발 제도개혁 등이 담겼다.
새누리당과 민주통합당 19대 총선 공약의 공통된 특징은 전월세시장 불안 장기화 등으로 서민 주거고통이 심각해지자 주로 이를 해소하기 위한 대책이 담긴 점이다. 두 정당 모두 저렴한 공공임대주택 공급확대와 전월세시장 안정, 저소득?취약계층 주거부담 완화와 임대용 주택 활성화 등 큰 틀에서의 정책추진 방향이 비슷하다.

 

앵커) 이번 총선 공약 대부분이 개발보다는 복지에 초점을 맞추고 있어서 부동산 시장에 있어서 올해과 대선   효과는 미미할 것으로 내다보고 있는데요. 어떻게 예상하십니까?

)더군다나 총선과 대선까지 앞두고 부동산 규제를 하나하나 풀다보면 복지와 분배를 앞세우고 있는 정치권이 오히려 12월 대선에서 역풍을 맞을수 있다는 게 정치권에서도 인식하고 있기 때문이다.

결론은   올해 양대선거에서 뉴타운·재건축 등 개발 공약보다는 양극화 해소, 복지 확대에 초점이 맞춰질 가능성이 커, 부동규제완화가 되더라도 그폭은 예전처럼  크지 않을것이다.  선거철이 다가오면 부동산이  오른다는 공식은 적어도 올해는 통하지 않고 오히려 국내외 경기 상황을 면밀히 검토해 부동산투자에 나서는게 더 적절해 보인다. 

 

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)02-525-0597  박상언

 

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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