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추가 부동산대책에 앞서,고려(考慮)해야 할 7가지

2006-11-09 | 작성자 박상언 | 조회수 15,020 | 추천수 293

추가  대책에  앞서,고려(考慮)해야 할   7가지

 

 

재건축규제완화를 통한 양질의 주택공급에는 정책당국자들도   어느 정도 공감하지만, 눈앞에서 벌어지는  부작용이 두려워  선뜻 ‘규제정책’ ‘규제완화’로 유턴 (u-turn)정책 펼치지 못하고 있다.

 재건축규제의 완화로 인한 집값 안정에 대한  기여도는 1년이라는 단기적인  기간보다  3~5년의 중장기적인  기간을 걸쳐 순차적으로  나타날 있다. 1 하고도  개월밖에 남지 않은 현정권에서  ‘표 계산’에 빠른  정치인들은   정권이 아닌 차기 정권에서나 주택시장 안정 효과가 나타나는 중장기적인   효과로 인해  재건축 규제완화만은   애써 피해가려는 모습을 보이고 있다.

 

고스톱판으로 보면 ‘쓰리 고’까지 가서   상대방을 일시에 주눅들   있지만  오히려 ‘박’ 것을 두려워 슬그머니 꽁무니를 빼는   모습으로 표현할  있다.

 

1.규제완화를 통한 양질의 주택공급 절실

 

주택공급은 신규주택뿐만 아니라 기존 주택을 통해서도 이뤄진다.

기존 주택 활용은  강남권 재건축  아파트의 점진적인  규제완화와  한시적인 양도세감면을 통한 매물출회 유도를 들 수 있다.

 

강남권아파트 재건축 규제완화가   장기적으로 집값 안정에 도움

 

서울중심부에서 한참 떨어진  ‘외곽’에만 아파트를 대량 공급하는 것으로 집값을 잡기는 역부족이다. 은평뉴타운과 파주신도시 사례에서만 보더라도  집값 상승 파장이 외부(서울외곽 신도시)에서 내부(서울중심부)로 파급될 따름이다.서울 시내 아파트 수요를 충족시킬 수 있는 유일한 대안은 ‘외곽’지역의 신도시 조성이 아닌 2.3중 규제로 묶여있는   재건축에 대한 보다 유연한 정책 검토를 통한 공급확대다.집값 상승의 진앙지로 인식되고 있는   강남재건축 단지를  애써 외면한 정책은 집값 안정화에  큰 도움이 되지 않는다.

 

현재 대부분의 재건축대상아파트가 일반주거지역인  2종에 포함되어 있다. 가뜩이나 서울지역의 경우 여타 지역보다 1990 400%를 정점으로 지속적으로 낮아지고  있고 게다가  여타 수도권보다도   불리한 입장이다.가령 2종 일반주거지역에 있는 재건축대상 아파트를    3종으로,3종은 주상복합을 지을 수 있는   준주거지역이나 상업지역으로 변경시켜주면서  용적율을 추가적으로 늘려주면  ,   추가 신도시 1~2곳을  굳이 개발하지 않더라고 양질의 주택을 충분히  공급할 수 있고 중장기적으로도 집값 안정에 기여한다.   

 

전후 베이비붐 세대가 중년층을 넘어서면서  소득이 증가하기 때문에 주거소비면적이 증가한다. 따라서 사회적 트렌드에 맞게  재건축시에도 임대주택을 일정부분 짓게 하는 것보다 임대주택 의무비율 완화 내지 페지로 가야하고 대신에   적재적소에 양질의  중대형아파트를   공급 하는게 주택가격 안정화에 기여한다.     

 

이와 더불어  재건축이 보다 쉽게 되어 양질이 주택이 신속히 공급되록  대폭적인 인허가 절차  축소등의 일괄적인 원 스톱(one-stop)행정  서비스도 지원해  줘야 한다.

 

투기대책도 동시 병행

 

일시적인  종상향으로 인한 용적율 증가로   재건축 아파트가 급등할 우려도 있지만 개발 이익환수법을 더욱 강화하거나  개발 이익환수법에 필적할 만한 새로운 법을   제정해서라도  조합원들의 이익을 최소화고 투기를 차단하면 될 것이다.

현재 조합원들이 내는 개발부담금은 비용으로 처리되어  향후 집을 팔 때  양도세에서 공제하도록 되어 있어 개발부담금에 대에 느끼는  부담감이 덜하다. 따라서 재건축 후  집값이 상승했을 때  비용으로 공제하도록 되어 있는 부분도   재검토되어야 한다.

 

2.세제 부분 검토

 

장기보유자 일시적 양도세 감면 조치 필요

 

강남권아파트를 하락하게  만들기 위해서는 매물이 원활하게 나오게 큼 일시적인  양도세 감면 정책을 펴는 것도 필요하다. 현 정부의 부동산 정책은 주택 관련 세금을 중과(重課)하면 세금 부담으로 매물이 증가해 집값이 떨어질 것이라는 상식에 따라 추진됐다.

 

하지만 집주인들이 늘어난 세금을 집값에 전가할 수 있고   부담이 되는 양도세로 인해   집을 팔기보다 그냥 눌러앉은 쪽을 택하고 있다.

실제로 재건축아파트는 2003년 12월 31  조합인가 분부터  사실상 전매할 수 있는 길이 막혀있다.  조합인가 후부터 매입한 사람은 재건축아파트가 신축되어 건물보전등기를 경료 할 때까지 매도할 수가 없다는 얘기다. 따라서 조합원들로부터 재건축아파트를 매입한 당사자는  팔고 싶어도 법적으로 매도 할 수가  없어 오히려 매물 기근을 불러, 강남  재건축 아파트 값 상승에 일조하는 현상이 벌어지고 있다.또한 일반 강남권 아파트들은 대부분이 30평형가   6억원이 훨씬 넘기 때문에 양도세 비과세 요건인 3년 보유 2년 거주 요건을 채웠더라도   아파트 매도 시에는 상당한 수준의  양도세를 내야 한다.

가령,  10억원이 가량의   아파트 매도 시 당장  부담 해야 할  5백만원가량의 보유세보다 , 수천만원가량의     양도세에 대한 부담이  시장에서의 매물 기근을 더욱더  부추기고 있다.  

 

따라서  2년 보유시 양도차익이 8천만원 이상 발생했을 때, 양도 차익에 따라 9~36% 로 내게 되어 있는 양도소득세를  일정 조건(가령, 5년 이상 장기보유자)에 맞는 사람에  한해  한시적으로나   경감해 줄 필요가 있다.

추가적으로 양도세 경감 금액은   이자율이 0%  20년짜리 국공채를 강제 매입하게끔 해서, 그 자금으로 서민주택구입자금을 위해 쓰는  방법도 고려해 볼만하다.

또한 3년 보유ㆍ2년 거주 비과세 요건을 완화해 기존 주택 매물이 나오게 하는 등 현실적인 대책이 필요한 시점이다. 현재 수도권 대부분의 지역에서 매물이 귀하기 때문에 아파트값아 오르고 있다. 특히 입주아파트의 경우 2년안에 팔면 양도세가 많이 나오기 때문에 입주 후 2년이 지날때까지 매물이 거의 안 나오지 않는다.

세금감면을 받은 분이 세금을 감면받은 돈까지 합쳐  다시  아파트를 구입하면  시장이 더욱더 폭등할 수 있다.이를 방지하기 위해 ,한시적으로(1~2)나마   주택투기지역의 아파트를   구입하지 않는다는 조건을 붙여야 한다.

  

3.금리인상과 금융대출  부문

 

금리인상 카드는 북핵사태 이후 오히려  무차별적이고 광범위하게 경제에 부담을 주기 때문에 득보다 실이 많아 바람직하지  않다.한은 계량모델에 따르면 1%의 금리인상은 경제성장율을 0.44% 포인트 낮추는 걸로  통계가 잡혀있다.

주택자금대출 총량규제로 은행별로 대출액을 미리 정해놓으면서  동시에 ' 총부채 상환율 (DTI) 3억원이하로 강화되면 관치금융의 망령이 살아날뿐더러 오히려 서민들의 내집마련이 더욱더 어려워질 수 있다.

더욱이   DTI가 현재 투기지역내 6억원 초과  아파트를 구입할 때 적용되고 있으므로 고가주택을 잡는데도 전혀 도움이 되지 않는다.

 현행 '투기지역 6억원 초과 아파트' 있는 DTI 적용대상이 투기ㆍ비투기지역 구분없이 '3억원 초과 아파트' 등으로 확대하는 방안도 거론되고 있지만 경우 적용범위가 너무 넓어지며 LTV DTI 이중규제가 너무 심해진다.

이밖에 2금융권의 주택담보대출을 억제하기 위해 저축은행 등에 적용되는 LTV 은행권 수준으로 낮출 가능성도 있다.

현재 2금융권에서 보험사의 경우 은행과 마찬가지로 투기지역은 40%, 비투기지역은 60% LTV 적용되며 상호저축은행은 투기지역 60%, 비투기지역은 70% LTV 각각 적용된다. 할부금융사에는 현재 투기.비투기지역 구분 없이 70% LTV 적용되고 있다.

만일 2금융권까지  LTV 강화되면 감독당국의 손길이 미치지 않는 일부 외국계 대부업체와 사채시장만  반사이익을 본다.   이로인해 금리가 훨씬 비싼  대부업체,사채시장에서  돈을 빌리게큼 등을 떠미는 꼴이 되어 서민들의 내집마련의 꿈을 더욱더 어렵게 할뿐이다.

 

 4.민간아파트 분양가 규제는 오히려 집값 상승 빌미

 

공공택지지구내 분양아파트에 적용되는 표준건축비의 민간아파트 적용과 분양원가 공개와 같은 제도는 시장의 자율에 맡기는 게 더 현명하다.    민간 부문까지  규제하게 되면 오히려 주택공급이 줄어드는 문제가 발생해 공급부족으로 중장기적으로 다시 주택가격이 오를 수 있기 때문이다. IMF 이후 시행-시공이  철저히 분리되었기 때문에 분양가를 규제한다는 것은 실무적으로 어려움이 커  지지부진해 질 가능성이 크다.차라리 시행-시공을  민간건설업체가 같이할 경우 원가검증이 보다 쉽기 때문에 이들에게 관급공사 우대 혜택등의   인센티브를 제공하는 등의 방법으로 분양가 인하를 유도하는 것이 바람직하다.

마이너스옵션제 도입을 활성화해 건축비에서 거품을 빼자는 논의는 원칙적으로 찬성하나 입주후에 개별 입주자들이 옵션에서 빠진 물품을 하나하나 구입하게 될 때 비용은  훨씬 더  들게 마련이기 때문에 신중할 필요가 있다. 

더불어  신속한 민간아파트의 공급확대를 위해 투명성을 겸비한 각종 인허가 절차 간소화 가 더욱더 필요한 실정이다.

 

5.신도시 분양가 책정 부분

 

특정지역이 신도시가 확정되면 신도시에서 분양하는  아파트 분양가에 별반  관계없이 생활 여건이 좋아진다는 이유만으로도 주변 아파트 가격이 일차적으로 폭등한다.

.

 특히 중대형 아파트의 경우   분양가 책정기준은 신도시 지구지정때가 아닌 이미 주변 아파트가 오를때로 오른 상태의  공급시점에서  주변시세의 90% 맞추기 때문에 신도시 아파트의 분양가 메리트가 떨어진다. 신도시 공급물량을 최대한 앞당기는 것과 더불어 중대형 아파트 분양가를  일률적으로 주변시세의 90%로 확정짓지 말고  70~90%로 책정하는  보다 탄력적인  대응전략이  필요하다.

분양가  인하를 위해  공공택지 기반시설 설치비의 경우 원칙적으로  건설사에게 분담시키는 것보다는 국가 재정과 지자체 입주민등이 분담하는 것이 맞지만 아무래도 입주민이 늘수록 지자체의 세수가  증가해 직.간접적인 혜택을 받는 만큼 지자체가 상당부분 부담하는 게 나아 보인다.

 

 여하튼 ,정부는 분양가 인하의 목표치를 20~30% 제시했는데 이에 따라 현재 150% 안팎인 신도시 공공택지의 용적률이 200% 이상으로 높아질 전망이다

 

또한 우려되는 는 청약 과열은 가령  이자율 0%포인트의 10년짜리 채권과 청약시 거주요건 강화 같은 정책을  탄력적으로 운용하는 방안을 생각하면 된다.

 

6. 오피스텔.다세대 다가구 규제완화

 

최근 오피스텔이 수도권 지역 전세난 해소를 위한  대안으로 떠오르면서  규제 완화 움직임까지 나오고 있어 참으로 다행이 아닐 수 없다.다가구 다세대 보다 오히려 깨끗하고 편리한  주거환경을 찿는 맞벌이 부부, 미혼 직장인 등을  중심으로 오피스텔 전세를 찾는 수요가 크게 늘고 있다. 하지만 현행법상 오피스텔을 주거용으로 임대를 했을때는 기존 주택이 있는 집주인 입장에서 1가구 2주택이라는 법에 걸려 불이익을 받는다.이러한 이유 때문에 사업자등록을 하게큼 하거나 전입신고를 하지 않는다는 조건으로 암암리에 주거용으로  임대하고 있다.

부동산 투자가치면에서 봤을때도  추후 오피스텔을 매도시 자산가치(capital gain)가 아파트보다 훨씬 떨어지는 오피스텔에 투자해 놓고도 주거용으로 임대했을 때 주택수에 포함되는 불이익을 받고 있다.

 

오피스텔은 지난 2003년 건축법 개정을 통해서 오피스텔 내 업무시설 비율 강화, 온돌난방 금지, 화장실 개수1개 제한 등이 이뤄졌다. 이어 2004 20실 이상 오피스텔을 분양할 때는 2곳 이상의 건설업자로부터 연대보증을 받고 골조공사를 3분의 2 이상 마친 후 시ㆍ군ㆍ구청에 신고절차를 거치도록 했다.

 

이러한 이유 때문에  주거용 오피스텔의 경우 2001 34205실이 공급된데 이어 2002 84651, 2003 29444, 2004 12055실 규모로 크게 줄어든 상태다.

때문에 지난 2004년 이후 오피스텔 및 주상복합아파트는 초기 투입자금 증가, 규제 강화 등으로 사실상 공급이 중단되다시피 했다.시중의 전세유통물량부족으로  아파트의 구매로 이어져 소형아파트까지 무차별적으로   오르고 있는 실정에서 한시적으로나마 거주용으로 임대했을 때 가구수에서 배제하고 오피스텔 건축이 활성화될수 있도록   규제완화책이 필요하다.다세대,다가구주택, 오피스텔 등은 지속적인 건축 규제 등으로 사양화 추세에 있다.

다세대주택 및 다가구주택의 경우도 주차장 ,일조권,기반시설부담금  등의 규제 강화로 최근 몇년새 건축 건수가 크게 감소했다. 따라서 다세대,다가구주택 공급을 늘리기 위해서는 용적률 및 주차장 설치 기준 완화, 기반시설부담금 축소 등이 필요하지만  건축허가 제한이 일시적으로 풀린다면 난개발의 요인이 되는 것은 그 지역의 슬럼화를 가속화시킬 수 있다. 다세대 다가구가 촘촘히 몰려있는 경기도 성남구시가지  예를 들더라도 향후 다세대,다가구주택이 일시에  몰려 공급과잉된 지역을 다시 쾌적한 주거환경으로 만들기 위해서는 더 많은 비용을 부담할 수 있다. 따라서 도심 나대지를 15층정도의 아파트를 지을 수 있는 2종 일반주거지역이상으로 올려 공급해소와 더불어 양질의 주택을  공급할 필요가 있다.

 물론 투기수요 촉발로  도심 나대지 가격 상승을  불러올 수 있기  때문에 투기수요를 미리 사전에 차단하면서,  소규모 단지라도 주공이나 지자체가 직접 분양할 할 필요성이 있다.

 

 7. 530조원에 육박하는  부동자금 흡수 대책 필요

 

 

마지막으로 530조원에 육박하는 시중 부동자금을 흡수할수 있게 큼 일정수준 수익율이 보장되고 세제 혜택이  있는   사회간접시설 펀드와 중ㆍ장기 국공채에 세제혜택을 같은 상품개발이 절실하다.

현재 대부분의 토지가 2.3중의 규제로 묶여 있어   부동자금이 아파트로 몰리고 있다. 따라서 아파트로만 몰리는 부동자금의 분산을 위해  빌딩이나 상가를 매입해 수익을 올려주는 부동산펀드활성화  대책도 요원하다.

 

또한 실수요자들이 찿는  토지위주 같은 경우 ,    투기수요가 급격히  몰리지 않도록 질서있는 완만한 완화’(orderly order)방향으로 규제를   풀어 주택으로만 몰리는 투자자금을 적절히 분산할 필요가 있다.

 

       

 

유엔알 컨설팅 02-525-0597 제공

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박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

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