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상가투자전 점검할사항 3가지

2012-03-25 | 작성자 박상언 | 조회수 16,667 | 추천수 225

상가 투자하기전 점검할 사항 3가지



1.체크리스트 만들어 확인하라

등기분양과 임대분양 등 분양 유형별 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 확인해야 한다. 소유권 자체를 넘겨받는 등기 분양을 받으려면 우선 토지와 건물 등기부등본을 발급받아 담보 설정여부를 확인해야 한다. 시행사가 토지에 저당권을 설정하고 대출받은 뒤 돈을 갚지 않아 상가가 경매에 넘어가는 경우가 많기 때문이다.시행사의 상가 관리능력이 어느 정도인지도 알아봐야 한다. 등기 분양의 경우 점포를 등기한 사람들은 임대에만 신경을 쓸 뿐 상가 활성화에는 둔감하기 마련이다. 시행사가 영업이익을 높이기 위해 마케팅에 힘쓰지 않으면 상가 전체가 침체에 빠져 임대가 어려워질 수 있다.임대분양은 개발비 부담 비율에 주목해야 한다. 건물주가 상가 내부 인테리어비와 홍보비 명목으로 수 천만 원씩 입점자들에게 요구하는 사례가 많다. 개발비는 법적인 보호를 전혀 받을 수 없다. 분양가의 30% 이상을 과다하게 개발비로 요구한다면 일단 의심해 볼 필요가 있다. 개발비 사용계획 및 명세서도 확인해보는 것이 좋다.


2. 임대수익 보장도 전적으로 신뢰하는 것은 금물


최근 상가분양 광고에는 건물주가 분양 후 일정액의 임대소득을 약속하는 사례가 많다. 그러나 실제로 이 같은 약속이 계약서 상에 명시되는 경우는 드물다. 분양실무자가 계약서에 임대소득 보장항목을 기재해주더라도 법적 효력을 갖기는 어려운 게 사실이다.  특히 등기분양을 통해 소유권이 이미 개인에게 넘어갔는데 시행사가 임대소득을 보장해준다는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 일이다. 등기 전 건물이 경매에 부쳐질 경우 계약금 등을 고스란히 날릴 수밖에 없기 때문에 분양사가 약속하는 내용의 이행을 믿었다가 큰 코 다치는 일이 비일비재하다. 수익율을 보장해준다고 광고하는 상가 중에서 실제 분양 후 약속된 금액을 입금하지 못하는 경우가 태반이다. 필자가 부동산에 투신한 이후 제대로 약속을 지키는 업체를 본적이 없다. 주로 테마상가, 쇼핑몰 등지에서 확정수익 지급을 제시하는 경우가 있는데, 제대로 상권이 자리잡지 못할 경우가 태반이라 약속된 내용이 입금되지 못하게 된다.수익율 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조지급해서 수익율을 맞춰주는 경우가 있는데 이러한 경우에도 주의해야 한다.분양가가 애초 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익율를 못맞춰, 일정기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 되기 때문이다.하지만 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간동안 약속대로 임대료 보조해주는 곳은 거의 없음)이 끝나게 되면 이미 세들어 있는 임차인이 기존 임대료 수준을 못 맞춰주게 된다. 결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 된다. 이처럼 실제 상가의 가치가 고평가 된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자가 피해를 볼 수 밖에 없다. 임대수익 보장 확약서는 시행사가 임으로 발행하는 종이에 불과하기 때문에 100% 신뢰하는 것은 금물이다.


3.선임대 상가, 진성 임차인인가 체크하라

선임대 상가 임대인은 시행사인가도 확인하라

최근 신도시등지 상가 분양 현장들이 늘고 있는데 대개 그들은 선임대 상가 형태로 분양하고 있다.상가 공실을 미리부터 걱정하는 투자자들의 심리를 역이용한 신 마케팅 기법이라고 볼수 있다. 상가 분양에 고전하는 업체들 위주로 향후 공실 발생에 대한 손실을 줄일 수 있도록 ‘선임대 후 분양’하는 방식을 택하는 곳이 늘고 있다. 투자자들 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 '선임대 상가'를 선호하고 실제 이런 상가에 대한 투자문의도 증가하고 있다.

선임대상가에 대한 투자자들의 선호도가 높다는 점을 이용해 분양 현장에서 3~5년간 선임대를 약속하고 분양하고 있는 업체가 수두륵하다. 결론부터 얘기하면 선임대 상가라고 해서 전부 믿으면 곤란하다. 일종의 사기 영업이다.


"나는 주식보다 연금형부동산이 좋다" 저자

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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